当你老了，我该怎么办？且看城市建筑老化的困境

（欢迎阅读周五专栏——乐锐评）

2025 年 11 月 26 日下午，香港新界大埔宏福苑的施工异响打破了午后宁静。当 76 岁的住户熊舒玲被邻居拍门唤醒时，对面宏昌阁外的竹制脚手架已燃起熊熊烈火，绿色防护网与保温用发泡胶瞬间化为助燃物，火势在风力助推下呈 “火烧连环船” 之势蔓延，最终吞噬 7 栋楼宇。这场悲剧让已有42年楼龄的宏福苑成为建筑老化危机的沉痛注脚。

回溯香港历史，类似的伤痛早已反复上演，每一次火光都照亮了老旧建筑与城市安全之间的深层裂痕。1996 年九龙弥敦道嘉利大厦火灾堪称标志性事件。这栋建于 1970 年代的大厦消防设计标准低下、设施老化，在维修时因焊接火星引燃电梯间堆放的易燃物，最终引发5 级火警造成 41 人遇难。而2011 年牛头角道迷你仓火灾，则进一步暴露了老旧建筑改造的安全漏洞。建于 1960 年代的工业大厦被违规改造成迷你仓，因老化电路起火引燃密集堆放的易燃物，引发持续 108 小时的大火，造成两名消防员殉职。

而建筑物老化已是全球都不得不面临的挑战。由于发达国家城市化进程早，也更早陷入陷建筑老化的多重困境。2019年由焊接火花导致的巴黎圣母院大火，让这座建于12世纪的哥特式建筑的标志性尖顶在15分钟内化为灰烬。其修复过程困难重重，至今仍面临诸多困境。深刻展现了历史建筑 “保护与安全” 的两难。与此相比，日本在应对 “经济高速期遗产”的集中老化挑战，则体现与每个人生活休戚相关的住宅老化问题。日本在1970 年代经济腾飞时建造的千万栋公寓，如今普遍进入老化周期。2023 年东京都一年内发生 23 起外墙瓷砖脱落伤人事件，涉事建筑均为 1980 年前建成，部分楼宇因钢筋锈蚀导致结构强度下降 30%。更严峻的是这些公寓的原始建设单位多已解散，居民缺乏维护意识，出现了“维护断层” 问题。这些案例说明无论历史建筑还是现代住宅，建筑老化带来的不仅是结构安全隐患，更涉及遗产保护、城市更新与公共安全的复杂平衡。

尽管我们开启城市化浪潮的时间较晚，但应对建筑老龄化的问题同样刻不容缓。目前国内正逐步迎来建筑老化的集中爆发期，特别是开发较早的北上广等一线城市，部分老旧小区时常发生外墙脱落、墙体开裂、木构件腐朽问题，不时威胁着民众的生命财产安全。而中小城市的问题更具隐蔽性。一些城市的老旧建筑因缺乏维护资金，屋顶渗漏、电路老化成为普遍现象。据报道，江苏常州某 1995 年建成的商品房小区，因开发商早已注销，小区电梯停运半年未修，120户居民只能爬楼。而来自住建部的数据显示，在全国 297 个地级以上城市开展的城市体检中，超六成老旧小区存在消防通道堵塞、消防设施失效问题。建筑老化已从个别楼栋的 “健康问题”，演变为关乎千万家庭安危的公共议题。

由于各种因素制约，修复老化建筑远比新建建筑更具挑战。整个过程不单单要面对资金问题，维护机制、施工规范与安全管理都面临系统性风险和考验。此次香港新界大埔宏福苑火灾，凸显了老旧建筑维修中的风险。宏福苑于 1983 年建成，2016 年已收到 “验楼令”，2019 年查出多处隐患后启动大修。就在大家翘首以盼宏福苑即将焕然一新时，却因施工中各种疏漏导致火灾发生，最终酿成惨剧。

面对建筑老化的困境，个人在主动做好房屋修缮工作同时，还应积极参与社区治理。这是破解困境的关键。参照专业标准督促物业定期自查，做好房屋体检工作。此外，个人还应将风险防范意识贯穿居住全程。购买二手房时，应主动核查房屋维护记录。入住后避免违规改造，尤其注意承重墙、燃气管道等关键部位；可联合邻居建立房屋健康档案，定期反馈消防通道、管道、电路等状况。对于老旧小区居民，还应熟悉疏散通道与消防设施位置，参加社区组织的火灾逃生演练。这些看似不重要的细节，可能在危机时刻挽救生命。

每一栋老建筑都承载着一代人的生活记忆。宏福苑住户熊舒玲那句 “住了四十多年的家没了”，道尽了建筑与情感的深刻联结。当城市步入建筑老化的 “银发时代”，我们既不能因怀旧而忽视安全，也不能因安全而割裂历史。唯有政府、行业、个人形成合力，让每一栋老建筑都能得到专业呵护，才能在时光流转中守护好我们的家园。