香港二手房实战血泪史：踩遍坑后，我把全过程总结成了这八步！

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@W小姐和M先生的宅家日记（小红书同名）

Love makes a house a home.

作为港漂，第一次在香港买房，我也是满满的疑问：要找律师？非永久居民怎么搞按揭？买房没有房产证吗？……这怎么跟内地都不一样啊！

就这么迷迷糊糊、走一步看一步地经历了几个月后，总算摸清了一些头绪，整理一下，给在香港同样有买房打算的你们参考参考。

因为我这次是买了一套二手房，所以以下流程主要都是香港购置二手房的程序。

01

预算怎么评估？

买房前可以先预估一下自己的预算，如果要贷款的话，可以在网上搜一下“按揭计算器”，大概了解自己能贷款到多少钱。有一个简单且粗糙的预估方式是，大约每一万元港币的工资，可以贷到约港币100万元。

02

房源怎么找？

有了预算后，可以根据自己的需求再筛选一下房型，例如想要多少个房间，可以接受的最小面积，甚至是在哪个区。带着这些想法可以先在网上搜一下，但注意，有的网站会有一些假的盘，比较推荐找大型且靠谱的房产中介。

搜完一轮后，就能大概了解到符合自己要求的会有哪些楼盘。然后就可以联系中介，把自己的要求告诉中介，中介可以找到更多那一区符合条件的房源，看到适合的可以约出去看看。

03

看房小技巧

我们通常会安排同一天看同一区的楼盘，这样能比较一下，也顺便逛一圈，感受一下附近的生活气息，看看是不是自己喜欢的。

看房的时候，可以问清楚中介房子的情况，对于凶宅中介是不能隐瞒的，这些资讯自己也能上网查清楚。有一些很负责任的中介，甚至会把同一栋楼，甚至附近几栋楼的凶宅情况都大致跟你说一下。

我看房的时候有一个习惯，会在电梯或者楼下大堂留意住宅的公告，有时候会看到这个屋苑举办活动的消息，有一种社区关怀感；有时候会发现屋苑的维修公告，可以了解到这个屋苑是不是有漏水、电梯维修的情况等等。也可以让中介去打听打听，这个屋苑最近会不会有大型的维修，因为如果在刚购房后，才发现住宅需要业主集资维修，那这个就会变成新业主的一份额外支出，这些也是需要提前跟现有业主协商清楚的。

看房也讲时机，如果刚好遇到雨天或者是台风天后，可以多留意一下房子有没有漏水情况。之前找租房的时候，有一次刚巧在暴雨天约了看房，结果去看的那个房子门外的走廊都水浸了。而且香港的雨天台风天实在是太多了，有些地区也特别的潮湿，不妨留意看看。

十级台风过后的“战绩”

有时候同一个楼盘，约白天或者晚上看房，也会遇到不一样的情形，例如，附近可能有新动工的工地，但晚上去不一定会发现，因为晚上黑黑的，也已经没有了动工的声音，但如果是长达几年的施工可能会影响入住生活，或者新的建筑也有可能会影响房屋视野，这些也是要提前考虑的，如果有心仪的房子，不妨约不同的时间点去看看。

不同时间的海景也不太一样，有的海景白天很漂亮，

但到晚上是乌漆麻黑的一片

看房的时候，中介会要求签一份看楼纸，大概就是说今天带看的房子，之后一段时间内再带看或者购买需要通过同一个中介，一般还会在看楼纸上写有中介费用，通常是购楼价的1%，所以这个看楼纸可以仔细看清楚再签。

04

谈房价

看到了喜欢的房子，就可以请中介去跟业主聊价钱了。

可以先去各大房产中介公司的网站看看，有时候会发现，同一套房，在不同中介那的标价会不一样，大概是有的中介最近刚好联系了业主谈价，所以会有一个更新的价格。也可以去看看同屋苑同户型最近的成交价格，参考最低的价格再去聊。

还可以让中介去找各大银行对物业进行估价，一是用作参考，二是这个估价也会影响到之后按揭贷款，因为如果成交价高于估价，可能会导致贷款金额不足。估价的信息，自己也可以在各大银行网站上找到。

结合各种资讯后，请大胆地去砍价，有时候聊价空间真的比你想象的都要大。

05

下定金

谈妥价钱后，会签订一份临时合约，在此之前，先跟业主协商好收楼的时间，也就是付完全款的日子，一般是1～3个月。双方签订临时合约后，需要下一份小定金，大约是房价的3%，以支票形式交付，中介会把支票交给对方律师。

