继母交了房款住公房，女儿能继承居住权吗？北京房产律师：不能，居住权不继承

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

上世纪90年代，甲报社将一号房屋分配给本单位职工刘某，后由其配偶范某继续承租。

1991年，经范某同意，其子赵永年与甲报社签订《房屋租赁契约》，成为承租人，携妻子李秀芬及两名儿子赵文涛、赵文浩入住。孙女赵思琪出生后亦落户并长期居住。

1994年，赵永年去世。1996年，其父赵建国（赵永年之父）与张丽华再婚，并搬入一号房屋。1998年左右，甲报社在未征得原共居人同意的情况下，将承租人变更为赵建国。

2006年，赵建国去世。2007年，甲报社因房屋面临拆迁，以赵建国名义发出购房通知，张丽华代缴房款1.4万余元，但甲报社明确表示：未与张丽华建立买卖关系，房屋产权仍归甲报社所有。

2010年，李秀芬、赵文涛、赵文浩、赵思琪四人起诉，请求确认对一号房屋的居住权。

B号终审判决明确：四原告作为原始承租人赵永年的配偶及子女，依法享有居住权，该权利不因承租人变更而消灭。

2014年，张丽华去世，其女儿张丽华之女（被告） 继续占据一号房屋至今，拒绝四原告入住。

四原告遂再次起诉，要求：

1. 被告立即腾退一号房屋；

2. 支付自2010年起的房屋占有使用费（2000元/月）。

裁判结果

✅ 被告于判决生效后10日内腾退一号房屋；

✅ 若逾期未腾退，则自第11日起按2000元/月支付占有使用费至实际腾退之日；

❌ 驳回原告关于2010–2024年期间使用费的主张。

法院说理

1. 四原告的居住权已由生效判决确认，具有既判力

原始承租人赵永年通过合法租赁取得居住资格；

配偶、子女作为共居人，依法享有附随居住权；

即使承租人变更为赵建国，不影响原共居人权利。

2. 被告对房屋既无所有权，也无合法居住权

甲报社从未将房屋出售给赵建国或张丽华，买卖关系不成立；

房屋产权始终属于甲报社，不属于任何个人遗产；

张丽华的居住权源于与赵建国的婚姻关系，具有人身专属性，不可继承；

被告作为张丽华之女，与赵建国无扶养关系，不能继受其居住权益。

3. 购房款问题不影响居住权归属

虽张丽华支付了房款，但甲报社未退还，此属另一法律关系；

被告可另案向甲报社主张返还或补偿，不得以此对抗原告的法定居住权。

4. 使用费仅支持判决生效后的逾期占用部分

在法院未明确排除被告居住前，其占有不构成恶意侵权；

但判决生效后拒不腾退，即侵害原告权益，应赔偿损失。

律师提示

✅ “住了就是你的”是最大误区！

公房、央产房、单位房等产权不属于个人，即使缴纳房款、长期居住，若未完成产权登记，仍不构成所有权，更无法继承。

✅ 居住权 ≠ 继承权

居住权基于租赁、婚姻、共居事实产生，具有人身依附性；

配偶死亡后，继子女、姻亲等无权自动继承居住资格。

✅ 原始共居人权利优先于后续承租人变更

单位房改中，若原始承租人家庭成员户口在册、长期居住，即使承租人被私下变更，其居住权仍受法律保护。

✅ 支付房款≠取得产权

若购房时权利人已死亡（如本案赵建国已故），买卖合同主体缺失，交易无效。付款行为仅产生债权请求权，非物权。

✅ 如何维权？北京房产律师建议：

保留户口本、租赁合同、缴费凭证、居住证明；

遇承租人被擅自变更，及时提起用益物权确认之诉；

对拒不腾退者，申请强制执行+主张逾期使用费。

北京遗产律师特别提醒：

本案中，被告误以为“母亲交了钱、住了房，房子就该归我”，却忽略了——

居住权不能“传”给下一代。

在单位公房纠纷中，谁是原始承租人家庭成员，谁才握有真正的法律筹码。