抄底？北京房价还会下跌吗？外三内五选房逻辑曝光！

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上期直播中，有很多小伙伴提了买房问题，例如外三内五如何选到好房，北京各片区，尤其是丽泽房价还会继续下跌吗？

今天给大家分享5个直播中购房者的买房问题，大家可以关注饭总选房视频号，直播不迷路！

购房者问：丽泽那几个新房怎么样？感觉离铁路太近了，房价还会下跌吗？

饭总：丽泽这个片区呢，它的发展肯定是非常有潜力的。昨天晚上我们国家是刚刚发布了中国要打造金融强国，提出了6点，大家可以看一下。

里面逐字逐句饭总都仔细的去看了，这个非常重要啊，因为我们知道 北京是四个中心：政治、文化、国际交往、科技中心，就是不提说金融中心。

但是我们知道金融街在北京，一行两会在北京，所以呢北京事实上它就是个金融中心。现在又讲金融强国这件事情，北京重点金融集中的地方就是金融街和丽泽。

金融街的房价有多坚挺？就跟饭总讲的选房的核心观点一致，你怎么买房子才能不亏？或者尽量少亏？或者说将来涨起来的增长的比别人速度快？你看金融街就知道了。

金融街属于典型的三个外部条件全部具备：金融产业、地铁、他的书包很强，那么丽泽现在就差一个。

丽泽是全北京第一个五条地铁交叉的地方。产业方面，华为北方中心搬到丽泽、汇金这些基本上都在丽泽，所以金融产业这块的支撑还也是非常强的，而且他是在不断属于一个向上加强的过程。

他现在唯一的就是他学校书包这一块是比较偏弱的。

铁路这个东西呢，当年铁路分割的历史遗留问题，离铁路太近了，它是问题，但是呢也不是什么特别大问题。

第一它不影响交通，第二现在新房基本上都是3层玻璃甚至还有靠近4层中空玻璃的，隔音降噪的都很好。更重要的是因为沿着铁路，它的价格也会有所体现，值得捡漏的还是蛮多的。

购房者问：工作在五道口附近，计划在清河板块上车，请饭总推荐几个小区，预算500-600左右

饭总：清河板块最近大家说的比较多，关于橡树湾降价的事情，但是目前降价的还是少量的房源。五期这种大户型还是比较比较坚挺的。周边一些其他房子尤其是小户型开始陆续在往下走，是有这个趋势的。

但是我们现在还没有看出就是说它的这个波动性非常大啊，清河整个的板块相对来说全北京来说，它的抗跌性还是比较强的，500-600万左右还得看你具体的这个户型、面积需要多大，另外你对地铁、学校的要求是怎么样子的？你要尽快找一下你的选房师啊，填需求表，没有选房师的小伙伴可以加饭总微信vfang10。

购房者问：长营附近还会有地铁线吗？6号线挤死了！

饭总：哈哈，6号线号称能够挤怀孕的，不过饭总要直接讲，短期很难有规划了。 北京的地铁造价很高啊，大家看一下2035年规划就行了，一公里7个亿，他不太可能说是给你在常营再搞一条地铁出来，直接通到这个国贸这边，因为6号线本身是一个横向大动脉了，相当于他已经是分担了1号线的一些压力，短期想让他再能够去有横向的动脉地铁线规划，这个其实是还是有难度的。

购房者问：西边改善换房（无学区需求）有哪些推荐片区？具体选择逻辑是什么？

饭总：具体要根据你的需求、预算等来匹配。像海淀五棵松周边，比较适合预算充足的改善群体，片区配套成熟、居住氛围浓厚，靠近核心产业区，保值性会好一点。西南片区的话，丽泽、丰台科技园，适合预算中等，注重产业配套的群体，片区产业聚集，就业机会多，房源流通性有保障。石景山首钢片区，适合预算偏低，追求居住舒适度的群体，片区发展潜力逐步释放，房价相对亲民，且兼顾一定保值性。这些片区选房，尽量规避老破小，优先选择次新房或物业维护好的小区，老破小后续接盘群体狭窄，尤其是无电梯的高楼层房源，折价严重。还要根据你工作的地点，兼顾地铁通勤时间，避免因距离过远降低居住幸福感。

抛开预算和需求做片区推荐比较空，你赶紧去找选房师详细沟通。

购房者问：饭总，您常说的选房时 “外三内五” 指的是什么？

饭总：影响房子自住和升值的几个重要的外部和内部因素，包括学校啊，物业等。

比如西海东核心学区房价格最坚挺，逆势上涨的就很多，最近饭总发的片区房价中，德胜房价就上涨了2.72%，还有 维护好的小区像没有垃圾堆积、设施完好的，十年后房价溢价可能比同户型差物业小区高100万， 详细的外三内五选房逻辑，加饭总微信vfang10

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