祖孙房屋权属起纷争？信之源李雅娇律师助当事人拿回产权获双赢

在民商事纠纷中，房屋权属争议往往交织着复杂的亲情纽带与财产利益，尤其是涉及祖孙、父子等近亲属关系时，案件的处理不仅需要精准的法律判断，更要兼顾情理的考量。

北京市信之源律师事务所李雅娇律师曾代理过一起孙女起诉爷爷、奶奶排除妨害的案件，这场跨越三代的房屋纠纷，历时两年多，历经多起关联诉讼，最终在法理框架下实现了双方权益的平衡。

一、案件详情

本案的核心争议围绕位于北京市海淀区Z号楼Q单元X号的房屋（以下简称“涉案房屋”）展开，涉及的当事人构成典型的三代亲属关系——原告李某婷（化名）、被告李某超（化名，李某婷祖父）、被告钱某霞（化名，李某婷继祖母），而李某婷的父亲李某宇（化名）则是连接各方的关键人物。

案件的源头可追溯至2006年，李某婷的父亲李某宇与母亲孙某（化名）经法院调解离婚。2009年，为解决李某婷未来在北京的上学问题，孙某计划在北京购置房产，但因不符合贷款资质，最终以李某宇的名义与开发商签订《商品房预售合同》，购买了涉案房屋。房屋首付款由孙某支付，后续房贷也由孙某定期向李某宇的还贷账户转账偿还。2011年，涉案房屋初始登记在李某宇名下，李某宇据此取得不动产物权。

然而，房屋权属的平静在李某超介入后被打破。2011年，李某超在深圳得知儿子与前儿媳已离婚，为防止房屋落入孙某手中，以协助装修为由从孙某处取走了所有购房相关原件。2012年，李某超卖掉自己位于北京某区的房产，用部分售房款提前清偿了涉案房屋的剩余贷款，并与再婚妻子钱某霞一同入住涉案房屋。此后，李某婷多次计划回涉案房屋居住均遭李某超拒绝，无奈之下只能与母亲在北京租房居住。

2011年，李某宇与孙某曾签署协议，明确约定将涉案房屋赠与李某婷，此为房屋权属归属李某婷的核心依据之一。2020年，涉案房屋正式转移登记至成年后的李某婷名下，李某婷依法取得不动产权属证书，成为涉案房屋的唯一合法所有权人。但李某超与钱某霞仍拒绝搬离，李某婷遂决定通过法律途径维护自身合法物权。

二、律师介入

2022年，李某婷就涉案房屋腾退事宜找到北京市信之源律师事务所寻求法律帮助，北京市信之源律师事务所接受委托后指派李雅娇律师代理其起诉李某超、钱某霞排除妨害纠纷一案。李雅娇律师接收案件后，全面梳理了证据材料，结合《民法典》初步确认：李某婷作为涉案房屋登记的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的完整物权，其要求李某超、钱某霞腾退房屋的诉求具有明确的事实和法律依据。

三、办案经过

本案审理因三起关联诉讼交织，形成“先确权后腾房”的推进逻辑——先通过关联诉讼明确房屋权属基础，再处理排除妨害核心诉求，避免审理陷入僵局。

1.应对关联诉讼，破解程序阻碍

李某婷起诉腾房后，祖父李某超随即提起共有权确认诉讼，主张房屋共有权，同时另诉请求确认李某宇将房屋过户至李某婷名下时在不动产登记中心留档的赠与协议无效。因权属争议是腾房诉求的前提，法院裁定排除妨害案与确认合同无效案均中止，待共有权确认案审结后恢复。

2.聚焦权属争议，构建抗辩体系

李某超以“与李某宇存在共同购房口头协议、实际出资”为由主张权益，并提交售房还贷凭证、装修记录等证据。李雅娇律师从三方面构建抗辩链：

出资性质厘清：提交孙某支付首付款及房贷流水，证明初始出资与李某超无关；李某超后续还贷资金源于其售房款，该款项含李某宇应继承的遗产份额，实质是对儿子李某宇的赠与，非共同出资。

产权约定优先：2011年李某宇与孙某签订的《房屋产权变更协议》（有律师见证及李某宇现任妻子签字）早于所谓“共同合意”，明确房屋赠与李某婷；李某超提交的微信记录语义模糊，结合沟通语境无法认定为产权约定，证明力远低于书面协议。

