外国人炒高东京房价？真相是被冤枉了

日本国土交通省最新发布的调查，给东京及全国新建商品房市场泼下一盆冷水。过去几年大家都在骂外国人推高房价？事实证明：真凶另有其人。

11月25日，日本公布了对东京・大阪・名古屋三大都市圈及地方四市，共约 55万套新建商品房的大规模交易调查。通过不动产登记信息与民间价格数据，分析了2018年1月～2025年6月的交易行为。

核心关注两件事：

1，短期炒房（购入1年内转卖）到底发生在哪里？

2，国外购房者是否在大量买房、推高房价？

结果很扎心。真正推动短期买卖、带动价格波动的，是日本国内买家。

调查发现，东京最严重，神奈川、大阪、兵库部分地区紧随其后。并且越靠近市中心，短期炒卖比例越高、增长越明显。

哪一年供应了什么类型的楼盘，短炒比例都会被“带着走”。换句话说，市场被新房推盘结构影响巨大。特别值得注意的一点，100户以上的大规模楼盘炒得最凶。以东京23区、40㎡以上户型为例，大规模楼盘短期炒卖占9.9%，其他楼盘仅 3.3%，差距几乎 3倍。

也就是说，越是大盘、越是知名开发商项目，越容易变成短期倒手的标的。

过去市场一直盛传“都是外国人在炒房，把房价炒高了”。

但这次调查直接给出答案，东京23区的确看到国外买家的短期买卖有所增加。但总体比例依然不算高，规模远小于日本国内买家。更关键的是，国外买家并没有活跃炒高价产品（2亿日元以上）。在最受关注的都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷），没有发现海外买家活跃短炒2亿以上豪宅的迹象。

换言之，豪宅市场没有被外国人炒起来。

调查也同步统计了海外买家新房购买情况。东京最明显，其次是大阪、京都部分地区。越靠近城市核心区域，海外买家占比越高。但同样有一个关键结论，海外买家“影响价格”的程度远低于大众想象，因为他们的购买量并不是主要力量，且没有集中在超高价项目。

数据还显示，近年境外买家的结构也在变化。中国大陆买家整体持续下降，疫情前一年超百件，疫情后明显缩水，2024年只恢复到约六十件左右，至今仍未回到高峰期水平。中国台湾买家却持续增长，从过去的中小规模买家，逐步上升为近年最活跃的群体之一，2024年件数已超过中国大陆与中国香港。但总体境外买家规模依旧有限，不足以左右整个市场。

所以，东京房价为什么涨？

不是因为外国人，是因为日本本地的投资需求、城市中心供应稀缺，以及大型开发项目带来的市场波动。

对于市场来说，这是第一次用55万套真实登记数据得出的官方分析，具有非常高的参考价值。