借款85万元，抵押的却是“空中楼阁”

姚雯/漫画

　　将低价购买的一处普通民宅开发成四层“小洋楼”后，每层以高价出售。为了还债，又伪造证件骗取了房屋所有权证，将“小洋楼”抵押贷款，由此引发一起长达10年的房产纠纷案。河南省新野县检察院办理的这起房产纠纷监督案，不但让违法者受到法律制裁，还监督相关部门撤销了假房屋所有权证，让无辜百姓静心安居。

　　伪造证件设骗局

　　“空中楼阁”作抵押

　　2011年10月，阿波用15万元购买了位于新野县的一处房产，后又出资20万元将该处宅基地开发为四层“小洋楼”。

　　2014年3月，阿波用妻子明花的名义伪造了《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》后，向新野县原房管局申请办理了房屋所有权证。随后，明花委托某房地产评估公司出具评估报告，将该房产评估为160万元。同年4月，阿波以该房屋所有权证为抵押，向白有借款85万元，约定借款期限为一年，并就该债权办理了抵押登记。阿波用这笔借款还了部分外债。

　　2015年4月，到了还款期限，阿波以种种理由不予偿还白有借款。白有决定走法律程序。经白有申请，新野县公证处出具了执行证书。此后，白有向法院申请强制执行。

　　新野县法院在立案执行中发现，四层“小洋楼”已全部售出。楼内住着的3户居民情绪激动地拿出各自的购房合同、付款凭证，声称他们才是房屋的实际所有人，并且已经在此居住多年。

　　白有亲自到现场了解实情后，才恍然大悟：抵押给自己的房子早已卖给了他人，自己得到的不过是“空中楼阁”。

　　抵押房产早出售

　　拍卖风波惹争端

　　被抵押的房产，为何有3户人家居住多年？

　　原来，早在2012年，阿波建成四层“小洋楼”后，便四处打广告卖房子。2013年春天，老高看到售房广告后，以19.5万元的价格购买了“小洋楼”的第三层。此后，杨惠以18万元买下了一层，小陶以20万元购买了二层和四层。四层“小洋楼”被全部售出的背后，正是阿波精心策划的“一房多卖”骗局。巧合的是，几位买家因种种原因，均未及时办理不动产过户登记。

　　2017年春的一天，老高回家时发现自家大门被贴上了法院的拍卖公告。老高立即联系其他户主，并到法院询问。法院告知他们，房子已被阿波用作借款抵押。这一答复如晴天霹雳，让老高等人慌了手脚。他们试图联系阿波夫妇，却音讯全无。3户购房人商定先到法院对该房产进行确权，确认他们与阿波之间的购房合同有效。但法院认为该购房合同不能对抗白有的抵押权。

　　随后，老高等人又到法院提起行政诉讼，要求撤销阿波通过伪造证件骗取的房屋所有权证。法院审理认为，白有是善意第三人，撤销对其不公正，故仅判决确认办证行为违法，不予撤销。

　　该房产经一拍、二拍，因有人居住，最终无人购买。2018年，案件终结本次执行程序。

　　2021年，白有再次向法院提出执行申请，该案被立案恢复执行。经协商，法院作出恢复执行裁定书，该房产交付申请执行人白有抵偿债务。白有要求老高等3户人家搬出，遭到拒绝。经申请，法院以拒不执行生效判决为由将3位户主司法拘留。随后3户人家多次上访。

　　检察监督“三线并进”

　　揭穿骗局纠错误

　　2024年年初，走投无路的老高等人和权益无法实现的白有，先后向新野县检察院求助。该院受理案件后成立专案组，启动一体化办案机制。

　　承办检察官在初步审阅材料后意识到，此案并非普通的民事或行政纠纷，而是涉及刑事、民事、行政三类法律关系的交叉。专案组确立了“三线并进”的调查方案。

　　民事检察官对3户购房人的购房事实进行了审查，核实了老高等人最早的购房凭证，确认了他们的购房事实在阿波伪造证件骗取房屋所有权证之前。

　　行政检察官前往自然资源局，调取了2014年办理案涉房屋所有权证的全部档案材料，经仔细核查和专业比对，确认档案中存放的《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》系伪造。检察官进一步调查发现，原登记机关在受理申请时，未能依法对上述关键证明材料的真实性进行有效查验，也未对房屋的实地建造情况、可能存在的权属争议履行必要的实地查看等调查职责。

　　刑事检察官通过调取银行流水、询问相关人员、比对书证材料，发现阿波等人伪造国家机关证件、印章的事实清晰，且其以非法占有为目的，使用骗取的房屋所有权证，夸大评估价值，设骗局获取85万元，涉嫌诈骗犯罪。

　　针对不同环节的问题，检察机关充分发挥一体化履职优势，打出精准监督的“组合拳”。

　　新野县检察院将阿波夫妇的犯罪线索，立即移送公安机关。在引导侦查的同时，持续跟踪案件进展。2024年12月，阿波因犯诈骗罪被判处有期徒刑十年，并被责令退赔白有85万元；明花因犯诈骗罪被判处有期徒刑三年，与阿波共同承担债务。

　　新野县检察院认为，原房管局在登记审核时存在明显过错，而原审法院在行政案件中仅判决确认违法却不撤销证件，属于适用法律错误。今年3月，检察机关依法向法院提出再审检察建议时指出：善意取得的抵押权不能阻却撤销房屋所有权登记，这是法律的明确规定。2025年11月，法院作出再审判决，撤销原行政判决、原房屋所有权登记。

　　在阿波的借贷被认定为诈骗后，原有的民事执行基础已经不存在。今年8月，新野县检察院向法院发出检察建议，撤销原执行裁定。法院采纳检察机关意见，撤销了原执行裁定。

　　“心里的这块大石头总算落地了！”得知检察机关的监督意见被法院采纳，案件迎来转机后，老高激动地表示，要不是检察院主持公道，多年血汗钱买来的房子可能就真的没有了。

　　白有也对此结果表示认可：“虽然过程很曲折，但检察院把事情查清楚了，也给我指出了正确的维权路子。我将起诉评估公司和自然资源部门，相信法律最终会给我一个公平的结果。”

　　这起困扰多方当事人十年，涉及刑事、民事、行政三大领域的复杂纠纷，最终得到了实质性化解。老高等购房者的合法权益得到了有力维护，房屋所有权登记错误问题被纠正，他们再也不用担心无家可归。

（文中案件当事人均为化名）

来源：检察日报