重要信号，8次提及房地产！

12月4日，人民日报在“学习贯彻党的二十届四中全会精神”专栏，刊发了央行行长潘功胜题为“构建科学稳健的货币政策体系和覆盖全面的宏观审慎管理体系”的文章，传递了一系列信号。

在这篇不到5000字的文章里，8次提及了“房”。

最核心的一段表述如下：

对房地产市场，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展，助力构建房地产发展新模式。

央行行长上次在人民日报刊发文章，是2023年的12月4日，当时刚召开了中央金融工作会议。2年前的文章里9次提及了房地产，核心表述如下：

主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。

比较两篇文章里对房地产的表述，有如下重要变化：

1、“房住不炒”消失了。

2、保障性住房等“三大工程”不提了。因为三大工程是增加供应量的，而当前是需求太弱、库存太高。

3、关于房地产的文字总量大幅缩减。

这或许意味着，从央行角度看，该出的牌都出的差不多了，接下来应该是财税政策方面发力了。

难道不可以继续降准、降息吗？

当然可以，而且相信2026年还会降准、降息，但幅度都不会太大。2025年即将过去，这一年才降息了一次，降准了一次。

央行行长这篇文章里，两次提及了“跨周期”，具体为：

1、要把握好货币政策的力度、时机和节奏，更加注重做好跨周期和逆周期调节，保持货币条件与支持经济潜在增长和物价基本稳定的要求相匹配……

2、同时，关注跨周期平衡，避免政策大放大收，防止政策过度导致效果衰减和长期副作用……

所谓“跨周期”，就是要考虑长远，不能只想着现在。现在的确需要降息、降准，需要货币宽松，但太宽松了可能催生通胀。所以，“避免政策大放大收，防止政策过度导致效果衰减和长期副作用”。

我之前已分析过“跨周期”重出江湖的意义：这意味着中国未来一段时间的降准、降息次数将减少，跟美国的利率倒挂将收窄，人民币汇率对美元有可能缓慢升值一段时间。

可能有人会疑惑：这会不会对出口不利？可能有这个影响，但央行考虑长远。人民币缓慢升值、中美利率倒挂收窄，可以让外资更愿意流入，实体经济会受益，资本市场也会受益。同时，可以缓解中美之间的贸易摩擦。

文章里，还有下面这段话非常值得关注：

优化基础货币投放机制和货币政策中间变量，保持金融总量合理增长。逐步构建短中长期搭配、有中国特色的基础货币投放机制，保持银行体系流动性充裕，充分满足实体经济有效融资需求。不断优化货币政策中间变量，淡化对数量目标的关注，把金融总量更多作为观测性、参考性、预期性指标，为更多发挥利率调控的作用创造条件。

它透露了两大信号：

1、中国的发钞机制出现了历史性变化。

改革开放以来，中国的发钞机制（增加基础货币的渠道）分为三个阶段。

第一个阶段，是2014年6月之前，大量外资涌入、中国成为世界工厂、贸易顺差迅速膨胀，中国外汇储备一度飙升到近4万亿美元。这些外汇储备，都是央行发行人民币收购的。当时的发钞方式是“外汇占款”。

由于被动发行了大量货币，被迫不断提高存款准备金率，最高到了全球罕见的21%，相当于把一部分钱冻结了起来。

2014年6月到去年央行开始买国债之前，是混合印钞模式。一方面，通过降准把之前超发的货币释放出来，存准率已经从21%下降到了6.2%左右。另一方面，通过MLF（中期借贷便利）和PSL（抵押补充贷款）等渠道投放基础货币。

最近1年，央行开始在公开市场上买卖国债，这是基础货币投放方式的新转折；买断式逆回购也开始成为另外一个主渠道。这意味着，我们的发钞方式开始跟国际惯例接轨。

2、不要希望大水漫灌。

“淡化对数量目标的关注，把金融总量更多作为观测性、参考性、预期性指标，为更多发挥利率调控的作用创造条件”，这句话很重要，也是最近央行反复强调的。

它的意思是：由于房地产这个创造货币的大户歇菜，中国未来的M2、社融等总量指标的增速，跟房地产黄金时代很难直接相比了。如果仍然关注这些传统的总量指标，会让你错判形势。

央行调控市场，未来将更多使用利率工具，而不是总量工具。

这也意味着未来不会大水漫灌。2009年金融危机后，我们可以大水漫灌，一方面是因为全社会杠杆率比较低，另一方面也是因为城镇化、房地产都还有很大空间；现在，全社会杠杆率降低了，房地产总量增长有限了，即便想大水漫灌，也比较难了。

这篇文章还4次提及了“币值稳定”，是2年前文章的4倍，这是非常值得注意的。

中国经济发展到今天，到了必须启动内需的时候。要启动内需，就需要增加老百姓收入，币值稳定非常重要。如果通胀率太高，货币购买力会下降，不利于启动内需。币值波动太大还会影响汇率，不利于人民币国际化。

从战略角度看，中国将全力维护金融稳定，具体体现为通胀率不能太高，货币购买力和汇率要稳定，不会大水漫灌。

最后总结一下：

虽然目前仍然是“适度宽松的货币政策”，但内涵跟今年4月前已经有所不同。

中国未来的货币政策以稳为主，不会大放大收，降准、降息空间都不会太大；人民币汇率将保持稳定，但对美元未来2年可能略微升值；房地产依然很重要、政策会支持，下一波政策大概率是财税方面的。

最近几天，就要召开研究经济工作的政治局会议和中央经济工作会议了，将会有什么新政策、新提法发布，非常值得关注。相信到时会对房地产有新的表述。2026年是十五五开局之年，稳住房地产对经济全局非常重要。