买家拿房后消失，290万尾款如何追回？房产买卖律师支招

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2021年9月13日，林川（抵押权人）、周鹏（买方）与甲公司（卖方）三方签订《房屋买卖合同》，约定：

甲公司将名下一号房屋以300万元出售给周鹏，全部房款优先用于偿还甲公司对林川的640万元债务；

周鹏须于签约当日支付10万元定金，并于2021年9月21日前支付尾款290万元至林川账户；

如逾期付款超10日，林川有权主张总房款10%的违约金（即30万元）。

合同签订当日，三方办理了带抵押过户手续：

一号房屋从甲公司名下转移登记至周鹏名下；

林川作为原抵押权人，同意该过户操作，抵押权继续存续。

周鹏支付了10万元定金，但始终未支付290万元尾款。经多次催告无果，林川向法院提起诉讼，要求周鹏支付尾款及违约金。

周鹏与甲公司均未出庭答辩。

裁判结果

法院作出判决：

一、周鹏于判决生效后十日内向林川支付房产尾款290万元；

二、周鹏于判决生效后十日内向林川支付违约金30万元。

法院说理

三方合同合法有效，各方应依约履行

涉案《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法成立并生效，对林川、周鹏、甲公司均具有法律约束力。

林川已履行全部义务，周鹏构成根本违约

林川配合完成带抵押过户，使周鹏顺利取得一号房屋所有权；

周鹏仅支付10万元定金，290万元尾款逾期超两年未付，远超合同约定的10日宽限期，构成严重违约。

违约金主张符合合同约定与法律规定

合同明确约定“逾期付款超10日，按总房款10%支付违约金”。该条款属于预先约定的违约责任，符合《民法典》第585条，且金额未显失公平，法院予以全额支持。

被告缺席视为放弃抗辩

周鹏与甲公司经公告送达未到庭，视为放弃答辩与质证权利，法院依法缺席判决。

律师提示

✅ “先过户后付款”是高风险操作！

本案中，房屋在尾款未付情况下即完成过户，导致林川丧失物权保障。强烈建议：

采用“资金监管”或“银行托管”方式，确保房款到账后再过户；

若必须带押过户，应在合同中设置尾款支付与解押同步条款。

✅ 以房抵债需明确债务清偿顺序

本案房款用于偿还第三方债务，三方协议中必须写清：

“买受人直接向债权人支付房款，视为对出卖人的付款义务履行完毕。”

否则可能被认定为“未付款”。

✅ 违约金10%并非虚设，法院可全额支持

只要合同明确约定、违约事实清楚、金额不过分高于损失（如本案涉及近300万债权），法院通常会支持。切勿心存侥幸拖延付款。

✅ 带抵押过户≠免除付款义务

即使房屋设有抵押，买受人仍须按约支付房款。抵押权人同意过户，仅是对物权变动的认可，不豁免买受人的金钱给付责任。

✅ 对方失联？立即起诉+申请财产保全！

一旦发现买方拒付尾款且失联，应立即起诉并申请查封其名下房产，防止其转移资产。本案因及时诉讼，成功锁定已过户房产的付款责任。

北京房产律师郑重提醒：

房屋交易中，“一手交钱、一手交货”仍是黄金法则！

✅ 切勿轻信“先过户、后打款”的口头承诺；

✅ 大额尾款务必通过共管账户支付；

✅ 合同中明确违约金计算方式及支付路径；

过户不是终点，收到全款才是！