岁末“三板斧”：长城资产演出资产江湖“程咬金”

一斧得曹州，二斧取兖州，三斧定瓦岗——

评书说隋唐故事，程咬金三板斧的故事脍炙人口。此故事的要义在于，以所擅绝技在关键时刻起到决定性作用。

如今临近岁末，资产江湖里的“长城资产”（中国长城资产管理股份有限公司），就接连挥出了令人瞩目的“三板斧”，招招重磅，干脆利落。

一板斧

挂牌恒大、蓝光债权

两大知名房企的债权被摆上台面，“快斧斩乱麻”。

恒大

2025年11月，长城资产处置恒大两笔债权。一笔债权为12亿元本金、总额约16亿元，抵押物包括深圳、惠州等地公司股权；另一笔为北京分公司处置的债权近11亿元，抵押物是广州天河核心地段的25套房产，均价约4.17万元/平方米，堪称“钻石地段资产”。

此前的2025年6月，长城资产已集中挂牌恒大旗下12家附属公司不良债权，总额约113亿元，覆盖北京、天津、广州、成都等9个城市，项目类型涵盖住宅、商业及文旅等。

蓝光

四川蓝光作为曾经的四川本土最大房地产开发商，其旗下上市公司蓝光发展已于2023年6月被终止上市，自2021年起已爆发多起非标违约、债券违约及司法执行事件，累计未兑付债务规模超百亿元。

2025年11月，长城资产四川省分公司公告，拟对四川蓝光和骏实业有限公司等14户不良资产债权进行处置，其中四川蓝光涉及本金3.42亿元，抵押物为位于成都市罗马假日广场C座的商业房产及对应4.03万平方米商业综合用地。

以上被摆上台面的资产，商业地产占绝大部分，且均为核心地段、产权清晰的商业资产。这些资产，当年是优质抵押物，今天也是能产生持续租金收入的项目，在当前交易市场具有一定的吸引力。

二板斧

盘活北京马家堡购物中心

与第一斧的“短平快”不同，长城资产的“第二斧”则是如滔滔江水、绵绵不绝的慢招——亲自下场操盘。

北京丰台马家堡购物中心项目，总建筑面积超6万平方米，此前曾因产权瑕疵、长期租赁权纠纷等问题历经三次更名、两次流拍，是典型的“困境商业资产”。

长城资产北京分公司通过司法抵债取得马家堡购物中心物权后，于2025年11月17日与华润资产管理有限公司签署《合作协议》，正式启动“资产抵债—改造修复—运营提升—处置退出”全周期盘活模式。

在这一模式中，长城资产具备不良资产处置、司法执行与资本运作能力，华润资产（华润集团旗下特殊资产运营平台）则拥有成熟的商业运营体系、品牌资源与低成本融资渠道。双方将项目改造为“欢乐颂购物中心”，实现资产价值修复与区域商业活力激活，并约定共享运营期间租金收益及最终资产处置收益，形成风险共担、利益绑定的长期合作。

马家堡项目位于北京南城成熟居住区，具备稳定人口基础与交通优势。其成功重启证明：即便曾因产权纠纷、运营混乱陷入沉寂的商业体，只要引入专业运营方、精准定位消费场景，仍可实现客流与租金双回升，重现生机。

本次全国AMC（资产管理公司）与央国企合作、优势互补，具有典型意义，也为商业体的不良资产盘活提供了可复制路径。

长城资产与华润资产还同步签订了《框架合作协议》，双方明确将马家堡模式拓展至长三角核心城市优质写字楼及社区商业等场景——长城资产的这一斧子从北京劈向了长三角。

三板斧

不良资产ABS破冰

与上“两斧”不同，长城资产的“第三斧”——“长城长曜1号”ABS的发行，则是“开山之斧”。

2025年11月18日，长城资管成功发行“长城长曜1号”资产支持专项计划，规模27.7亿元，为交易所市场迄今最大单笔不良资产ABS产品。至此，长城资产已在2025年累计发行3单不良资产ABS，总额达68.4亿元。

长城资产的ABS实践，即以AMC最为丰富的不良资产债权资源为基础进行融资，该方式并非行业常规，目前还属于较为少见的市场举动，其性质，为政策松绑后率先突破的标杆性探索。

此前，不良资产证券化市场长期由商业银行主导，AMC因政策限制和资产结构差异，极少参与ABS发行。2024年11月《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》正式实施，明确允许AMC以收购的非金融企业不良债权为基础资产发行ABS，才为这一模式打开政策通道。

自2025年6月，长城资产成功发行全国首单由AMC在交易所市场发行的不良资产证券化产品“长城长征1号”以来，长城资产已连续推出“长征2号”与“长曜1号”3单ABS，成为当前AMC领域ABS发行最活跃的机构。

万得数据显示，2025年1月至10月，银行间市场不良信贷ABS发行规模达638.72亿元，但AMC发行的企业ABS占比仍不足5%，长城资产的3单产品已占AMC发行总量的绝大部分。

换言之，长城资产实践了AMC行业近年来具有里程碑意义的创新举措，成功为其他AMC提供了可复制的融资与处置路径，标志着AMC正从“被动收债”向“主动金融工具运用”转型。

结语

三斧定音

长城资产2025年的声音最终落在了“三板斧”上——

一斧挂牌债权，解决“好资产怎么快速变现”；

二斧盘活存量项目，解决“存量资产如何价值重生”；

三斧发行ABS，解决“资金从哪来、到哪里去”。

岁末将至，这一个月内连环三招，看似各自独立，实则环环相扣，俨然一场精彩的年度压轴大戏。

值班编委：李红梅

编辑：韩涧明

审读：戴士潮