承租方单方提前解约退租又未合理“返还租赁房屋”，相关责任如何承担？

鲁法案例【2025】595

租赁期内，

承租方发出解约通知后自行搬离而未合理交接房屋，

出租方可以要求承租方继续支付房租吗？

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案情简介

2021年3月，张某（出租方、甲方）与刘某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方房屋用于开办饭店，租赁期自2021年4月1日起至2030年3月30日止，租金按季度缴纳，每季度租金7.5万元。乙方向甲方每季度支付装修款及酒店用品款5万元。逾期缴纳租金或装修款及酒店用品款的，甲方有权终止合同收回房屋，并由乙方承担违约金。合同还约定了其他内容。后刘某依约向张某支付了2024年7月1日之前的租金、装修款及酒店用品款等。2024年7月和10月，刘某均向张某转账8.75万元（包括每季度租金的一半即3.75万元、装修及酒店用品款5万元）。2024年12月30日，刘某所开办饭店的负责人顾某通过微信向张某发送涉案房屋内照片及拍摄的视频并告知：“钥匙给你放在门口花盆里了，老板刘某不租了，所有的东西我都给你录个视频。”12月31日，张某回复称钥匙未找到，顾某未回复。2025年2月，张某向顾某发送微信消息告知：“刘某还欠我房租呢，什么时候给？”顾某未回复。后张某多次催缴无果，遂诉至槐荫法院，要求被告刘某支付所欠2024年7月1日至2025年3月31日期间的房屋租金15万元、2025年1月1日至2025年3月31日期间的装修款及酒店用品款5万元，以及违约金。

被告刘某辩称，其于2024年12月30日通知原告解除租赁合同，12月31日原告收回了房屋，后续不存在欠付租金。

法院审理

法院经审理认为，张某与刘某于2021年3月签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。在双方未协商一致解除合同的情况下，刘某在租赁期内单方提出解除合同并搬离涉案房屋，属于违约解除合同。刘某方作为违约方发出解除合同的通知，不发生解除合同的效力，但2024年12月30日刘某通过其饭店负责人顾某拍摄涉案房屋照片、视频，发送并告知张某涉案房屋钥匙存放地，以自己的行为明确表示不再履行合同，张某于2024年12月31日作出回应，此时顾某发出的告知到达张某。故涉案租赁合同于2024年12月31日终止，合同终止不影响刘某违约责任的承担。经核算，2024年7月1日至2024年12月31日两个季度刘某共计欠缴房屋租金7.5万元，应向张某付清。

关于张某要求刘某支付所欠2025年1月1日至2025年3月31日期间的房屋租金7.5万元、装修款及酒店用品款5万元的问题。涉案合同于2024年12月31日因刘某单方退出租赁而终止，合同终止后的“返还租赁房屋”不仅仅是交还房屋钥匙，更重要的是及时清理搬走个人物品、做好房屋交接，以便张某恢复对涉案房屋的正常使用或收益。经法院现场查看，涉案房屋内留有大量物品，哪些属于张某交付给刘某使用的酒店用品，哪些属于刘某的个人物品，并不明确清晰，刘某也未提交证据证明向张某明确作出了放弃个人物品所有权和处置权的意思表示，故其应当支付2025年1月1日至2025年3月31日期间房屋占有使用费。需要指出的是，张某作为出租方具有及时收房、避免损失扩大的义务，其不得以屋内有承租人的物品为由无限期主张房屋占有使用费。通过张某提交的证据看，其多次通知刘某及其代理人进行房屋交接但未果，为避免损失扩大，建议双方尽快协商处理。

最终，槐荫法院依法判决刘某向张某支付2024年7月1日至2024年12月31日期间所欠房屋租金7.5万元及相应逾期付款违约金、2025年1月1日至2025年3月31日期间房屋占有使用费12.5万元。判决作出后，双方均服判息诉。

法官说法

房屋租赁合同履行期间，双方未协商一致、无法定或者约定事由的情况下，承租方单方提前解除租赁合同，属于违约解除合同。而在合同终止后，承租方负有及时与出租方妥善办理房屋交接的义务，应在合理期限内将租赁房屋腾空并返还给出租方。出租方也负有止损义务，应在合理期限内及时收房、采取措施防止房屋长期空置给双方造成不必要的损失。本案中，承租方在租赁合同终止后，未妥善“返还租赁房屋”，涉案房屋内留有大量归属不明的物品未及时清理处置，出租方多次联系进行房屋交接未果，给出租方造成损失，承租方应支付在此期间的房屋占有使用费。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

转自：山东高法