房地产底线逻辑研究系列报告一-银行直供房热度背后的真相

来源：中银证券研究

核心观点

银行直供房是指银行通过处置不良贷款获得的房产，在完成债权剥离、取得完整产权后，直接以房东身份对外挂牌销售或出租的房源，而非通过传统的司法拍卖或债权转让方式处置。出租类型的银行直供房相对较少，25年1-10月阿里资产平台的挂牌房源中出租类型房源占比仅1%。

银行直供房最早于2015年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处置动作。银行直供房的主要来源有三：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力还款，最终归银行所有；2）个人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债务重组时，银行作为债权人被迫承接的未出售房产。阿里资产交易平台25年1-10月挂牌房源中二手房的占比83%，新房占比17%。像交通银行、建设银行、中国银行、邮储银行、农业银行在15-17年就已经出现了直接挂牌出售的房产。而银行直供房近期关注度明显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。

银行获得这些房源的流程是债务人无法还款后，抵押物先经两轮司法拍卖，若均流拍，再由法院裁定转至银行名下，形成“抵债资产”。银行直供房与法拍房的区别在于：1）产权归属：法拍房在拍卖前产权仍属原房主，需通过法院强制执行完成产权转移。而银行直供房的产权已转入银行名下，产权清晰。2）成交价格：银行直供房成交均价低于法拍房。25年1-10月全国法拍房（住宅）成交均价为8319元/平，成交折价率22.5%。不过，由于法拍房可能承担腾退与欠费风险等，实际成本可能高于预期。25年1-10月银行直供房（住宅）的成交均价为3754元/平，我们推断成交价多在低于市场价5%-25%的区间。同期银行直供房成交均价低于法拍房，一方面是因为城市能级分布的不同，25年1-10月成交法拍房（住宅）中一二线城市占比47%，同期成交的银行直供房（住宅）中一二线城市仅6%；另一方面，因银行直供房是经过两轮拍卖且流拍后银行才获得的，所以房源品质整体低于法拍房。3）购买途径：银行直供房直接通过银行渠道、参与拍卖平台或委托房产中介，交易流程更类似于二手房交易，通常可实地看房；而法拍房主要为司法拍卖平台、法院官网及地方人民法院指定渠道。4）风险可控性（最本质的区别）：由于法拍房在拍卖前产权仍属原房主，或存在原房主拒不搬离、长期租约等纠纷。而银行直供房产权已转入银行，提前完成债权债务剥离，风险仅集中在房屋质量或合同条款，银行风控背书使纠纷率较低。不过需要注意的是，部分银行直供的标的物是以房屋为抵押物的债权，并非房产本身，后期存在包括但不限于“无法办理权属变更手续”等风险。因此这一类的房源不属于本报告探讨的问题。

近两年银行直供房挂牌数量增加，但整体体量远低于法拍房。根据阿里资产平台的数据，24年全国金融机构挂牌直供的住宅数量为1.6万套，同比+73%；25年1-10月1.4万套，月均挂牌1377套，较24年增长4%。19年-25年10月累计挂牌直供住宅数量达5.2万套，而同期法拍房累计供应套数为98万套，银行直供房的挂牌数量不及法拍房的十八分之一。近两年银行直供房的规模有所提升的主要原因在于：1）此轮地产下行周期中，银行不良贷款压力增加。2）提升债权回收率，盘活资产。3）法拍市场遇冷，银行转向直接处置。22年以来法拍房流拍率明显走高，25Q3为 81.3%。

挂牌房源：1）从地区分布来看，近两年金融机构挂牌直供的住宅中，北上广深四个一线城市占比不足1%，主要集中在低能级城市。25年1-10月金融机构挂牌直供的住宅房源中，一线城市占比0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比87.7%。东北三省占比最高，达42.4%，西北占比19.2%，华北占比14.9%，华南占比8.6%，西南占比7.7%，华东占比仅6.3%。具体来看，辽宁占比22.5%，黑龙江占比16.5%，内蒙古、甘肃占比均为13.0%。2）多数挂牌的银行直供房可能是空置房。25年1-10月挂牌房源中毛坯占比59%，普通装修占比38%，精装修占比仅3%。3）从户型来看，多集中在90平以下刚需户型以及120-200平改善型产品。25年1-10月挂牌房源中，小于90平的刚需户型占比30%；90-120平的刚改户型占比23%；120-200平的改善户型占比30%；300-500平占比5%，多为别墅户型产品；另有4%的房源面积在500平以上，主要是自建房、整栋单元楼、住宅+商铺打包或小区内多套住宅打包出售等情况。4）近两年总价段较低的银行直供房挂牌数量占比提升。25年1-10月挂牌房源中，总价在100万以下的占比高达86%，100-300万占比10%，300万以上占比仅3%，一方面与大部分房产均位于低能级城市有关，另一方面与近两年房价下行有关。

