香港大火后，警惕高层住宅早衰

小区的生命周期，时间跨度大得多，应该以几十年为单位，但目前中国小区的衰败却在十几年之间。这不是正常的衰败，而是“早衰”。

文丨FT中文网专栏作家 刘远举

香港大埔火灾已致159人遇难，79人受伤。痛定思痛，我们不能仅仅停留在火灾问题上，也不能将之仅仅视为香港的问题。

高层的好处很多，可以享受充足的阳光，欣赏广阔的风景。但高层火灾一直是一个世界性难题。甚至，香港火灾后有一期节目上防火专家说，这类失火和地震一样，某种程度上，其实都不用跑。因为小震小火不用跑，大震大火跑不了。

火灾之后，很多人买绳索速降装置，其实也没多大用，装了也只是一个形式。这种装置，安装了就需要学习、演习，但一般人谁会专门演习？5、6层还勉强用一用，25层，到时候一般人根本没那个胆子。更何况，那时下降还要穿越火层才能降到地面。

其实，高层应对紧急事件的能力不强，不仅仅是火灾。

根据2021年《疫情下的住房消费者预期调查》报告显示，有41.6%的受访者表示疫情后更想购买更大的户型。其实关键不在于面积大小，而是容积率。低密度能极大地降低遇到阳性封控整个小区的概率。低密度能避免气溶胶交叉感染。低密度的第三个好处是，低密度小区会有花园、露台、大阳台。封控期间，能“足不出户而出户”。

某种程度上，这类超高密度的高层，就是赫鲁晓夫楼的现代版。1954年，在赫鲁晓夫当政时期，苏联各地兴建了一大批5层楼高的小户型简易住宅楼，这是一种从法国“廉价社会住宅”的样板楼移植的简易住宅，久而久之就被人们戏称为“赫鲁晓夫楼”。对当时而言，“赫鲁晓夫楼”的建筑解决了大量莫斯科居民的生活居住问题，让他们从地下室、工棚、危房和过度拥挤的合住房中乔迁了新居。

但时过境迁，2007年11月，普京在军队高级将领会议上的讲话中提出：“请研究一下改变住房建筑标准的问题，首先是民居，给军队的住房，从远东开始。我想提醒你们注意，我想让这件事快点办好，要和俄罗斯军官尊严相称，不要让我们的人继续住在那些令人恶心的赫鲁晓夫楼里。”

火灾、地震、疫情，还是小概率事件，但高密度高层还有很多必然的弊端。

从技术角度，为了修得很高，同时节约钢材，就需要减重，大陆城市用的就是空心砖、发泡砖。这就导致非常不隔音。这也是这几年噪声纠纷变多的原因。网上经常传一些段子，邻居抗议性生活的声音。很多人觉得好笑，但其实挺悲哀的。这其实源于高层的建筑材料，为了减重采取了轻质材料。很多开发商偷工减料，进一步加剧了这个问题。声音是一种机械波，后期要隔音，不但需要花大成本，还必然损失面积。良好的隔音，墙体要做出10公分左右。

更重要的问题源于人，这个最根本的因素。那么多人密密麻麻住在一起，各种麻烦，就不是概率事件，而是必然事件。

曾经一篇《小区走向衰败》的文章在社交媒体刷屏。作者居住的小区建于上世纪90年代末，房龄已有17年，各种设施已严重地衰败了。

这是一个普遍性的问题，很多小区才过了十几年，就出现绿化带杂草从生、暖气不达标、门禁虚设等问题，更严重的是电梯经常故障，以及类似窗户坠落，外墙瓷砖、附属设备跌落等 严重事故。

小区像所有的事物一样，有自己的生命。刚刚建好时一切欣欣向荣，但物理上的折旧不可避免地发生，逐渐毛病百出。

从社会规律上看，一个小区最初按照地段、价格设计，购房和搬进来居住的人都差不多。随着时间的推移，业主从最能挣钱的青壮年进入老年，经济情况也在发生变化。当小区设施变得破败之后，经济条件较好的居民会率先搬离，房价与房租都会随之下降。然后，搬进来一些经济基础和对生活要求都低一些的人群。如此，小区就会陷入一个负面反馈，最终加速衰败。

这就像佛家说的“成住坏空”，加速衰败之后，进入“坏”的状态，房价下跌，拆迁变得容易，开发商接受，小区拆掉，空空如也，又进入下一个阶段。实际上，这就是西方一些较早进入城市化的国家与地区的状态。不仅一个小区如此，整个社区也是如此。

不过，小区的生命周期，时间跨度大得多，应该以几十年为单位，但目前中国小区的衰败却在十几年之间。这不是正常的衰败，而是“早衰”。这里面有更为具体的原因。

导致这种现象的直接原因是物业无力。物业强势的话，可以做很多事。与中国一些人拒交物业费不同，巴西的物业费，强制性大得多。拒交物业费，过了缴费日期，就有2%的滞纳金，每天还有0.03%的利息。如果超过一定的期限，就会被定为失信人，名下房产不能买卖，不能贷款，严重时名下房产会被强制拍卖。

