两年涨超20%！“白菜价”鹤岗房价逆袭，外来人退场后谁在接盘？

出品|中访网

审核|李晓燕

因“白菜价”房子爆火全国的鹤岗，在全国房价总体下调的浪潮中走出了不一样的曲线。这座常年稳居全国房价倒数第一的煤城，房价竟实现两年累计上涨超20%，一边是外来购房者热情消退、人口持续流失，一边是核心区域房价稳涨、本地需求旺盛，看似矛盾的背后，藏着鹤岗楼市的真实生态。

安居客数据显示，鹤岗房价已连续三年稳步上扬，2023年均价仅1695元/平方米，2024年涨至1980元/平方米，2025年更是突破2000元关口，达到2041元/平方米，相较于2023年涨幅高达20.4%。从细分市场来看，12月二手房均价同比仍上涨3.08%，中心城区工农区表现尤为突出，二手房挂牌均价2658元/平方米，同比上涨2.43%，显著高于全市平均水平。在东北多数城市房价深陷下跌魔咒、甚至周边双鸭山等城市出现8000元一套低价房的背景下，鹤岗的房价上涨显得格外亮眼。

不过，当前的鹤岗楼市已褪去昔日的流量光环。第一批来鹤岗做房产中介的郑前，如今常常陷入空闲，手机里六个微信号切换不停，咨询买房的消息却寥寥无几，发布的鹤岗相关视频流量不足巅峰时期的十分之一。“大家对鹤岗房子的疯狂热情慢慢消退了，市场正在回归理性。”郑前回忆，2019年鹤岗房价话题铺天盖地，一两万一套的房子吸引着全国各地的购房者，他每天要处理上千条咨询信息，最多一天成交六套房子，投资者远程转账买房、年轻人弃大城市来此定居的场景屡见不鲜，大批自媒体博主也扎堆来此“起号”，一条探店视频报价可达数千元。

热潮退去后，不少外来者选择离开。最先撤离的是自媒体从业者，随着热度降温，本地不再关注此类内容，许多博主账号运营失败后无奈离场；部分怀揣低成本生活梦想的年轻人，也因零下30摄氏度的严寒气候、有限的娱乐生活和难以寻觅的本地工作选择返乡。更关键的是，全国房价整体回调后，周边城市房价降至与鹤岗相近水平，让鹤岗的低价优势不再独特，投资者也逐渐失去信心。如今仍选择来鹤岗买房的外地人，多是经过实地体验、慎重考虑后打算稳定定居的群体，且更青睐4万至5万元一套、设施较新的次中心新建小区。

外来热度退潮之际，本地购房需求成为支撑鹤岗房价上涨的核心力量，尤其是高端改善型需求的爆发，直接推动核心区域房价攀升。市民林兰去年关注的中心城区高端小区，当时单价不足4000元，如今已涨到5000多元，一年时间涨幅超25%。“鹤岗高端小区本来就少，但本地人结婚、换房都想选品质好的房子，好地段的新房价格越来越高。”林兰的感受道出了本地市场的需求现状。

中介李星早已嗅到市场变化，将经营重心转向高端小区和本地购房者。她观察到，近年来鹤岗房地产开发节奏放缓，市中心高端第四代住宅供应稀缺，而留在本地的居民多以公职人员、经商者为主，收入稳定且消费场景有限，不少人愿意拿出大部分积蓄改善住房条件。目前鹤岗高端小区均价已达5000元/平方米左右，部分带下沉式露台、产权车位的大户型总价近百万元，即便如此，咨询的本地购房者依旧络绎不绝，在当前外来购房遇冷的背景下，本地改善群体已成为楼市成交主力。

值得注意的是，鹤岗房价呈现明显的分化态势。“一街之隔的新建小区和回迁小区，价格能差好几倍。”李星表示，当前购房需求集中在两端，一端是极低总价的老旧房源，另一端是高品质的高端住宅，而前几年建设的中端小区反而因定位模糊陷入成交困境。这种分化背后，既是本地需求结构升级的体现，也与低价房源库存减少有关——此前备受追捧的一两万一套的老旧棚改房逐渐售罄，后续成交主力转向品质更好、价格更高的新建房源，客观上也拉高了全市房价均价。

从城市基本面来看，鹤岗仍面临人口流失的压力，常住人口从2020年的88.7万人降至2023年的84.77万人，产业结构单一的问题尚未根本解决。但利好因素也在显现，2023年全市旅游接待人次和旅游收入同比均增长超50%，外贸进出口总值增长53.4%，外来购房规模从2019年的1134套增至2024年的5680套，占比提升至34.05%。同时，当地出台下调房贷首付比例至15%、农民进城购房奖补、契税优惠等政策，持续提振住房消费。

对于鹤岗房价未来走势，业内普遍认为大幅上涨空间有限，但核心区域仍将保持平稳。外来购房热度虽难复巅峰，但理性流入的定居群体将提供稳定需求；本地改善需求虽旺盛，但受人口总量、经济水平制约，需求规模相对固定。随着市场进一步回归理性，房价分化可能持续加剧，中心城区高品质房源仍有小幅上涨空间，而偏远区域、中端房源则将维持低位震荡。

褪去“白菜价”的流量标签，鹤岗楼市正回归居住本质。两年涨超20%的房价背后，不是投机热潮的复辟，而是供需结构调整与本地需求释放的必然结果。这座因煤而兴的城市，在楼市的起伏中，正慢慢寻找适合自身的发展节奏。