成交房源：25年1-10月银行直供房成交率（成交数量/供应数量）仅7%，超过六成为底价成交，多集中在改善户型。25年1-10月1.4万套挂牌的银行直供房中仅920套（占比7%）成交，成交率低于同期法拍房（20%）。成交房源中底价成交（成交价=起始价）的房源数量为610套，占成交房源的66%，平均溢价率（成交价/起始价-1）为7%。成交房源的成交均价为3754元/平，较起始价高出7%，但远低于法拍房同期的成交均价（8319元/平）。结构上来看，成交房源的成交总价、户型结构、地区分布与供应情况基本吻合。

从银行角度来看，目前挂牌在售的银行“直供房”共计2.5万套；中小银行近几年出现较多。截至25年11月12日，挂牌在售的房产数量合计2.53万套，其中国有大型商业银行占比28%，全国性股份制银行占比18%，城市商业银行占比40%，农村商业银行占比14%。具体来看，赣州银行挂牌直供的房产标的物最多，超3800个，锦州银行超2600个，农业银行超3400个，建设银行超1500个，邮储银行、中信银行、天津银行、福建海峡银行、泸州农村商业银行超1000个。我们发现，近两年很多中小银行出现了较多“直供房”（国有银行、股份银行多在15-17年出现），我们认为，这可能是部分业务激进的中小银行在过去楼市上行期对于房地产对公或对私的贷款风控把握较弱，而随着市场下行，违约情况就明显增加。

银行直供房实质是抵债资产，银行通过司法程序取得完整产权后再处置。因此我们也可以从样本银行财报中的“抵债资产”科目进行分析，得到以下结论：1）25年6月末27家样本银行抵债资产余额528亿元，较24年末+6.0%。其中，抵债资产余额规模较大的银行有盛京银行（100亿元）、甘肃银行（71亿元）、工商银行（63亿元）、平安银行（51亿元）、民生银行（49亿元）；重庆银行规模增长较快，25年6月末抵债资产余额达21亿元，较24年末的0.4亿元显著增加。2）银行大多数的抵债资产为房屋及建筑物，另外的少部分为土地使用权、运输工具、机械设备等，我们预计纯住宅物业占比可能较少。3）通常银行会通过拍卖、竞价和转让方式对抵债资产进行处置，近两年部分银行处置速度有所加快。民生银行、中国银行、平安银行、交通银行21-25H1累计处置抵债资产80.5、33.4、22.6、7.4亿元。

我们认为，银行直供房的增加对整体房地产市场的影响有限，局部地区可能略有冲击。25年1-10月银行直供房的成交量不足千套，在全国市场中的占比是较小的，难以影响整体量价走势。且其中一、二线城市房源占比较小（25年1-10月挂牌房源占比仅12%），少量低价房源的成交也很难影响整体楼市。而三四城市银行直供房房源较多（25年1-10月挂牌房源占比88%），购房者通常对价格的敏感度更高，当大量低于市场价5%-25%的银行直供房集中入市时，可能会成为该区域/某小区新的价格参考基准，潜在购房者可能会将这些直供房的折扣房价作为议价基准，导致周边二手房业主不得不降价吸引买家，从而拉低了该区域/某小区的住宅成交价格。此外，银行批量出售房产的行为可能会被市场误读为对后市不乐观的信号，短期影响一小波市场情绪，但更主要的看跌情绪，还是来自宏观和房地产市场本身的情况，与银行直供房的热度无关。

投资建议

风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；房企信用修复不及预期。

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