【脱水研报】房贷贴息政策有望分步推进 一线城市二手房成交创4年新高 万科A涨停引爆地产板块

来源：青岛财经日报

12月10日，房地产板块回暖，午后强势拉升。截至收盘，万科A、财信发展、华夏幸福、广宇集团、世联行、南都物业10%涨停，沙河股份、保利发展、金地集团、荣盛发展等跟涨。

消息面上，市场近期关于房贷贴息政策讨论增多。据不完全统计，2023年至今，包括南京、长春、运城、武汉等在内的城市均已出台购房贷款贴息政策。近期广州某新盘推出连续30年每月1000元的贷款补贴，总额高达36万元。

上海易居房地产研究院近日公布的数据显示，今年以来截至11月，4个一线城市二手房累计成交51.9万套，超越2024年同期水平（496532套），近4年首次突破51万套大关。11月，一线城市二手住宅共成交49033套，环比10月的40714套大幅增长20%，11月单月的成交表现甚至超过了旺季9月（47176套）。市场在经历了传统“金九银十”阶段后，年末仍然展现出积极趋势。同时，近期，多地优化调整住房公积金政策以更好地支持刚性和改善性住房需求释放，减轻居民购房及还贷的资金压力，也推动了楼市回暖。

从价格信号看，房价降幅收窄。10月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比，分别收窄3.6个和3.5个百分点。今年10月份，上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨。

华泰证券认为，房贷贴息政策既可降低购房成本，又对预期产生正向作用，将一定程度促进市场筑底回稳，后续可以关注更大范围推出的可能性。

方正证券认为，房地产行业整体仍处于调整期，2025年1—10月新房销售中房贷首付比例达68.22%，显示居民购房杠杆率偏高。行业利润总额为负，平均PE值为141.01，估值偏高，但市场预期逐步企稳。房贷贴息政策有望分步推进，优先覆盖新增首套房贷，逐步向高风险存量贷款延伸。政策目标是通过财政贴息收敛房贷利率与租金回报率利差，稳定房价预期，带动刚需和改善型需求温和释放，而非强刺激销量。银行息差压力缓解，资产质量有望改善。

今日地产股上涨带动债市走高，午后，万科股债集体异动。万科A涨停，成交额超30亿元；港股万科企业股价涨幅超过15%。有分析认为，万科股价异动的核心触发点可能是12月10日召开的“22万科MTN004”债券持有人会议。据报道，11月26日，该笔债券存续期管理机构上海浦东发展银行股份有限公司在上海清算所发布公告，拟于12月10日召开万科2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议，对本期债券展期相关事项进行审议，债权登记日为12月9日。该20亿元中期票据原定于12月15日到期。其展期方案备受市场关注，也是修复市场信心的决定性因素。

财信证券表示，短期看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复，长期需关注房企在新模式下的发展机遇。中银证券指出，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来地产优化政策落地的空间打开，对未来地产行业的修复有一定信心。

房地产板块相关股票：万科A、财信发展、华夏幸福、广宇集团、世联行、南都物业、沙河股份、保利发展、金地集团、荣盛发展。