山东
齐鲁网·闪电新闻12月5日讯近日，四川绵阳，张女士刚买的毛坯房在被开发商通知验房时发现，新房已经被陌生人入住，水电全通，最让她无法接受的是，主卧已经被人摆上床，而且主卧厕所还安了蹲坑。张女士表示，她并不确定屋里住的是谁，开发商销售给她的解释说这是合理的，等几天就会腾房。花100多万买的新房被提前住上了人，对方还一副理所当然的态度，张女士表示无法接受，她联系了当时买房的中介要求退房，如果不行考虑走法律途径。
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对此，山东尚曜律师事务所李梦律师从法律角度进行了分析和解读：
首先，从合同履行的核心义务来看，购房者支付购房款的对价，是获得符合合同约定、无权利负担、可正常使用的房屋。开发商在通知验房前，负有对房屋的管理义务，确保房屋处于“全新、无占用、符合交付标准”的状态。而涉案房屋被第三方擅自入住，已构成对房屋使用权的侵害，开发商未能防范该类情况发生，属于明显的履约瑕疵，且该瑕疵直接影响购房者对房屋的占有、使用等核心权利。
其次，从法定解除权的适用条件分析，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的“根本违约”涵盖“一方违约致使合同目的不能实现”的概括性条款。购房者购置新房的核心目的是获得专属使用权与完整所有权，涉案房屋被他人占用后，其“全新性”“排他性”权利受损，若开发商无法立即腾房并恢复原状，或房屋已因他人使用产生结构性损坏、装修污染等不可逆影响，应认定为根本违约，购房者有权主张解除合同。
因此，即便不构成根本违约，购房者仍可依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条要求开发商承担违约责任：一是限期腾房，清退占用人员并注销非法开通的水电账户；二是恢复房屋原状，对受损部分进行维修更换，确保符合交付标准；三是赔偿损失，包括房屋占用期间的租金损失、维权成本、资金占用利息等。
闪电新闻记者 张微 报道
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