06

律师

在香港买卖房子，都需要通过律师，可以找自己熟悉的律师，也可以让中介推荐常做这个业务的律师，但要注意找银行名单上的律师，这个之后做银行按揭贷款的时候，银行也会查询。律师主要负责处理正式合约、银行按揭放款文件、交收款项、查册对数、楼契等等。

07

按揭贷款

有了临时合约，就可以去咨询银行按揭贷款，可以自己到银行咨询，也可以让中介介绍银行按揭部的客户经理，了解各银行最近的按揭计划，包括现金回赠的部分，可以参考选自己心仪的3～4家银行进行申请。

每个银行要求提交的资料会不一样，一般是申请人香港身份证副本、3个月工资单、3个月银行月结算单（工资户口）、最近一个月信用卡月结算单、最近一年税单、临时买卖合同、律师楼资料等。银行还会要求购买火险，但有的住宅物业管理费里面是含有火险的，可以让中介去问问相关物业，避免重复购买。

还有一份申请按揭的文件需要填写，每个银行审批的条件不一样，遇到不会写的可以直接问问按揭的客户经理，甚至可以了解一下怎么写会比较便于申请，例如，有的银行可以把购房后拟定的出租收入当作是收入的一部分，这样就有机会可以提升申请的额度。

提交完资料后，可能还会根据你的情况，被要求补充材料，完成后大概三个星期内会收到各个银行的按揭结果，列明获批的按揭金额以及现金回赠金额。每个银行给出的下批按揭条件会不同，有的直接下批，有的会要求申请该行信用卡、理财户口、投保、迁入工资户口等等，甚至有可能需要增加借款人。

可以根据收到的结果，选择较便捷且心仪的银行，再进一步向客户经理咨询，申请更多的现金回赠，或是其他的优惠。

最终选定银行后，需要到银行签订相关的申请文件，之后银行就会与你的律师楼联系，因为最终的按揭贷款金额会直接给到代理的律师楼，律师楼会连同你的付款金额，再统一交付给业主的律师楼。

08

签合约

到律师楼签合约一般会分两次，第一次是签正式买卖合同，一般会约在交付大定金的一周前，因为款项要先交付给自己律师楼，律师楼收到后，才能在正式付款日转交到对方的律师楼，所以之间会有一点时间差，要提前准备好资金。

定金一般是楼价的10%，之前交付了小定金，这次大定金就是楼价10%减去小定金的部分；除此之外，还需要交付印花税和一部分的律师费。印花税可以在网上搜“买楼印花税计算”，就能测算出所需缴纳的税款数额。

第二次到律师楼，就是正式收楼的一周前左右，会签订最后的楼契、银行按揭贷款合约，需要交付剩下的购房款项、律师费，如果前业主有预缴的管理费、差响等费用，律师查清后，也需一同交付。

09

验楼收楼

在正式成交日前，可以有一次上去验房子的机会，需要提前让中介跟业主沟通时间。律师会建议越靠近成交日验房越好，以防验房后有什么变动自己不知道，等到收楼后再发现就不能再要求业主去整改了。

验楼的时候可以请验楼师、设计师一同，方便立即反馈意见以及立刻进行房屋量尺寸、设计，减少装修维修耽搁的入住时间。

正式收楼拿钥匙的时间要等到成交日当天，要等自己的律师楼把支票给到对方律师楼后，这一般就要等到当天的下午了，可以协商是在自己的律师那里拿钥匙，还是在中介那里取。

有的业主在放盘的时候会把钥匙配给了不同中介，

记得让中介提醒业主把钥匙都收回来哦

而收楼日当天，需要最终支付中介的费用，可以通过律师，也可以直接给中介。

香港收楼并不会有“房产证”，而是以一沓厚厚的楼契作为证明文件。如果房子楼契拿去了银行抵押做按揭贷款的，律师会出一封律师信，证明你是这个房子的新业主，收楼后就可以拿着律师信去物业处办理相关新业主的手续了。

以上是我经历完一轮后整理出的流程，希望能为同在买房前感困惑的你们提供到一点点的参考。愿大家喜提新房，收楼顺利哦~

*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房汤姆”平台意见。

这篇买房流程指南写得非常扎实，它最珍贵的价值在于用亲身经历，把“未知”变成了“可知”。

开篇那句“这怎么跟内地都不一样”，道出了无数港漂的心声。而文章的可贵，恰恰在于它没有停留在困惑里，而是把几个月摸索出的门道，系统又细致地拆解给大家看。

文中有大量只有过来人才懂的实战细节，让攻略超越了步骤本身。如有任何买房疑问，或想了解具体楼盘，欢迎添加我的微信，作为你的专属咨询伙伴，我随时为你解答。

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