纽约有上东区，伦敦有肯辛顿，东京这里也正在悄悄把普通买家“除名”……

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

涨了三年后，东京房价高，已经算不上新闻。可唯有港区的房价，至今仍常被贴上“离谱”二字，听到报价都要倒吸一口气。

在这个富人云集的地区，一旦有房产上市，就会“瞬间消失”。仿佛有只无形之手在默默扫货，抢着把每一次入场机会悄悄封存在自己的资产表上。

于是，一个问题摆在面前：大家真的了解过东京房价的天花板吗？

提到日本房价顶点，任谁都会回答港区。

但进一步追问，港区内部到底哪里最贵？最贵的公寓集中在何处？为什么涨到这种程度？真正能答上的人，并不多。

十年前的港区，没人想到能涨到现在这个高度。

根据运营“豪宅评论”网站 One Nob A Kind 公司的长期调研，从2015到 2024 年，东京二手公寓价格最高的五大区域始终是：

港区、千代田区、中央区、涩谷区与目黑区。

这5大区域的平均每年价格以及2025年上半年的价格走势，如图1所示——

整体都在涨，但港区单独拉出一条陡峭的曲线。

2025年上半年，港区一套70平方米公寓均价为1.9527 亿日元；2015 年仅7136万日元。

十年涨幅2.7倍。

港区之后，排名第二的千代田区虽贵，二手公寓均价达1.5784 亿日元，但仍与港区拉开近4000万日元差距。

同样是东京核心圈，千代田区10年涨2.4倍，港区涨2.7 倍，差距越拉越大。

这说明，东京最贵的资产，有八成最终落在港区。

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区域贵，不算特别。

真正惊人的是，当视角缩小到“町级”之后，贵的集中度远超想象。

按町名排名，2025 年上半年东京最贵的前十位几乎被港区与千代田区瓜分。

最贵的地区是港区虎之门（Toranomon）。

今年，虎之门一套70平方米的公寓平均售价为3.029亿日元。而2015年的价格是1.0858 亿，十年上涨近2.8 倍，并且是全日本唯一突破 3 亿日元的地区。

但它还不是涨幅王者，涨最高的是港区滨松町，十年上涨279.8%，几乎翻了3.8倍。

也就是说，过去十年东京最极端的资产增长，几乎全部被港区内部最核心的几个街区给包揽了。

这种集中度，在全球一线城市中都极为罕见。

话又说回来，这些“贵町”到底长什么样？

虎之门的逆袭，就是一个典型范本。它原本一直是东京传统商务区，密集的写字楼、金融机构与商业设施让这里白天人潮如海、夜晚却灯火寥落。

但过去十年，虎之门经历了东京最激进的城市更新工程。转折点在2014年，虎之门之丘森大厦落成，随后城山信托大厦、麻布台Hills陆续封顶。

尤其是麻布台之丘。

这座高达330米的地标，拿下“日本第一高”，也第一次把真正意义上的国际级超级豪宅引入东京。上层引入安缦住宅，顶层两套复式传闻售价200亿日元，配备私人电梯、25米泳池与专属厨师——

不是从住宅区中建成，而是从办公楼的缝隙里，长出来的“超级富豪集聚区” 。

这类产品的出现，不只是贵，而是让周边所有房子的参照系都变了。

当一个地区能自然容纳200亿日元级别的资产，其周边所有公寓的价值天花板都会被重新定义。

虎之门，便是在这样的背景下，从商务区跃迁为东京最顶尖的居住地之一。

另一处地点，东新桥的故事也同样。

旧名“汐留”，原本是JR货运站，90年代再开发后，47层双子塔（TOKYO TWIN PARKS ）于2002年落成，共有1000套公寓，成为东京最早一批“超级豪宅”。

20多年过去，这里成交价仍稳定在2–4 亿日元，居高不下。想买的人排队，业主根本不急卖。说明只要稀缺性够强，时间并不会削弱价值。

而千代田区四番町，则属于另一种贵。

位于皇宫西侧，一块被使馆、老牌私立学校包围的低密度住宅区，供应极小。

房源极一挂出来就被“秒收”，交易几乎靠内部消化，外界很难看到真正的成交过程。

这种“隐形库存”本身，就是价值。

把东京最贵“町”TOP30全摊开来看，会发现一个更惊人的规律：

港区11个，涩谷区9个，千代田区 8 个，三区合计28 席，留给其他城区的只有2张板凳。

这一结果，几乎定义了东京未来十年的高端资产的演化方向——

不再是整个23区普涨，而是价值正向“富人走廊”，日常生活半径的少数街区收缩。

这是一种“中心中的中心”效应。

真正拉动价格的，不是市区，而是市区里那几块被反复选择的、最能承载全球高净值人群的地方。

共同特征是供给极少，核心地段土地稀缺，新房长期偏紧；需求却持续被点燃，本地富裕阶层、海外家族办公室，以及外资不断加码。

结果就是，高端资产的涨幅长期跑赢整体市场，进入“越贵越有人抢，越抢越贵”的循环。

东京房价贵并不意外。 真正值得警惕的，是它的“贵”正在变得越来越局部化。

因这样的演化，并不只出现在东京。

纽约的上东区、伦敦的肯辛顿、香港的中半山，走的都是同一条路径。

而在东京，对应的坐标也逐渐清晰，正是港区的虎之门、东新桥、赤坂，千代田区的番町，以及涩谷的核心地带。

这些板块门槛高、供应少，连本地富裕阶层都难以进入，更别提普通家庭。

换句话说，东京的资产价值，正在向极端中心化收缩。

也正因如此，未来的涨幅只会更加集中，也更加极端。东京核心资产的强势，正在一年比一年被勾勒出来。

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