2026年北京首场土拍，竟然是它！

文/北京进深 徐迪

12月5日，通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块进入用地预申请。

规划建面约8.74万㎡，交易起始价15.62亿元，楼面价约1.79万元/㎡。

预申请受理时间自2025年12月5日起至2026年1月4日下午17:00。

这是北京第九轮供地清单中首个被激活的地块。

如果顺利转正，将是2026年北京首宗出让的住宅地块。

2025年首拍是海淀朱房双子，吸引了8家房企入参与，最终两宗地都以高溢价出让，场子非常热。

第九轮清单中，朝阳东坝、海淀朱房等热门板块也都有宅地供应，通州宋庄地块最先被激活，还挺让人意外的。

今年城六区以外的土拍，通州确实是少数能拍出溢价的市场。

但都是老城区地块，类似梨园、八里桥等板块，共同的特点是配套成熟且临铁。

而宋庄镇位于通州区北部，远在东六环外。

目前地块周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站将近5公里。

项目占地4.85公顷，地上建筑规模约8.74万，容积率1.8，限高36米(局部45米)。

规划范围内涉及1处社区管理服务用房，规划建筑规模为500平方米，由二级竞得人无偿代建并移交区级相关部门管理。

出让文件显示，该地块旨在打造低密度、高品质住宅。建筑布局应形成清晰、有机的空间结构，明确共、半公共、私密空间序列。

建议通过建筑错落布局、点板结合等方式，塑丰富的空间层次和视线通廊。

宜采用高低结合的建筑组合形式，建立舒缓有序、通透舒朗的城市高度秩序，形成轮廓舒展的建筑天际线。

结合城市道路红线宽度，营造尺度舒适宜人的街廓比。

规划宋庄文化区二路东侧建筑宜与项目地块西侧规划宋庄文化创意公园设置通透的视线通廊。

此外，对于建筑体量，明确提出应与周边建筑在尺度上保持整体协调有序，以行人尺度为参考，分段处理建筑立面形象，不宜形成体量过大的单体建筑。

合理控制沿街建筑的长度与高度，与城市界面相协调，避免建筑体量过长过高，形成高大封闭的沿街界面，对城市街道产生压迫感。

并给出具体数字要求，当建筑高度在18-36米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元；

当建筑高度在36-45米时，住宅单一方向宽度以两到三个单元为宜。

建筑风貌要求构建现代简约、精致典雅、富有活力、绿色生态的整体居住风貌，体现北京城市副中心的新时代气质。

建筑材料宜使用石材、金属板、陶板等材料，鼓励采用绿色低碳、环保健康的建筑材料，禁止使用低质塑料板、大面积单色玻璃、大面积镜面材质，大面积素色涂料或油漆。

宜采用中高明度、中低艳度、暖色系建筑色彩。

本次规划范围位于坡顶协调区，鼓励建筑采取坡屋顶形式建设，采取非坡屋顶的现代屋顶形式应与周边区域第五立面协调，与坡屋顶无明显冲突。

七层以下建筑一律采用坡屋顶，七层以上建筑30%以上采取坡屋顶。

坡屋顶除瓦材外，也可使用高品质金属、玻璃等材料。

（宋庄丁各庄等四村城中村改造一片区安置房项目效果图）

宋庄镇靠近城市副中心，是京津冀协同发展战略中的重要组成部分。

地块东至现状宋庄文化区三路，南至规划宋庄镇政府南街，西至规划宋庄文化二路，北至京榆旧线。

周边有谷德玛特购物广场、华联购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等生活配套设施。

根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。

当前城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁，近年随着部分旅游资源的开发，餐饮业态逐渐发展起来，生活配套设施陆续落地。

2024年1月，宋庄镇部分村庄被列入城中村改造计划，标志着区域城市化的重大进展。

今年9月17日，宋庄镇政府公告，丁各庄等四村城中村改造项目安置房（梁各庄福运佳园、春和景明、朗芳园、通瑞嘉苑、后北营家园、召里家园）已具备交付条件，将启动安置房入住各项工作。

9月22日，丁各庄等四村城中村改造一片区项目规划设计方案公示，地上建面约13.99万㎡，规划17栋7-15F住宅楼。

住宅采用3米层高标准的“好房子”设计。

外立面设计美观大方，高度错落有致，结合搬迁区域村民生活风貌的需求，安置房采用低艳度冷暖灰色系，主体材质采用具有质感的仿石漆。

小区户型多样，面积在50㎡-135㎡之间，可满足丁各庄等四村所有村民回迁安置需求。