公募REITs持续扩容，市场化租赁住房也拿到“入场券”

界面新闻记者 | 王婷婷

自2021年首批公募REITs试点落地以来，中国公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变。

Wind数据显示，截至12月3日，已有78只公募REITs成立，截至2025年三季度末的合计规模达1823.99亿元，资产类型包括仓储物流、生态环保、园区基础设施、消费基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房等。

如今，公募REITs又继续扩围至更多资产类型。12月1日，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 项目行业范围清单 (2025 年版)》，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，将商业办公设施、城市更新设施等纳入可申报范围。

值得一提的是，在租赁住房领域，此次将租赁住房全面纳入可申报范围，包括保障性租赁住房、公共租赁住房、市场化租赁住房，以及园区配套类租赁住房。这意味着，继首批保障性租赁住房纳入REITs试点后，市场化租赁住房也终于获得“入场券”。

业内认为，此次租赁住房全面纳入REITs试点范围，打破了此前仅保障性租赁住房可入池的限制，覆盖从“刚需”到“改善”的全需求层级，这将推动租赁住房产业迎来全品类资产证券化的黄金期。

“在整个大不动产REITs品类里，租赁住房是最好的品类。”

近日，瓴寓国际CEO张爱华在接受界面新闻采访时表示，近两年，公募REITs落地以来，租赁住房品类尤其受投资人追捧。

公开资料显示，从2022年首批保障性租赁住房REITs成功上市，截至今年10月底，8只REIT产品落地并平稳运行，其中1只产品扩募成功，总发行规模达140亿元，总市值近200亿元。

根据已上市的8只住房租赁REITs披露的2025年第三季度业绩表现来看，也展现出保障性租赁住房资产在核心城市租赁刚需支撑下的运营韧性。

数据显示，2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，合计净利润约5662.98万元，较上季度分别增长8.33%和5.64%。

12月3日，华夏基金发布旗下华润有巢租赁住房REIT的扩募招募说明书，其扩募正式进入发售环节，扩募日期为12月8日-12日。

据界面新闻了解，本次发售的配售比例为0.9，发售金额不高于11.4亿元且不低于9.915亿元。若按认购价格2.53元/份和4.5亿份的可配售份额数量计算，本次发售若获得全部原持有人足额认购，预计募集资金总额为11.385亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

与此同时，市场上还有多只拟发行的REITs正在积极筹备中，Pre-REITs基金或资管运营平台的设立也在持续推进。

“投资圈有个关键指标叫Cap Rate，即资本化率，也即一年租金占资产价值的比例，数值越低则资产安全性越高。而租赁住房品类有个特点，就是进入时回报要求最低，Cap Rate大概在3.8，市场上大部分都在4以上，比如酒店类要到6-7。”张爱华向界面新闻表示。

因此，选择租赁住房项目的投资者对该项资产的长期稳定更有信心。张爱华认为，“其实投资就是一门追求平衡的艺术，低风险对应低回报，而高风险则可能收获高回报。”

作为租赁住房领域代表企业之一，瓴寓国际发展超过十年，已实现项目跑通“投融建管退”全周期闭环。据张爱华介绍，截至目前，瓴寓国际已实现了12个租赁住房项目的退出。

2022年1月，上海浦江华侨城柚米社区完成资产退出，并成为住房租赁领域内首个“投融建管退”资管全周期跑通的项目；还有今年刚开业不久的南京河西南（G116）项目，瓴寓国际作为运营方，在项目开发初期就和新华沣裕、紫金财险成立了联合基金，这种“先募后投”的方式，为项目的全生命周期提供了较为精准的资产管理方式。

南京河西南（G116）项目。界面新闻记者王婷婷拍摄

张爱华认为，对于公募REITs而言，资产具有流动性非常重要。

瓴寓国际所有的项目都是按照“以退定投”。张爱华告诉界面新闻，“瓴寓国际会根据投资人对项目退出时点和资本化率（cap rate）的要求，提前规划好项目退出路径，并建立相应的风险管理模型。”

首先，在投资端，不能选市场有问题的项目、需求不足的项目，同时要做对产品。张爱华表示，投资者对产品的长期持有性要求很高，并非简单原来租个房子，二房东随便装修就可以，产品要具备可持续性。

而在城市选择上，张爱华指出，“原来市场对二线城市并不积极看好，但有了公募REITs后，反而拉通了一、二线城市之间的投资回报率。”

“一方面，一线城市竞争太激烈，二线城市的回报率会高一些；另一方面，其实租赁住房属于局部市场，只有人口需求旺盛的城市更适合做，不能到处做，就算没有太大差异，也得选择更好的城市来做。”张爱华向界面新闻表示。

尽管租赁住房赛道持续获得投资者青睐，且市场化租赁住房已具备公募REITs发行准入条件，但张爱华仍判断，2026年国内租赁住房市场租金大幅上涨的概率相对较低。

张爱华指出，租赁住房租金水平核心由供需关系主导，此前租金下行的核心驱动因素为市场供应过剩，以上海为代表的华东区域，保障性租赁住房供应量集中释放而需求端相对平稳，租赁房源竞争加剧直接拉低租金水平。

“中长期我们仍持谨慎乐观态度，因为集中供应阶段已趋近尾声了。”近两年来租赁用地供应已明显收缩，结合租赁用地从拿地到房源入市通常需2-3年的开发周期推算，预计2027 年起市场新增供应将逐步回落。也就是说，2024-2025年将成为租赁住房市场的供应峰值期，峰值过后供需格局有望逐步趋于均衡。

“至于租金能否出现上涨，仍取决于居民消费能力及GDP消费指数是否增长，因为租赁服务本质上属于消费属性范畴。”张爱华向界面新闻表示。