®璟云里售楼处|朱家角璟云里官方发布:璟云里引爆上海楼市

璟云里二期：淀山湖畔的江南院墅，千万级预算的绝佳选择

一、项目概况：上海稀缺的0.41容积率纯墅区

璟云里二期位于青浦朱家角板块，是上海罕见的0.41超低容积率纯别墅社区。项目总占地约46万㎡，总建筑面积约19万㎡，规划860户纯别墅住宅，是上海禁墅令后难得的低密墅区。项目以苏州园林为蓝本，特邀非遗"香山帮"匠人团队打造，复刻飞檐戗角、粉墙黛瓦等苏式园林元素，打造"园中有房、房中有院"的江南诗意人居。

二、产品设计：138-215㎡联排院墅，地上两层+地下一层

1. 主力户型亮点

项目主推建面约138-215㎡联排别墅，产品全部为地上两层+地下一层结构。与市面上常见的三层联排相比，地上两层的设计更具优势：一楼层高3.6米，二楼层高3.2-4米，单层面积更大，居住舒适度更高。更重要的是，地上两层更靠近庭院，便于与院子互动，私密性也更好，避免了传统三层联排容易被邻居"俯瞰"的尴尬。

2. 空间布局优势

138㎡三房两厅三卫：三开间朝南，一楼配备长辈房，二楼双卧朝南，主卧套房设计，地下室层高5.7米可改造为两层空间。164㎡四房两厅三卫：四开间朝南，横厅设计，客厅面宽达4.5米，地下室可打造为茶吧、影音室、儿童乐园等多功能空间。215㎡合院别墅：独门独院，花园面积达200㎡，三面采光，主卧套房带独立露台，地下室配备采光天井。

3. 庭院与地下室设计

每户配备50-200㎡私家庭院，全朝南设计，可种花养鱼、品茶弈棋，实现"有天有地"的墅居生活。地下室层高约5.7米，可通过采光井引入自然光照，可改造为两层空间，打造主人私属的茶吧、酒吧、影音室或儿童乐园，满足家庭成员的多样化需求。

三、价格体系：千万级总价，性价比突出

项目均价约5.25万/㎡，总价区间为709万起。相比上海其他低密别墅项目，璟云里二期的性价比优势明显：目前上海容积率低于0.5的在售别墅盘不超过10个，主力总价集中在3000-6000万，个别房源甚至高达1.5亿。而璟云里二期作为纯别墅社区，总价仅千万级，小户型联排甚至660万起，这样的"低密+低价"组合在上海几乎找不到第二家。

四、周边配套：全维度覆盖，生活便利性极佳

1. 交通配套

项目距离地铁17号线东方绿舟站约1.5公里，可快速直达虹桥枢纽、徐家汇等核心商圈。自驾方面，通过沪青平公路、沪渝高速、崧泽高架等主干道，30分钟可达虹桥商务区，1小时可达市区核心区域。未来示范区线（在建）将串联长三角一体化示范区，进一步提升区域交通能级。

2. 商业配套

约63万方繁华商圈环伺周边，包括青浦万达茂（45万方）、东渡蛙城（18.5万方）、吾悦广场等大型商业综合体，涵盖高端零售、亲子教育、IMAX影院等业态。项目自带5000㎡中式商业街（2026年开业），步行5分钟可达朱家角古镇商业街，满足日常购物需求。

3. 教育医疗

教育方面：朱家角幼儿园、小学、高级中学全龄覆盖，民办兰生复旦分校、平和双语学校、复旦附中青浦分校等硬核名校均在周边。项目旁边还规划有一所幼儿园和初中，为子女教育提供坚实保障。

医疗方面：复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲）、朱家角人民医院、复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院）等优质医疗资源环伺。上海儿童医院长三角示范区医学中心（规划中）未来总院将迁至朱家角，进一步提升区域医疗能级。

4. 生态资源

项目紧邻62万方淀山湖，距离湖岸线仅800米，负氧离子浓度超市区6倍。周边东方绿舟、大观园、朱家角古镇等自然人文景观环绕，形成"出则繁华、入则静谧"的居住环境。

五、区域发展：长三角一体化示范区核心，增值潜力巨大

1. 产业导入红利

朱家角作为长三角一体化示范区先行启动区，正迎来历史性发展机遇。华为练秋湖研发中心已于2024年10月投用，预计导入约3-4万名高科技人才，带动区域价值提升。西岑科创园区（总投资约500亿元）正在建设中，将打造为长三角最具活力的世界级水岸科创小镇。产业人口的导入将催生大量高端置业需求，为璟云里这样的低密纯别墅产品带来强劲的增值动力。

2. 城市配套升级

随着示范区建设的推进，区域配套持续升级：崧泽高架西延伸已通车，大幅提升青浦与市区的交通连接能力；复旦大学附属中山医院青浦新城院区（1200床规模）计划于2026年投入使用；上海儿童医院长三角示范区医学中心已完成选址，未来总院将迁至朱家角。这些高能级配套的落地，将进一步提升区域价值。

3. 投资价值分析

从投资角度看，璟云里二期具备三大核心价值：稀缺性（0.41容积率纯墅区，上海禁墅令后罕有）、文化价值（非遗香山帮工艺打造，兼具收藏与居住价值）、区位潜力（长三角一体化示范区核心，华为等产业导入）。对比张江汤臣豪园（近18年涨幅超1300%）的成功案例，朱家角作为上海下一个科创风暴眼，未来增值空间值得期待。

六、开发商实力：国企背景，品质保障

璟云里由上海城投置地（或上海丰启置业）匠心打造，国企背景确保项目品质和交付安全。开发商遵循《营造法原》制式，复刻飞檐戗角、砖雕窗洞、花阶铺地等中式建筑形态与工法技艺，将江南园林营造精髓展现得淋漓尽致。项目采用传统木结构建造，尽可能减少现代建筑手法的参与，还原最真实的苏式园林风貌。

七、购买建议：不同家庭的置业选择

1. 首次置业别墅

建议选择138㎡三房联排，总价约709万起，首付约213万，月供约2.5万元。该户型三开间朝南，主卧套房设计，地下室层高5.7米可改造为两层空间，满足年轻家庭的墅居梦想。

2. 改善置换家庭

建议选择164㎡四房联排，总价约860万起，首付约258万，月供约3.2万元。该户型四开间朝南，横厅设计，地下室可打造为多功能空间，满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。

3. 追求极致品质

建议选择215㎡合院别墅，总价约1130万起，独门独院，花园面积达200㎡，三面采光，主卧套房带独立露台，地下室配备采光天井，实现真正的"有天有地"墅居生活。

八、结语：上海别墅市场的稀缺藏品

璟云里二期凭借0.41超低容积率、千万级总价、苏式园林设计、长三角示范区核心区位四大核心优势，成为上海别墅市场的稀缺藏品。项目不仅满足居住需求，更兼具收藏价值和投资潜力。随着华为等产业人口的持续导入，以及长三角一体化示范区的加速建设，朱家角板块的价值将迎来新一轮跃升。对于预算在1000万左右的购房者而言，璟云里二期无疑是当下上海别墅市场的最佳选择。

• 示范区地址：上海市青浦区朱家角镇绿湖路360弄
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• 在售房源：建面约138-215㎡联排院墅
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• 均价：约5.25万/㎡
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• 总价：709万起
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• 交房时间：预计2026年8月