地暖配套运维：未用业主亦需担责，基础热费收取的法理与实践

龙成集团开发的小区作为全县唯一实现地暖集中供暖的住宅小区，地暖管道作为购房时既定的公共配套设施，其建设成本已纳入房价，产权归属全体业主共同所有。然而当前部分业主因生活习惯等原因未开通地暖，却拒绝承担相关维护费用，导致供暖单位（物业）背负巨额固定运营成本却无对应收益，陷入严重亏损困境。更值得关注的是，受热传导特性及系统负荷失衡影响，未用业主的“零成本占用”还直接导致其他正常缴费业主无法享受达标供暖服务，引发邻里矛盾与权益纠纷。事实上，地暖配套的维护责任理应由全体业主共同承担，向未使用业主收取基础供暖费，既是保障设施长效运转的必然选择，更是有充分法理依据与实践支撑的合理举措。
从法律层面来看，基础热费的收取有着明确的法规支撑。《民法典》明确规定，供用电、水、气、热力合同的内容包含费用支付等核心条款，业主与供暖单位虽可能无书面合同，但已形成事实上的供用热力法律关系，双方均需履行对应义务。同时，物业服务人按照约定提供服务后，业主不得以未接受相关服务为由拒绝支付费用，这一原则同样适用于地暖配套的基础运维。国家层面的《城市供热价格管理暂行办法》更是直接确立了“基本热价+计量热价”的两部制热价模式，明确基本热价可按总热价30%~60%确定，专门用于弥补管网建设、设备维护、人工成本等固定支出，为基础热费的收取提供了直接政策依据。在地方实践中，河南省内多地及西安市、洛阳市等周边城市均已出台相关规定，如西安要求停止用热用户交纳总热费30%的基本热费，洛阳曾按热价25%收取基础热费，这些成熟经验为本地执行提供了可借鉴的范式。
司法实践中的典型案例进一步印证了基础热费收取的合理性。吉林白山某业主以已关栓停热、未享受服务为由拒缴基础热费，法院审理认为，热能具有传导属性，停供业主会通过墙体、楼板获取相邻用热业主的热量，且供暖单位的固定运营成本并未因单户停供减少，反而需提高供热参数以保障其他用户室温达标，最终判决业主按供热价格20%缴纳基础热费。西安莲湖区千余业主欠缴供暖费纠纷案中，法院通过“示范判决”模式，认定业主不能以服务感知差异为由拒绝缴费，既保障了供暖单位合法权益，也推动了服务改进。这些案例均明确，未使用地暖并不意味着可以免除共有设施的维护责任，收取基础热费是平衡各方利益的司法共识。
从实际运营逻辑出发，基础热费的收取是保障供暖系统可持续运行的关键。地暖管道作为隐蔽工程，其老化、堵塞、破损的维修需要投入大量人力物力，且维修行为往往涉及全小区管道系统的停运与调试，这些成本与单户是否用热无关。即便部分业主未开通地暖，供暖单位仍需定期进行打压检测、管道保养、故障排查，否则极易因长期失修导致设施报废，最终损害全体业主的房产价值。同时，停供业主通过热传导获取免费热量，客观上增加了用热业主的能耗与供暖单位的运营成本，若仅由用热业主承担全部费用，既违背了“权责对等”原则，也可能引发“用者退出”的恶性循环，最终导致供暖系统瘫痪。收取基础热费，本质是将大额集中维修成本转化为小额分散分摊，让全体业主共同承担共有资产的维护责任，符合“风险共担、利益共享”的社区治理逻辑。
当然，基础热费的收取需坚守合规、透明、人性化的原则。首先应制定明确的费用缴纳细则，依据国家法规及地方参考标准，结合小区实际成本核算，合理确定基础热费收取比例（建议按当地热价30%~50%执行），明确停暖办理流程、欠费追缴方式等，通过小区公告、业主群、书面通知等形式全覆盖告知业主。其次要精准分类核算，对未使用地暖的业主区分“未办理停暖手续（需全额缴费）”“合规办理停暖手续（需缴基础热费）”“违规自行停暖（需全额缴费并承担维修责任）”三类情形，保障费用收取的公平性。同时应加强服务质量管控，定期公示供暖设备运行状况、成本支出明细，畅通业主反馈渠道，及时处理供暖温度不达标等问题，以优质服务提升业主缴费意愿。对于经济困难业主，可协商制定分期缴费方案；对于确有特殊情况的，可通过业主大会协商设置合理减免机制，平衡各方利益。
小区地暖配套的运维困境，本质是社区治理中“个体自由”与“集体责任”的平衡命题。地暖管道作为全体业主的共有资产，其维护责任不应由少数用热业主独自承担，未使用业主缴纳基础热费，不是对选择权的剥夺，而是对共有权益的保障；不是“强买强卖”的强制消费，而是“权责对等”的法治践行。唯有通过政策公示、分类核算、协商催告、法律追缴的分步实施路径，让全体业主共同承担维护责任，才能破解供暖单位运营困境，保障用热业主合法权益，让地暖配套设施持续发挥价值，最终实现社区供暖服务的良性发展，共筑宜居家园。（李治）