坚守物权原则：依据《民法典》第二百零九条、第二百一十七条，物权以登记为公示依据，李某婷的产权证受法律保护，李某超无书面证据，其主张无法对抗物权登记效力。

3.推进程序，扫清关联障碍

共有权确认案审理中，法院组织调解但李某超提出“确认50%产权”等苛刻条件，协商无果。同期，其起诉的确认合同无效案因李某超非协议当事人、权属需以共有权案结果为依据，被法院以“主体不适格”驳回，二审维持原判，该障碍彻底清除。

4.定分止争，促成调解双赢

2024年，共有权确认案一审判决：李某超证据不足以证明共同购房合意，其居住、装修等事实不能对抗产权约定及物权登记，故驳回全部诉求；二审维持原判，该案明确李某婷对房屋的完整所有权。排除妨害案恢复审理后，李某超初期仍坚持主张并提再审，但在生效判决及法官释法后立场松动，提出愿意接受调解，主动腾房。李雅娇律师征得李某婷同意后配合法院调解，最终促成双方达成一致，调解结案，并且李某超和钱某霞在约定的时间内主动搬离了涉案房屋，并将房屋完好交还李某婷且与李某婷办理了全部的手续交接。

（为保护隐私，文中当事人均为化名）

四、案件结果

法院就李某婷诉李某超、钱某霞排除妨害纠纷案出具民事调解书，双方达成核心协议：李某超、钱某霞二人须于2025年4月前腾退并完好交还房屋，交付房屋相关原件，且在收齐款项后30日内迁出户口（逾期付违约金30万元）；李某婷需支付李某超房屋补偿款50余万元及10年租金60余万元（租金分两期付至指定账户），双方就房屋相关事宜再无争议。

调解书明确违约条款：李某婷未按期付款则需立即付清剩余租金，李某超可申请强制执行；李某超、钱某霞未按期腾退则按月付1万元占有使用费，李某婷可一并申请执行。

五、案件亮点

本案办理充分践行“以法为据、兼顾情理”的思路，核心亮点有三：

精准破局，确立“先确权后腾房”策略：针对排除妨害、共有权确认等三起交织案件，李雅娇律师聚焦关键的共有权确认纠纷，以扎实证据与严密论证否定李某超的产权主张，扫清腾房诉求的法律障碍，避免程序空转，提升办案效率。

巧用法则，破解证据效力冲突：面对李某超以“实际居住、出资”等口头主张及模糊微信记录提出的权益诉求，李雅娇律师紧扣《民法典》物权公示及书面证据优先原则，梳理“出资凭证—产权协议—不动产权证”完整证据链，还原权属演变，使法院采纳我方观点。

情理兼顾，实现“物权+亲情”双赢：在权属明确后，李雅娇律师未机械主张强执，而是考量祖孙亲情及李某超的出资与养老需求，推动达成“补偿+租金”调解方案。既保障李某婷物权，又兼顾李某超利益，实现“案结事了人和”。

六、李律师温馨提醒

结合本案争议焦点及司法实践，李雅娇律师针对亲属间房屋交易、赠与等行为，作出以下三点重要法律提醒：

1.房屋出资务必保留完整凭证，明确资金性质无论是父母为子女购房、夫妻共同购房还是亲属间资金往来，均应妥善保存首付款发票、银行转账记录、房贷还款凭证等全部材料，明确资金是“赠与”“借款”还是“共同出资”，避免因资金流向不明、性质不清引发后续争议。

2. 产权约定应当采用书面形式，避免“口头承诺”风险《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件，但当事人之间的产权约定仍需以书面合同明确。建议通过签订正式的《房屋赠与协议》《产权共有协议》等书面文件固定权利义务，切勿仅凭口头承诺或微信聊天记录主张权利，此类证据在诉讼中难以被认定为有效的产权约定。

3. 居住权需依法设立，避免“占有即有权”的认知误区居住权是《民法典》新增的用益物权，其设立必须采用书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记后方能生效。实践中，部分亲属认为“实际居住多年”即享有居住权，此为常见法律误区。即使是近亲属，若未依法设立居住权，其居住行为可能构成无权占有，无法对抗房屋所有权人的腾房请求。

家庭是社会的最小单元，财产纠纷不应成为亲情的“绊脚石”。在处理亲属间房屋问题时，既要坚守法律底线，通过书面约定、物权登记等方式明确产权归属；也要秉持情理温度，充分沟通、兼顾各方需求，才能从根本上避免纠纷，维护家庭和谐。