北京城建发展拿地破百亿元，战略扩张还是市场冒险？

看似激进，实则背后有严密的财务盘算。

于帅卿 中房报记者 许倩 北京报道

自今年7月新任董事长齐占峰上任以来，北京城建发展便展现出强劲扩张态势，引发市场关注。

综合市场相关表现来看，近3个月，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“北京城建发展”）已在北京土地市场连落3子，总耗资超77亿元；拉长时间线，截至11月底，其在北京拿地总额已破100亿元。

这家去年亏损还超9亿元的上市房企在今年也迎来了好的态势，2025年前三季度，北京城建发展实现营业总收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%；扣除非经常性损益净利润2.38亿元，同比扭亏。

在守住现金流、变速发展的前提下为未来“囤粮”，这位“财务老将”展现了沉稳激进的一面。

针对近期扩张拿地及资金支持等问题，记者致电城建发展进行了了解，董事会秘书部一工作人员表示，拿地是公司的正常经营行为，未来是否继续将取决于市场环境；对于如何平衡短期资金压力与长期收益，该工作人员则进行了婉拒，未透露更多细节。

“看似激进，实则背后有严密的财务盘算。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，齐占峰的策略是“先减负、再扩张。”

综合观察来看，齐占峰上任后迅速处置部分滞销存货和低效资产，回笼资金5亿~6亿元，为拿地备下“自有弹药”。同时，近77亿元支出中约6成通过与多家企业合作分担，有效控制了自身负债的实际增幅，努力将资产负债率维持在76%左右的警戒线以内，也体现了这位财务出身的负责人的严谨性。

逆势扩张

查阅北京城建发展拿地情况可见，自董事长齐占峰上任以来，公司在土地市场的姿态变得异常激进。

9月5日，齐占峰上任后的首宗重点地块落槌。北京城建发展联合住总、建工两大本土国企，以29亿元竞得北京丰台岳各庄地块，紧邻西四环，区位优势显著。

10月30日，在北京昌平东小口地块争夺战中，北京城建发展选择与昌平国资联手，以28.09亿元底价摘得该地块。该区域已5年未有新建住宅供应，市场预期稀缺。

11月19日，北京城建发展一改此前联合拿地的保守，以独立竞标姿态与中海地产争夺天坛旁的东城祈年大街地块，最终以20.28亿元成交。

短短3个月，北京城建发展在北京的拿地金额超过77亿元。若将时间线前移至今年6月，其与越秀地产等企业联合竞得的昌平生命科学园地块（23.95亿元）计入在内，今年以来在北京拿地总额已突破100亿元。

北京城建发展曾在公告中表示，作为北京城建集团房地产板块的上市公司，企业始终坚持立足北京的土地投拓策略，持续深耕北京市场。

值得注意的是，这一连串动作与其财务表现形成了一定差距。尽管2025年1~9月城建发展实现扭亏为盈，归属上市公司股东的净利润为7.65亿元，同比增长40.24%，但业绩增长主要源于结转收入增加及金融资产股价上涨，主业造血能力的稳定性仍需观察。

战略换挡

在这轮看似逆周期的投资背后，是北京城建发展控制权交接后一套全新经营逻辑的显现。

今年7月，具有深厚财务背景的齐占峰从北京城建集团总会计师之位，空降至北京城建发展担任董事长，这位56岁的“财务老将”，职业生涯历经北京地铁、首发集团等大型国企的首席财务官，深谙风险管控。

市场将其上任解读为一个明确信号，在行业下半场，地方国资房企正试图破解“既要现金流安全，又要利润增长”的难题。

新董事长上任后，迅速展现出清晰的战略思路。在今年4月的北京城建集团经济分析会上，齐占峰就明确提出要“坚决杜绝没有现金流的营收和利润”，并强调要“下大力气推动地产开发业务在去存量优增量上下功夫，维护资金安全，保障地产业务安全发展”。

10月27日，在北京城建发展2025年三季度经济活动分析会上，齐占峰进一步阐述了其经营理念。他表示，公司要“抓风控、抓增量、抓转型、抓改革、抓效益”，聚焦主业稳住基本盘，重视资金链安全。

这一理念直接投射在拿地策略上，近期企业获取的地块均位于北京四环内或近郊成熟板块，且多为联合体竞得，既控制单项目风险，又锁定一线城市去化确定性。在国企托底土地市场的当下，这被视为为未来市场复苏提前储备优质“粮草”。

公司管理架构也同步调整为“攻守兼备”的组合。与董事长齐占峰搭档的是总经理邹哲，一位在北京城建体系成长起来的业务“老将”，拥有丰富的项目拓展与运营经验。这一“财务专家+业务老将”的班子，被视为在风险控制与业务进取之间寻求平衡的理想架构。

从更高层面看，北京城建集团已明确将北京城建发展作为旗下房地产业务整合的唯一上市平台，承诺逐步解决同业竞争问题，这为公司的长远发展提供了资源注入的预期。

不过，前路挑战依然清晰。柏文喜分析表示，北京城建发展近3年净利润波动较大，若高价地块未来盈利不及预期，可能再度侵蚀利润。同时，母公司旗下其他地产平台潜在的资源分流，仍会困扰资本市场估值。最大的考验在于销售端，在限价政策下，高成本项目利润率空间有限，齐占峰提出的“拿地即营销”快周转策略若受阻，缓慢的去化速度将迅速拖累财务成本。

此外，北京城建发展虽贵为“北京一哥”，但在安徽黄山、重庆、青岛等外地市场，仍有数百万平方米的存量资产去化缓慢，如何盘活这些存量资产为新扩张输血也是一大难题。

柏文喜表示，“短期来看，超过77亿元的投入成功补仓核心城市，稳固了市场地位，但中长期而言，能否真正穿越周期，取决于后续融资通道、集团资源整合的实效，以及这些高价项目最终的流速与盈利表现。”

这场由“财务老将”主导的逆势进击，结局是精算的胜利还是豪赌的冒险，市场正拭目以待。