但给物业那么大的权限行不行呢？我觉得也不现实，有了如此大的权力，缺乏相应的法治制约，物业肯定会欺负小区居民。其实，小区治理，本质是业主的问题。

首先小区有“公地悲剧”，小区的公共设施就会被滥用。比如，小区草坪，大家都不爱惜，有些人在上面踢球，对草坪的消耗极大。一方面资源被滥用，另一方面，大家又都想“搭便车”，不愿意出钱，都指望别人出力、出钱，自己什么都不用干，反正搞好了自己可以享受。

因为容积率的限制，现在很多小区，有公租房、廉租房与商品房搭配，不同经济收入水平与社会阶层的业主，要形成共识就更难了。小区投票收费或动用维修基金的时候，很多业主会投票反对，修缮就无限期搁置，小区就会早衰。最终，小区业主就会陷入囚徒困境，所有人都会因为小区早衰承担资产加速贬值的损失。

香港居民还能一家拿出十来万维修，但哪怕北上广，那些几十年的老房子，能指望居民商商量量，一家出十几万维修？所以，不要觉得香港的高密度楼问题很大，大陆城市的高密度高楼，问题只会更大。现在大家都指望政府，比如加装电梯，但现在政府也没钱了。

归根到底，这些问题都是居民缺乏公共性的表现。所谓公共性就是大家讲道理，同心协力，相互体谅。现实恰好相反，如果面对很大的权威、权力，往往是顺从的；但如果觉得对方权力不够大，自己可以压倒对方，又会非常刁蛮。这是很多中国人的处世智慧。但这个智慧，会严重阻碍小区治理。

国民性问题，是不可能几年、几十年就解决的，而是需要几代人。中国人面对公共问题的解决办法，从来都不是大家一起商量，而是“我跑得比你快”，学区房、户籍、都是如此。

这个问题同样如此。实际上，中国的小区，单独划一块，就是为了脱离社会，获得更好的公共服务，提升治安、环境。本质就是一种“我跑得比其他人快”的模式。

但有趣的是，中国的小区非常大。中国小区业主难以形成共识，有一个很重要的原因就是小区太大。一个事情，要整个小区投票，难度很大。如果缩小小区规模，公共性就更容易达成。

那么，“跑得比别人更快”就是远离高密度高层小区。

一个单元门洞30层，每层4家，一共120家，和6层楼、每层2家，一共12家，协调的难度是不可同日而语的。难度不是线性增长的，不是难10倍，而是20倍、30倍。如果密度再小一些。每层楼一家，就更好协商了。如果是叠墅，两家人商量就可以，甚至联排、独栋，就自己做主了。总之一个原则就是，邻居越少越好，离邻居越远越好。

更多的孩子需要更大的居住空间，祖辈帮助带孩子，也需要居住面积。所以，拥有四五个卧室住房的人群，一定比一居室、二居室的住户生育意愿强。此外，人口学家的研究发现，房屋的形态也与生育愿望相关。相比高层的公寓，独门独户的独栋和联排房屋，即使面积小一些，也更能促进生育。虽然这里面的因果关系尚待研究——也可能是因为人们有了生育愿望才选择这样的户型。但一个可以活动的小院子，一块可以晒到太阳的小草坪，这种宽敞的空间感，能在有利于孩子成长发展的同时，保障他们的安全。

所以，不管是从哪方面看，都应该通过土地政策创造条件。香港和大陆的土地政策是类似的，这都造成了土地无法足够有效地转化为居住面积。

土地政策背后是经济观念。中国的传统经济思维中，有一种轻人重自然的观念，强调节约消耗资源。但是，土地根本不是资源，土地是不可能被消耗和毁损的。土地可以建房子，房子拆了，土壤回填，又可以种地。既然如此，怎么会是一种资源呢？它既不可能被浪费，也不可能被节约。中国人口4亿，它在那里， 中国人口14亿，它也在那里，以后降为7亿，它还是在那里。所谓珍惜土地，节约土地，不让人用，又有什么意义呢？把人高密度的叠起来，不如高密度的种地，把种粮食叠起来。现在养猪种地都可以上楼。

其实，国家也意识到这个问题，一边限定了高层的层数，另一方面解除了别墅的禁令。

对家庭来说，在不同业态间选择，不可能“既要又要”，如果要了“低密度”，甚至选了“别墅”“大面积”，那大概率要在区位上要放弃。每个家庭情况肯定是不一样的，要根据自己的情况选择、取舍。

过去几十年，在资产上涨的潮流中，地段是非常重要的因素。随着“京沪永远涨”的趋势不再，房屋的使用价值将更加凸显出来，房屋的年龄、形态的权重将变得越来越重。

自动驾驶也是一个重要的变量。自动驾驶，将会让城市变得更大。下了班，进了自己的车，城市道路上，车也开不了太快，风险不大，自己听听歌，或睡一会，就到家了。城市会因为自动驾驶变得更大，这才是自动驾驶的最大的经济意义。

在我看来，美国人的居住模式，或许是最适合人类的。的确，能前提是需要有较少的人口，而且能耗很大，物资耗费很多。但这就意味着舒适、人性化、意味着消费。这正是美国人消费强劲的主要原因。土地，不仅是财富之母，居住面积也是消费之母。

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刘 远 举

央视网、第一财经、光明日报、腾讯大家、南方周末、新京报、南方都市报、FT中文网、澎湃等特约作家，多家智库研究员。

关注时政、财经、科技话题，以深度、专业、理性的态度，去掘现象背后的事实。

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