广东
钱会流向不缺钱的人，爱会流向不缺爱的人。
这句话放在当前的深圳新房市场，毫无违和感。在“卖房难”的背景下，成交热度总是流向不缺热度的片区和楼盘，之后就是我们看到的旱的旱死，涝的涝死——
既有豪宅项目一天大卖130亿，也有一大批房产越卖越便宜，越便宜越不好卖。
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从成交数据来看，今年前11月，深圳新房住宅累计网签了35039套，去年同期是31203套。
虽然表面上环比增长了12%，但由于最近一年的深圳新房统计数据把现售住宅加了进去，单对比预售住宅的话，实际成交热度也要打个折扣。
聚集11月份——
深圳预售+现售新房住宅网签量为2644套，环比微降0.3%，同比大降71.8％，与去年924新政后的火爆行情形成了鲜明对比。
整体去化率怎么样呢？
参考克而瑞的数据，11月深圳新房项目开盘平均去化率为23%，环比小幅回升。背后是顶豪热销与普宅滞销并行，除了深圳湾沄玺红红火火，其他大多都较为冷清。
像在宝安、龙华、龙岗、坪山等郊区，今年不少楼盘的折扣都开到了8.5-9折左右，可还是比较难撩动刚需。其中，均价最低的坪山，滞销情况最为明显。
南山福田的一些楼盘，前两三年入市的，如今还没有卖完的也不少见。
库存方面——
深圳中原数据显示，截至11月底，全市新房住宅存量面积约329.1万㎡。
按近一年的平均销售速度计算，当前存量房的去化周期已延长至约12.6个月，较上月增加了1.5个月。
反映出在当前的市场下，整体去化速度放缓，买方市场特征持续凸显。
02
为什么新房市场整体不温不火？
其一，二手房价持续回调，新房失去价格优势。
当前深圳二手房挂牌量居高不下，不少业主为了促成交易，主动降价抛售。一些前几年的网红盘大部分都出现了价格破发，这意味着许多新房在算上供楼时间与成本后，并不具备价格竞争力。
结果就是二手房以60％的成交占比，持续占据主导地位。
其二，供应结构失衡，资金向核心区聚集。
目前深圳预售新房住宅约3万套，加上在售现楼的话，总量5万套以下，实际不算特别多。
但远郊与近郊片区新房存量较大，在市场整体冷静的背景下，即便后续政策宽松、市场回暖，资金也更可能流向配套成熟、保值属性更强的核心区域。
其三，刚需市场分流，保障房形成潜在竞争。
部分缺乏突出亮点的刚需新房，难免与价格更低的保障性住房形成客群重叠。对于预算有限的购房者而言，这是一个需要权衡的现实选择。
03
进入12月，预计新房推盘节奏将继续，年末促销力度可能加大。
二手房市场能否延续回暖势头，很大程度上取决于买卖双方的价格博弈以及是否有新的预期政策落地。深圳楼市，正在各方谨慎中寻找新的平衡点。
在深圳楼市，刚需想要买一套具有升值潜力的房子，是不是犹如海底捞针？
尽管很多人不愿意承认，但是从市场来看，情况的确如此。随着住房保障工作加快推进，越来越多的保障房入市，必然会拉低很多普通房子的稀缺性。
所以目前留给刚需的选择只有两个：
1、把买房当作消费品，不用考虑涨跌问题，自己住得开心就行。
2、把买房当作投资品，选个势能强的潜力板块，以改善为核心。
对于买房人，特别是刚需买房人来说，购房思路不应该是找便宜的房子，而应该找未来在市场中有竞争力的房子。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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