北京买房：理清思路，购房建议1736

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我想跟您探讨学区房保值的问题。我认为既然孩子少了，那买了房的就能确定对口学校，溢价应该涨才对吧？毕竟现在买房入学就跟买彩票似的，那多校划片还这么高的溢价呢，能确定中奖就应该更贵了吧？

A：

1、您这逻辑也不能算错吧，但现实中未必如愿。

2、就用买彩票来做个思想实验吧。现在的中奖率号称50%，也就是2块钱里有一半都是溢价，而且谁也不知道哪张彩票能中奖。

那如果过些日子没多少人买彩票了，卖彩票的就改了规则，把各张彩票是否能中奖+中奖金额都写在彩票上了，那您觉得会是什么结果？

肯定是彩票的溢价就没了呗。而且是不中奖的没人要，大家都买能中奖的。但是，如果彩票上写着能中100块，您觉得有人会花200块去买吗？肯定不会呗，就算是傻子也最多只掏100块，那这溢价从何谈起啊？

3、再打个比方，前些年卖新房都是期房，谁也不知道是否物有所值。但是行情火爆导致人们都抢着买，逼着我们开发商必须高溢价，否则都对不起抢房的。

但是现在没多少人买房了，市场上也净是现房出售了，所见即所得，您觉得还有多少人愿意加价啊？不仅没有加价的，而且还是地段好+品质高的才有人买，质次价高的除了傻子没人捧场了。

4、学区房其实也是如此，高峰期时家长们都抢房，所以导致普遍的溢价上涨。甚至出现劣币驱逐良币的现象，差学区的跟好学区的同等溢价率，比风口上的猪都飞的高。

但是如果入学人数下降，就算是对口入学的概率增加了，您觉得家长们还会抢着加价吗？我认为不会，或者说必定是好学区+好房子才有人高价买，但也很难再提高溢价。而普通学区+不太宜居的想维持溢价还不容易呢，大概率是逐年下降的。

5、而且您的想法也是个悖论，就是买房人多的时候房价涨，买房人少的时候房价还涨？那就怎么都是涨了，永远涨，涨到下一次人口高峰的时候继续涨，您觉得合理吗？

仅供参考。

二

Q:

请问，本人女，离异单身，名下一套北四环老破小，价值400万左右吧。我有个想法，因为不想再婚了，还有几年退休，所以想现在卖掉这套房，避免继续下跌，然后在通州或北七家买一套200万左右的小房，剩余的钱存银行。您觉得从退休后生活来说合适吗？不管是否合适，请帮我看看以下这几套房的性价比吧。

A：

1、性价比怎么说呢，如果是以近郊的标准来比较，那这几套房除了北京one的都算性价比正常。但是如果用市区的平均值来比较，那郊区的一般都略低10%左右。但也都算正常，近郊都这样儿。

北京one的则不太好说。如果这套房是小两居的话，那性价比应该偏高。因为这种房的性质是公寓，价格走势偏弱导致居住的性价比偏高。但如果是70多平一居的话，那就大概率是居住舒适，但性价比不太高了，就因为户型偏大。

另外如果说排序的话，我估计是北苑的这套占优。因为老小区的性价比本来就偏高，这里离市区又近，那租售比就有可能和朝阳差不多，所以性价比也跟朝阳的差不多。

2、至于您的资产安排我没建议，看自己的规划和判断吧。但如果是我的话就不着急，先住着，真等到快退休的时候再说吧。

反正我不认为北京房价还有什么下跌空间，现在的平均租金收益率都超过银行存款利息了。也就是说现在的存款利息低，您卖了房子存银行，收益率未必划算。这自己算算账吧，租金可以问中介或邻居，和银行利息一比较就知道了，用数字说话更方便选择。

3、简单就这情况吧，我要建议就是甭着急卖房买房，先算账，算清楚再行动。

仅供参考。

三

Q:

请问，说实话，看了您的回复我简直都绝望了，我相信您说的是真实情况，但也几乎断了我在北京买房的最后一丝希望。可叹我从小镇一路苦读爬到北京，985学历工作五年了，竟然连个北京的老破小都买不起。本来还一直有点希望是挂牌价泡沫，但就这么点希望都破灭了，实在让人无语。

只能感谢您的解释吧，我继续努力。但其实这就是个呵呵，或许我再努力个十多年也就是熬下个北京户口，但空有户口却没房子，户口和肉身都何处安放啊？您可能不理解我们这种牛马的绝望，我们也无可奈何。

A：

我是老章，我没再回复这位网友，实在不知说什么。他本来以为北京各个中介平台上的报价都是虚的，成交价至少要打对折。

比如他租的是海淀五环外的老破小，他和女友+同事两口子合租，房租合计6000。业主要卖房，喊价300多万，他认为这都是漫天要价，就地还钱的话最多200万之内就能成交。所以才抱着一丝希望来跟我求证，结果我给了他几个实际成交案例，于是他就希望破灭了呗。

我能理解他的心情，只是不知说什么好。换做我是他同样的条件，或许也会很绝望吧。但这就是北京，是天堂也是地狱，只能是自己体会……

四

Q:

请问，我今年35了，工作单位银行后勤类，稳定但收入很不高，所以一直没买房，三口人租房住。父母住西城平房，我们的户口都在平房里，孩子在**小学上学。现在是大概率要腾退了，我家15平，有可能拿200多万吧。

我的意思是再添上我们的100万左右积蓄，买安置房或在附近石景山、丰台的买套大产权商品房。但父母的想法是住平房习惯了，也不愿去外边，所以还想买个平房。所以我想问问您，这两个方案的优劣势。

A：

1、优劣势，这您自己应该评估的很全面了吧？外人再说什么就是多嘴了。

2、简单说吧，楼房的优势就是居住体验好，做饭洗澡卫生间的都方便。你家既然租房就肯定租的楼房吧？不用我说什么了。

劣势就是远点儿呗，安置房基本都五环外，至少也是南四环外接近五环，配套和医疗什么的肯定没西城方便。这都是平房住户们天天念叨的，没什么新鲜的。

3、平房的优势就是地段儿好，如果买的便宜，那赶上腾退的话或许还有点儿赚头儿呢。再有就是心理感觉良好，毕竟是二环里核心区的业主。

劣势那就是谁住谁知道了。我从小在东城大杂院儿里长大，各种不便深有体会，包括和邻里的各种爱恨情仇。

4、或者这么说吧，我能理解您的心情，想买好点儿的楼房但钱不够，可又劝不动父母搬走，所以才纠结的。但这是家务事儿，外人实在帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

您买过海景房吗？是怎么处理的？我是大前年（2021年）买的，一时兴起就买了，结果就被套了。现在是中介说也能卖，但基本打对折，而且他们很有可能吃差价。我在犹豫是否处理掉，所以咨询。

A：

1、我当然买过了，好几套呢。我们是开发商，或是自己公司的或是朋友公司的，觉得折扣合适当然就买了。尤其是2006年之后海景房很火爆，比现在强多了，炒房的和准备度假的很多人都买了。

2、但我早就都卖了，本来也没想住，所以都没办齐手续也没交物业费，当年炒房的都这么干。最后一套是2016年卖的吧，我也记不清了，反正后来没接触过。

3、是否卖掉看自己，这我不太懂，不敢建议。不过房子是用来住的，海景房是用来度假的，能用的上就留着，每年去住些日子挺好的。但如果确定住不上或利用率太低就卖掉呗，这种房的供应量太大，不太可能再有大行情了。

仅供参考。

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