为逃避债务低价转让房产，债权人可以申请撤销吗？

债务人为了逃避债务

竟然悄悄将名下房产转移

但这样真的就能“高枕无忧”了吗？

债权人又该如何保护自己的权益呢？

案情回顾

2024年12月11日

老韩找李某借款25万元。

2024年12月19日

老韩向李某出具《个人承诺书》，约定在没有还清债务前，老韩名下的房屋不得进行过户、买卖、抵押。然而，老韩在12月19日出具《个人承诺书》前，便与朱某签订合同，将房屋出售给朱某。

2025年1月20日

李某就该笔借款向法院提起民间借贷纠纷诉讼，法院判决老韩向李某支付借款本金及利息。

判决生效后，老韩未履行还款义务。李某发现老韩转让房产后，向西青法院提起债权人撤销权之诉。李某认为，老韩在明知负有债务的情况下，将唯一的房产转让给朱某，明显是为了逃避债务，李某请求法院撤销老韩的房屋转让行为，并判令朱某将房产重新过户至老韩名下。

裁判结果

《中华人民共和国民法典》第五百三十九条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

首先，李某此前提起的民间借贷纠纷诉讼，法院已作出生效判决，确认李某对老韩享有合法有效债权，且该债权发生在老韩转让案涉房产之前。

其次，根据鉴定机构出具的鉴定意见，老韩与朱某交易案涉房屋的价格低于市场价格的70%，属于以明显不合理的低价转让财产的情形。

再次，老韩在诉讼过程中表示，名下没有财产也没有工作，暂时无法履行对李某的债务，因此其转让案涉房产的行为影响了李某债权的实现。朱某在与老韩相识不久后便低价购买案涉房屋，仅支付少量款项就完成房产交易，对于案涉房款的支付情况，老韩与朱某前后陈述不一致，且部分转账系第一次庭审后转账，可以推定朱某知晓相关情形，因此朱某不属于善意相对人。

最终，西青法院判令撤销老韩将房屋转让给朱某的行为老韩、朱某将案涉房屋恢复登记至老韩名下。

以案说法

债权人撤销权是民法典赋予债权人的一项重要救济权利，旨在防止债务人通过不当处分财产逃避债务，维护交易安全和公平。行使该权利需满足以下要件：

债权人对债务人享有合法有效的债权。

债务人实施了处分财产的行为，如转让、赠与等。

债务人的处分行为影响了债权人债权的实现。

债权人需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使权利，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

法官提示

诚信是民事活动的基本原则，债务人在负债期间，应如实履行义务，不得通过隐匿、转移财产等方式逃避债务。否则，债权人可依法行使撤销权，追回被不当处分的财产。

同时，法官提醒公众，在进行房屋买卖等大额财产交易时，务必尽到基本的审查注意义务，若为帮他人逃债而进行“虚假交易”或“恶意串通”，不仅交易会被撤销，还可能面临损失。天上不会掉馅饼，远低于市场价的交易或支付方式反常的交易，背后往往隐藏着风险。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百四十一条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

第四十二条对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。

转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。

债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。

来源：西青法院、天津高法