富人，越来越多了

市场有点怪。

一种怪现象，富人Vs穷人的对赌，一边是MMP的老百姓，一边是抢房的有钱人。

K型格局，逐渐形成。

1

现在买房的，绝对是有钱人。跟总价无关，跟需求有关，北京1000万，省会200万，县城100万，都是有钱人。

昨天跟一个会员聊了1个小时。

我看了一下电量，有点烫，就剩下7%，差点关机。

这个会员要在北京给儿子买房，看中奥森、北苑、太阳宫、望京，第一梯队够不着，主要看第二梯队的小区。

1、位置都不差。考虑单位距离和总价单价，奥森/北苑＞太阳宫/望京。

2、非常庆幸，去年没买。一直担心房价下跌，果不其然，去年看中的房源，从1000万跌到了800万。

3、儿媳儿明事理，没有逼着买，晚点买也接受，租房也接受。

她说，别说200多万，一年存30万也做不到啊，10年存款清零了。我说是的。

我给了2个建议，1、选择片区，2、买入时间。

买入时间好说，1-2年内完全不用着急。

片区选择，奥森北苑比望京太阳宫更适合，但不是最佳。

奥森是老改善，学区一般，增值一般；北苑偏刚需，没产业，增值更差。尤其是望京的融域嘉园和京师园，小区不错，但有2个缺点：片区一般，小区还可以，但房龄大了，仅适合自住；北苑更不用说了，远洋是豪宅够不着，金茂悦可以，但片区不行，除非地缘。

望京的融科橄榄城、太阳宫的一些小区，跌了不少，7-8万，900以内也都好找，片区不错，望京产业很不错，太阳宫学区很不错。

相比之下，我更推荐海淀，一是距离接近，二是更好。比如清河树村朱房上地等，产业实力比望京还好，学区不比太阳宫片区差，海淀第二梯队，第三点，半成熟新区，产业打底，还有学区，25-35的年轻人，更有活力。

2

有钱人，分散在各个行业。

从很多方面都可以印证。

2024年全国商场销售额TOP10，南京德基广场245亿，北京SKP220亿，上海国金中心IFC218亿，上海环球港215亿，北京国贸商城191亿，武汉武商MALL189亿，上海恒隆广场133亿，杭州万象城130亿，深圳万象城128亿，全都比前几年增加了不少。

准重奢，或者重奢，奢侈品占主力，都是有钱人消费。

楼市也是如此。

局部的城市，局部的片区，局部的楼盘，包括一些豪宅，去化非常不错。

北京。海淀的朱房、树村、上地，通州的运河商务区，朝阳的亮马厂，朝阳的酒仙桥，华润海淀建发华润中建建发等楼盘卖得非常好。

成都。不止是高新、天府新区，甚至连锦江的金三、林家坝、白鹭湾，尤其是三圣乡的驸马板块，叠墅+洋房，千万总价，去化非常不错。贝壳开发的贝宸S1，套均总价2000万，听说第一次开盘108套房子就卖了60多套，很牛了。

杭州。一堆地王，湖墅蒋村滨江区府要冲击13万，甚至连安琪儿地块都要冲击8万了，我靠，什么时候城东都敢冲击8万了？

前几天开盘的深圳豪宅，深圳湾澐玺。

不是单价总价，单价30多万没什么，最贵3个多小目标没什么，对于有钱人来说只是一个数字。

最让我震惊的是，深圳湾澐玺，60多层，容积率很高，其实跟高级公寓没什么区别，但是300多套房子还是卖了100多个亿，有钱人真多，也真有钱啊。

要知道，前几天，因为香港火灾，大家还都在讨论放弃高层，但对于有钱人，好像不存在一样。

3

说个好消息吧。

这个好消息，还是利好有钱人。

全国有没有5年内的小区，买完没跌的？

肯定不多，但还是有。

北京。

大部分是之前的限竞房，比如天恒学院里，西山锦绣府，金融街融府，比如这个金融街融府，之前调研的时候找不到售楼部，后来找了中介才进去，销售直接跟我说，有钱没用，赶紧找关系吧，当时的我一脸懵逼。

杭州，成都，长沙。

这三个城市很典型，还不少，一是限价，二是这几年的市场还不错，即使二手房也跌了，但是跌的少，还是涨了。

深圳。

华富村，不是商品房，回迁房小区。

这个小区竟然涨价了，去年9万多，今年11万，也有12万的，但是不多。后台的成交数据，就摆在那里。

北京没破发是限竞房，成都杭州长沙没破发是打新房，但大多数都是商品房，华富村是回迁房啊。

涨价的原因当然有一大堆，比如位置非常好，靠近福田CBD，配套非常成熟，没什么遮挡，华润代建品质不错，离学区也很近，但是其中最底层的原因只有一个：

华强北老板挣钱了。

我没有开天眼，如果24年有深圳朋友问我能不能买，什么玩意儿，买什么回迁房。大概率会这么回，我也学习了。

4

还有一个问题。

会员问了一个问题，未来会不会出政策，如果出政策（比如贴息、降息）要不要买？我在一些地产群里，也看到有些群友在坐等贴息。

先说会不会。

会，但力度不大。

市场不好救，出政策是必然。去年9月到现在，小步快走。

至于降息歇息。有信号，前一段还只是内蒙古等小银行取消5年定存，前天6大行都取消了5年定存，未来降息是大势所趋，但不会大水漫灌，细水长流。

12月4日今天，潘功胜发表了一篇文章，《构建科学稳健的货币政策体系和覆盖全面的宏观审慎管理体系（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》，值得看一看，他的身份是中国人民银行党委书记、行长，含金量还是很高的。

一句话：

稳如老狗。期待，不兴奋。

如果真有政策了，要不要买？

支持一切合理自住的需求，结婚，上学，养老，置换，豪宅，刚需，什么时候买都可以。

剩下的，不着急，看价格，租房＞买房。

5

最后，一个福利。

买房是大事。动辄大几十万、几百万的损失，不是小数。

1对1，全国楼市，买or卖，一年仅299，还不够你一件衣服的费用，但是换来的却是几百万的资产安全，非常划算。

我帮你建立一个更加安全的资产堡垒+魔镜体系。

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THE END