4亿美债展期+核心资产两日转手：万达商管的化债算盘，到底能不能打成？

一边是要给4亿美元外债“延期还钱”，一边是把刚赎回来的核心万达广场火速转手，万达商管最近这波操作，把房企“一边扛债一边调资产”的生存现状，摆到了台面上。

债务展期：11%高利息换时间，万达赌的是什么？

12月8日，万达商管放出消息：打算把2026年2月到期的4亿美元境外债券，往后推到2028年还。这笔债的利息不低，还维持着11%的票面利率，半年一结，发行方是万达地产环球有限公司。

要让债权人同意“延期”，万达得拿出诚意。按照公告里的方案，1月5日会开债权人会议，要是方案没通过，不仅这笔钱还不上，可能还会触发其他债务的“连锁违约”，后果不堪设想。

为了让债权人点头，万达设计了一套“保障套餐”：首先利息不降，11%的高收益照拿；其次新增了四次“强制部分赎回”，比如2026年1月、8月都要还一部分，不让债权人等太久；另外，万达还能随时按面值全额或部分赎回，同时把万达香港的最低净资产要求从8亿港元降到3亿港元，给自身留了更多灵活空间。

中国企业资本联盟的柏文喜说得实在：“这些条款既让债权人不吃亏，还能随时退出，通过率自然容易上去。”其实万达有过成功经验，去年12月另一笔4亿美元债展期，就有超过96%的债权人同意。这次条款更友好，再加上手里还有几十座能稳定收租的核心城市万达广场，58安居客的张波等业内人士都觉得，通过的概率不小，但前提是不能再出债务违约或者资产查封的岔子。

资产腾挪：赎回才一天就转手，背后藏着REITs算盘

就在债务展期消息出来前一周，万达干了件更让人关注的事：把已经卖掉的烟台芝罘万达广场，先赎回来，再火速转手。

12月2日，新华保险旗下的坤华投资退出了这个项目，接手的是万达商管100%控股的上海万达锐驰。这是万达第一次赎回已经出售的万达广场，本来以为是要自己留着，结果才过一天，12月3日，项目股权就又变了，这次接手的是苏州联商玖号，背后是专门做REITs业务的中联基金。

为啥要搞“赎回—转手”的闪电操作？核心原因就一个：这个万达广场是块“香饽饽”。它年租金能有1.2亿元，出租率几乎常年满员，净租金回报率超过6%，完全符合发行消费基础设施REITs的标准。但之前卖给坤华投资的时候，合同里有“优先回购权”，必须万达先赎回来，才能转给中联基金这种国资背景的基金公司，后续才能顺利推进REITs发行，解决权属和定价的合规问题。

而且这笔交易里，万达没完全退出：继续负责商场的运营管理，收管理费；中联基金则专心做资产证券化，最后通过REITs上市退出。相当于“万达管运营，基金管金融”，各司其职。

行业背景：6000亿负债压身，房企都在“边卖边调”

万达这一系列操作，其实是当前房地产行业的一个缩影。数据摆在那：截至2025年中，万达集团整体负债快到6000亿元，光万达商管的有息负债就有1375.61亿元，其中一年内要还的就有302.69亿元，但手里的货币资金只有115.77亿元，钱不够用的压力很明显。

柏文喜分析得直白：“现在房地产销售不好，融资又难，企业手里的现金越用越少。万达这一年卖了不少资产，还提前回购了一些债券，花了不少钱。接下来1月份还要兑付另一笔3亿美元债，手里的钱得优先用在这，所以才想把这笔4亿美元债展期。”

不止万达，现在很多房企都在做“资产优化”：一边把边缘区域的项目卖掉，比如万达就卖了广州增城、黄石等地的项目；另一边又把核心商圈的优质资产买回来，毕竟优质资产能收租、能做REITs，是“硬通货”。

目前坤华投资还持有13座万达广场的股权，而且多数都有“回购期权+固定收益”的条款。要是后续万达现金流好转，大概率还会复制烟台项目的模式，优先赎回那些回报率高的“头部广场”。

从行业来看，2025年以来房地产行业已经化解了1.2万亿元的债务，融创、碧桂园等房企也都是靠债务重组才缓过来。万达这种“先让债务延期，再把优质资产做成REITs”的组合拳，也给其他房企提供了一个参考。

前景观察：1月5日是关键节点，还有这些隐忧

对万达商管来说，1月5日的债权人会议是第一道坎。要是展期能通过，再加上烟台万达广场这类资产的REITs能顺利推进，大概率能喘口气。但长期来看，还有不少麻烦：战略投资者迟迟没落地，巨额债务还在身上，而且截至10月，万达商管还有50条股权冻结信息，金额超百亿，还有10条被执行人信息，涉及金额超50亿元，这些都可能影响化债的进度。

不过也有个好消息：截至9月，“万达系”的境内债已经全部还清了，现在就剩下这一笔4亿美元的境外债，压力相对集中，也更容易集中精力处理。

当下，房地产行业还处在风险出清的阶段，万达商管的这些操作，既有房企自救的实在办法，也暴露了行业转型的不容易。不管是跟债权人谈债务展期，还是把优质资产做成REITs，都是行业里能参考的实践。但这盘化债算盘到底能不能打成，最终还是要看后续的执行和市场变化。

（信息来源参考：财联社、每日经济新闻、澎湃新闻、乐居财经及过往公开新闻报道）