香港楼市：启德新区[柏蔚森]发展商-户型-校网-最新价格-楼盘现状

香港启德新区的柏蔚森（The Pavilia Forest）由新世界发展与远东发展联合开发，是启德跑道区的中高端海景住宅，户型以两房为主，覆盖优质校网，2025 年最新成交价格呈现差异化特征，且项目已进入现楼交付阶段，销售表现亮眼。以下是具体信息梳理：

一、发展商

柏蔚森由新世界发展和远东发展联合打造。其中，新世界发展是香港四大地产商之一，深耕香港地产市场数十年，打造过柏傲山、柏蔚山等高端住宅项目；远东发展也是香港老牌地产企业，二者的合作为项目的建筑品质、物业服务提供了双重保障。

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二、户型

项目分三期开发，共提供 1305 伙分层住宅，实用面积 234 至 560 平方呎，涵盖一至三房户型，其中两房户型占比约七成，是主力户型。具体来看：

• 一房户型实用面积约 234-383 平方呎，适合单身人士或小家庭；
• 两房户型实用面积约 383-469 平方呎，是项目的核心供应类型，部分单位带露台；
• 三房户型实用面积约 560 平方呎，面向中高产家庭，空间布局更宽敞。

此外，T6 楼栋为两梯 15 户格局，其余楼栋梯户比相对合理，但部分户型存在厨房空间狭小、洗手间隔音效果差等问题。

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三、校网

柏蔚森的教育配套优势显著，是吸引家庭买家的核心亮点之一：

• 小学：划属香港顶尖的34 校网，涵盖圣罗撒小学、陈瑞祺（喇沙）小学等 Band 1 名校；
• 中学：属九龙城区校网，包含拔萃男书院、喇沙书院等知名学府，从基础教育到中学阶段的优质资源一站式覆盖。

四、最新价格

2025 年柏蔚森的成交价格呈现楼层、户型、景观差异化特征，整体折实均价约 1.71 万港元 / 呎，具体成交记录如下：

• 2025 年 11 月，二期 3 座中层 B 室（两房，383 平方呎）挂牌价 850 万港元，呎价 22,193 港元；
• 2025 年 11 月，一期 5 座 23 楼 B 室（374 平方呎）成交价 868 万港元，呎价 23,201 港元；
• 2025 年 9 月，一期 5 座 18 楼 C 室（三房，560 平方呎）成交价 1178 万港元，呎价 21,036 港元。

整体来看，一房单位总价约 600 万港元起，两房单位超 800 万港元，三房单位则在 1000 万港元以上。

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五、楼盘现状

1. 交付情况：项目原预计 2025 年 8 月 31 日统一交付，实际从 2025 年 2 月起已陆续入伙，2025 年 9 月正式开启现楼交付，目前已有大量业主完成收房，验楼反馈整体良好。
2. 销售表现：截至 2025 年 11 月 20 日，项目已售出逾 770 伙，是 2025 年启德跑道区销售成绩最佳的新盘，内地买家占比约 43%，是内地购房者偏好的香港新盘之一。
3. 配套现状：内部会所已投入使用，配备室内外泳池、健身房、宴会厅等 50 余项设施；外部 Airside 商场已开业，K11 启德零售馆、无人驾驶轻轨等规划配套预计 2026-2029 年逐步落地。