太难了！上海“灯塔”销售不畅，建发压力山大！

坚持造中式大门已经数年的厦门国资建发房产，在上海终于造了一座不那么中式的大门，颜值挺高的，就是卖得不太好。

这个项目很重要，是建发房产在上海的首个“灯塔”项目，地址在杨浦新江湾城的建发海宸，第一批次还没卖完，第二批次赶着就上了，不出意外的：

开盘认筹率断崖式下跌！

杨浦的地段，属于那种，地缘性客户因为各种原因会买，其他区域的客户就不太能劝得动。

根据建发上海公布的数据，建发海宸二批次开盘有效认筹率只有53%，109套房源，58组有效客户认购。

和第一批次124%的认筹率相比，断崖式下跌！一个字，惨！

根据网上房地产信息，建发海宸推出的431套房源，网签去化率只有不到六成。如果按照网签备案均价115985元/平方米计算，大概卖了37亿。

这个项目位于杨浦江湾新城，建发房产今年6月通过协议方式花了123.5亿元拿下了一组打包的地块，这是其中一块。

项目一共规划了1114套高层洋房和156套叠墅，再加上车位，总货值大概有190亿。

123.5亿元，这是建发房产华东集群总经理凌祁混上海地产圈的第一关——拿地。

在建发海宸之前，建发房产今年在上海的销售业绩都是2024年以前投资的项目。

粮草不足，建发上海就着急了。

2025年以来，建发房产野心勃勃，相继在北京、成都、杭州、重庆等多个城市拿下“地王”项目，这让刚上任的凌祁倍感压力。

在年初的2024年业绩会上，建发房产控股的香港上市平台，建发国际明确的销售目标是，1500亿。前三季度完成的合同销售额是957.4亿元，仅完成了年初制定目标的64%。

6月，这个僵局终于被打破。建发耗资123.5亿元拿下上海虹口北外滩山寿里片区和新江湾别墅地块的开发权，一口气将上海核心区4幅地块全部收入囊中。

没卖好的建发海宸，就是其中一幅。

图片来源：建发房产官方微信

但是怎么办呢？作为战略布局重地的上海，建发房产把今年上海的整个销售任务几乎都押注在了建发海宸的身上。

从拿地到开盘的进展速度，也可以看出建发房产的急迫：6月拿地，9月首次开盘，中间只用了三个月的时间，11月又再次加推。

高周转，还是房企惯用的策略和套路。

建发房产原计划是今年内就把建发海宸清盘的，9月、10月、11月和12月每个月都有开盘计划。

谁能想到，天不遂人愿。接近年底，市场热度消退，彻底打乱了建发海宸的推盘节奏。已经12月了，项目才两次开盘，整体网签去化只有59%。

不要说今年内完成清盘了，就算是今年内把两次开盘的房源卖完，都很费劲！

建发海宸销售不利，背后是建发房产在上海市场连续两年的“失速”。

最近几年，建发房产在上海公开市场拿到的地块，越来越集中在外围，尤其是销售业绩最差的2024年，只拿了嘉定菊园和普陀桃浦两块地，而且都是联合拿地。

2022年，建发房产在上海一口气拿了5块地，拿地权益金额将近107亿元；2023年，建发在上海的拿地势头不减，4块地，拿地权益金额将近90亿元。

2024年在上海的投资突然就大幅锐减，带来的最直接影响是，销售业绩大滑坡。

2024年建发在上海的权益销售金额只有61.52亿元，排在上海房企第26位，差一点从TOP30房企中消失，对集团的业绩贡献也从第二降至第三。

一年之前的2023年，建发上海的权益销售业绩为139.03亿元，排名第八。

从第8名跌到26，跌得有点狠！

建发房产这几年在上海拿的项目，大多数都在青浦新城、嘉定菊园、金山新城等这样的远郊，今年公开市场也只拿了宝山组合地块，还是在郊区。

大家都知道，这几年上海楼市的行情，除了市中心的部分豪宅项目卖得还可以，远郊楼盘的成交压力都非常大。

投资大量集中在郊区的后遗症在这两年就开始显现了。从建发房产在上海的几个项目就可以看出来，远郊楼盘到底有多难。

位于普陀区桃浦板块的建发海阅首府，2024年10月首开，2025年5月第五次开盘，一共推出了475套房源，一年过去了，还有117套没有卖出去，整体网签去化率只有75%。就连第一次开盘的137套都还没有卖完。

