大火笼罩阴霾 楼市四大变数

来源：市场资讯

（来源：信报手笔）

大埔宏福苑世纪大火事发满一星期，很多人的伤痛尚未平复。除了短期震荡，这场惨剧亦势必带来深远影响，包括可能左右楼市走势。整体而言，本港楼市格局未必会出现重大变化，仍将继续受到供应和需求两大因素牵引。不过在个别环节上，楼市料产生4项微妙变数：一、旧楼维修费用更趋上涨；二、“新楼溢价”和“旧楼折让”进一步扩阔；三、旧楼“已做”和“未做”大维修成为重大分水岭；四、“以租代买”短期内更吃香，账面租金回报率继续上扬。

作为大型居屋项目，宏福苑落成于1983年，至今楼龄42年。根据港府自2012年起实施的《强制验楼计划》，所有楼龄达30年或以上、楼高超过3层的私人楼宇业主，必须在指定限期内验楼及修葺。因此，如同很多同类型旧楼，宏福苑有必要进行大维修，并已自去年起施工，其工程造价达3.3亿元，预算需时长达两年。该屋苑今趟发生惨烈火灾，亦被视为可能由维修工程引致，包括所采用的棚网等物料有可能不符合防火要求。

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大维修费用水涨船高

事实上，本港已属“高楼龄”城市，全港多达六成私人大厦楼龄已满30年，未来的大维修需求只会有增无减。在宏福苑火灾阴霾下，本港市民难免产生诸多忧虑，例如很多本身住在旧楼的居民，既担心其物业日久失修，又害怕日后的大维修工程将造成财务负担和安全风险。另方面，一些原本有意入市置业的市民，今后购买楼龄较高的物业之前，不免也会多作思量。

初步看来，宏福苑火灾至少将在四方面为楼市带来变数。首先，与大维修工程相关的制度现时备受千夫所指，包括港府已成立所谓“独立委员会”尝试查清问题所在。不过，旧楼本身的维修需求不会消失，可预期的是，随着各界高度关注，未来的大维修工程安全规范势必进一步提高，当局的监督亦将“揸”得更紧；这也意味着工程成本更趋上涨，需时亦会更长。因此，旧楼业主及住户要有心理准备，未来须为大维修付出更高的费用及承受更长时间的不便。

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“新楼溢价”势扩阔

其次，正因为旧楼的安全和维修等问题被进一步突显，有机会加剧旧楼和新楼之间的楼价分化。换句话说，很多人觉得旧楼“问题多多”，将更加倾向于购买新楼或半新楼，至少在20至30年之内可以免却种种烦恼。

事实上，如同世界各地楼市，本港楼市向来存在所谓“新楼溢价”或“旧楼折让”，不过近年随着建筑“发水”条例变化，新楼设计被视为“愈来愈唔实用”，再加上新盘供应量庞大，导致新旧楼价差逐步收窄，甚至在个别地区出现“倒挂”（新盘呎价平过同区二手楼）。在宏福苑火灾后，新楼溢价料将提升，与旧楼之间的价差将在一定程度上再趋扩阔。

第三，虽说新楼将会更加吃香，但本港始终是一个由旧楼主导的城市，目前全港私人住宅物业存量接近130万伙，而每年新楼成交量不足2万伙，占比未及2%；因此，对楼市产生最大牵动力的始终是二手物业成交。而在大批二手物业中，“已做大维修”和“未做大维修”两大类别之间，料将出现重大分水岭。事关若已“搞掂”大维修，预料在10至20年内毋须再次“大搞”，省钱省力省担心。值得留意，以太古城为代表，本港有一些楼龄超过45年的屋苑或单幢楼，基于种种原因尚未进行大维修，这类“老而不修”物业的未来楼价有可能进一步受压。

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“以租代买”更普遍

最后，在香港这个“高楼龄”城市，由旧楼带来的烦恼只会愈来愈多。尤其对业主来说，“夹钱”进行大维修至少要支付数以十万元；更甚者，万一遇上像宏福苑的火灾，更面临血本无归，毕生积蓄可能付之一炬。

在这种心理阴霾下，短期内料有更多市民倾向于“以租代买”，意味着租盘将会更加抢手，而售盘（特别是未做大维修的旧楼）恐怕暂时热度冷却。这也将导致租金被进一步“抢贵”，整体住宅租金账面回报率亦将由目前约3.6厘水平继续上升。

讲到底，整体而言，本港楼市格局未必会出现重大变化，始终继续受到供应和需求两大因素牵引。但在个别环节上，于宏福苑惨烈大火过后，楼市料将产生微妙变数，有可能在中短期内影响市场走势。

长远而言，在“高楼龄”的香港，各界有必要正视大量旧楼之存在及其维修需求，务求以最安全及具效益的方式，为全港楼宇做好保养，让市民更能够安居乐业。