谁在悄悄抄底？11月中山楼市：止跌企稳，分化加剧

2025年11月，中山楼市延续了下半年“止跌企稳”的主旋律。

虽然市场没有迎来爆发式增长，但已基本构筑底部，成交量从年内低点温和回升。

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市场整体：低位企稳，成交温和修复

根据克而瑞数据显示，11月全市新房成交建面为16.78万平方米，成交套数1552套。尽管环比、同比仍呈下降趋势，但这更多是受高基数影响，市场情绪已不再恐慌。

对于购房者而言，这或许是个信号：最坏的时刻可能已经过去，市场正进入一个更理性、更健康的盘整期。你是选择继续观望，还是准备出手？

11月供求比1.34，供应建面显著高于成交建面，显示开发商推盘积极性较高，但去化压力依然存在。成交均价维持在1.15万元/㎡左右，价格相对稳定。

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区域分化：热点板块一枝独秀，外围镇区以价换量

如果说中山楼市是一盘棋，那么不同区域的走势可谓天壤之别。11月的市场，完美诠释了什么叫“冰火两重天”。

火炬-翠亨片区凭借交通利好和产业支撑，成为绝对的成交热点，本月成交302套稳居榜首。南部片区（坦洲、三乡等临珠区域）也表现不俗，成交建面占比高达62.7%。

反观中心片区（石岐、东区等传统核心区），虽然配套成熟，但供应量过大导致供求比高达5.79，去化压力巨大。西部和北部部分片区则处于“无人问津”的尴尬境地。

这张饼图直观揭示了区域分化的残酷现实。南部片区和火炬-翠亨片区合计占据了近85%的成交份额，成为市场绝对主力。中心片区虽然成交建面排名第二，但巨大的供应量让其去化前景堪忧。

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成交情况：名义稳定，实际折扣加深

NO.1 楼盘成交TOP10

11月按楼盘成交情况，火炬开发区健康花城·璞悦成交110套，稳居榜首，海伦堡玖玖悦府和雅居乐凯茵云顶分别以74套和62套位居成交第二和第三名。

从楼盘成交金额来看，健康花城·璞悦、保利琅悦和招商臻湾府位居前三。健康花城项目清盘在即，此次11月吸金近1.5亿，而保利琅悦凭借本身不俗的配套以及4.0住宅的吸引了众多关注，招商臻湾府更是从十月份开始成交加速，有不少港客选择入手，现与渠道深度合作，楼王加推年终大冲刺13XXX元/平！

值得注意的是雅居乐凯茵云顶在此次排行进入前三，得益于在金九银十期间曾打出了一波超低价，吸引了不少关注。

NO.2 房企成交TOP10

房企成交量排名来看，中山宏宇（健康花城项目）、雅居乐和敏捷集团位列前三；从成交金额来看保利发展则以接近1.6亿元稳居第一。

NO.3 楼市价格分化

纵观市场成交，热点区域如火炬-翠亨，成交均价看似不高，但这是在大量优惠促销后的实际成交价。开发商普遍采用“总价优惠+赠送装修/车位”的方式去化，名义单价波动不大，但真实折扣深度加大。

外围镇区则直接通过大幅降价吸引客户，部分项目甚至出现明显价格回调。这种“中心区价格相对坚挺、外围镇区以价换量”的分化格局，已成为中山楼市的新常态。

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购房建议：自住看配套，投资看人口流入

面对这样的市场格局，不同需求的购房者应该如何选择？

如果你是自住需求，优先关注通勤时间、学校和医院配套。热点板块中配套成熟、体量较大的大盘，抗风险能力通常更强。比如小榄镇，从2021-2023年中山市各镇街人口净流入数据看出小榄远远领先，除此之外还有火炬开发区、三乡镇等，既要有大型社区，又要有产业支撑，更要有完善配套。

（图片来源中山市城市更新研究社）

如果你偏投资或兼顾保值，尽量选择人口持续流入、产业基础较好、轨道或高速出入口附近的板块。中心城区来说火炬-翠亨片区无疑是首选，其次是临珠、临深区域。要避免选择成交长期低迷、挂牌量明显大于成交量的冷门镇区项目。

记住，在当前的市场环境下，地段选择比时机选择更重要。优质地段的房子，即使短期价格波动，长期来看依然具有保值潜力。

可以关注中山12月拍地情况，对于2026年还是有很多项目值得期待，敬请关注中山乐居，带你了解更多中山楼市。

文章来源:乐居买房