750万买来自住房却被抵押困住，北京房产律师支招如何强制过户

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案情介绍

2020年12月22日，郑浩与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市的一号房屋，总价约750万元。合同明确载明：该房屋及所占土地已由甲公司抵押给乙公司，但乙公司已出具《同意销售声明》，允许甲公司出售包括一号房屋在内的全部房源。

郑浩依约于2020年12月至2021年8月间分三笔支付全部房款7,496,999元，并缴纳契税及维修基金。2021年8月9日，甲公司交付房屋，郑浩实际入住。但截至起诉时，甲公司仍未办理房屋首次登记，更未协助郑浩完成过户，且一号房屋仍登记在乙公司名下作为抵押物。

经查，乙公司原为信托计划受托人，2021年已将对甲公司的债权（含抵押权）转让给丙公司，并登报公告。但因丙公司无抵押权人资质，不动产登记系统仍将乙公司列为名义抵押权人。丙公司主张其为实际抵押权人，且郑浩未充分证明“已付全款”及“用于居住”，故拒绝配合解押。

郑浩遂起诉，请求：

1. 判令乙公司、丙公司办理一号房屋及对应土地的抵押涤除手续；

2. 判令甲公司协助办理房屋过户至其名下；

3. 诉讼费由被告承担。

甲公司当庭同意全部诉求；乙公司、丙公司则以“非合同相对方”“买家举证不足”“抵押设立在先”等理由抗辩。

裁判结果

法院判决：

一、甲公司于判决生效之日起7日内，协助郑浩将一号房屋转移登记至其名下；

二、甲公司、乙公司、丙公司于判决生效之日起7日内，共同协助郑浩办理解除一号房屋及其对应土地使用权的抵押登记手续。

法院说理

1. 预售合同合法有效：虽房屋存在抵押，但抵押权人乙公司已书面同意销售，且合同向买家披露抵押情况，不构成无权处分，合同有效。

2. 买家已履行全部义务：郑浩提供完整银行转账记录及发票，甲公司亦确认收到全款并交付房屋，符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中“已支付全部价款”“用于居住”的条件，享有优先保护。

3. 抵押权人丧失物上追及力：根据《物权法》第191条（民法典施行前适用），抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人不得再就该财产行使优先受偿权，仅可就转让价款主张权利。乙公司既然同意销售，即视为放弃对房屋本身的抵押权。

4. 债权受让人承继义务：丙公司虽未办理抵押权变更登记，但依据《民法典》第547条，其作为债权受让人依法取得抵押权，同时也应承担配合涤除的附随义务。

5. 房地一体原则适用：房屋与所占土地不可分割，房屋抵押涤除必然包含对应土地使用权的解押。

6. 三被告均负协助义务：甲公司为出卖人，负有主合同义务；乙公司、丙公司作为（名义/实际）抵押权人，在同意销售后，负有配合注销抵押的法定义务。

律师提示

1. “同意销售”是关键证据：购房者务必保留开发商提供的《抵押权人同意销售证明》，这是突破抵押障碍的核心依据。

2. 全款支付要有银行流水佐证：仅凭发票不足以证明付款事实，法院更看重转账凭证。建议大额房款通过银行转账并备注用途。

3. 抵押权≠绝对优先：一旦抵押权人同意销售，其权利范围即限缩至购房款，不得再阻碍房屋过户。这是对商品房消费者生存权的特殊保护。

4. 债权转让不影响买家权利：即使抵押权已转让，新债权人仍须配合解押。登记未变更不影响实体义务承担。

5. 及时起诉可强制涤除：若开发商拖延、抵押权人推诿，购房者可直接诉请法院判令各方配合办理过户及解押，无需等待债务清偿。

北京房产律师特别提醒：购买设有抵押的新建商品房，务必确认三点：①抵押权人是否书面同意销售；②购房款是否进入监管或指定账户；③合同是否明确约定解押与过户时限。一旦交房后长期无法办证，应立即启动法律程序，避免项目烂尾或二次查封风险。