卖得不好也就算了，这个项目在开盘前，项目公司上海兆钦房地产开发有限公司还因未取得施工许可证擅自施工、施工图设计文件未经审查或者审查不合格擅自施工、将建设工程肢解发包，被上海市普陀区建设和管理委员会罚款57万元。

祸不单行！

其他项目也好不到哪里去。

尤其是位于上海金山的建发观唐府，2022年9月开盘，现在都三年多过去了，还有10套没有卖掉。

合作开发的项目去化也不尽如人意，比如与保利置业联合开发的青浦新城项目印象青城，2023年11月开盘到现在，陆续推出了共计1862套房源。截至12月3日，累计去化1345套，去化率72%。

进入2025年以来，项目的去化更艰难了。比如今年3月开盘的印象青城棠阅雅苑，一共推出了142套房源，目前只卖掉了17套。

作为华东区域长期贡献率第一的城市，这些销售不畅的项目，都严重拖了建发上海的后腿，完成销售业绩就更难了。

今年初，建发房产已经坐不住了，开始进行人事调整。

2025年开年，建发房产进行了大面积的管理层调动，华东集群总经理由叶耿换成凌祁。华东集群负责的城市包括北京、上海、苏州、无锡、南京和苏北。

凌祁上任后，开始在上海大举拿地，只是，在公开市场上还是差那么一点运气与实力。

今年以来，建发房产在上海公开市场一共参与了5宗地块的竞拍，要么因为实力不足，在与其他央国企对抗时不得不放弃；要么就是运气欠佳，最终与目标地块失之交臂。

今年，建发房产在上海土地竞拍市场上，只拿到了宝山组合地块，这块地就建发房产一家参拍了。在没有竞争对手的情况下，终于把地块拿下。

除了公开市场拿地难，建发房产在上海还遭遇过信任危机。

2023年，其位于普陀区的苏河望项目建发因建筑品质问题遭500名业主联名投诉。据业主表示，项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落，门窗墙体严重渗水，违反合约使用大量安全不达标的劣质材料等重大质量问题。

建发房产在上海的口碑也因此受到影响，直接影响了建发上海项目的销售。

建发房产对2025年的业绩目标已经很明确，就是1500亿元，而且还要求未来2-3年保持增长。上海作为重要的战场之一，绝不能再拖后腿。

现在建发海宸已经明显后劲不足，销售压力巨大。

所以，凌祁面临的压力跟建发海宸的销售压力哪个大？

顺便说一下，就在11月初，建发房产挖来了万科原首席营销官严勇，目前还只是建发房产集团担任储备干部。但市场消息是，他最有可能出任建上海公司总经理（储备）。

更坏的消息是，建发房产今年重点推进的“灯塔项目”战略，全国一共就5个城市的5个项目：厦门建发宸启瑞湖、北京建发海晏、上海建发海宸、成都建发海耀、杭州建发栖湖云庄。

图片来源：建发房产官方微信

现在，北京和厦门的“灯塔项目”都有销冠业绩加冕，成都和杭州的即将上市，上海的建发海宸就成了第一个“拉胯”的“灯塔项目”。

一边是上海项目去化艰难，“灯塔项目”去化缓慢，一边是集团可能会派新的高管到上海，而且大概率是负责营销。

2025年的最后一个月，无论是建发上海，还是凌祁，都压力顶格啊！