北京房产律师以案释法：车位存在电缆沟，解约退款诉求能否成立？

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案情介绍

2020 年 12 月，林悦与甲置业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定林悦购买甲公司开发的景园小区 1 号车位，总价款 330228 元。合同对车位规格、质量、交付标准等作出明确约定。林悦于 2020 年 12 月 12 日支付认购款 2 万元，同年 12 月 24 日支付剩余 310228 元（其中 31 万元为贷款支付）。

2022 年 10 月 30 日，甲公司向林悦交付 1 号车位。林悦接收后发现，车位地面存在用薄钢板覆盖的可活动电缆沟，侵占约 50% 车位面积，导致车辆无法正常停放，与合同约定严重不符。林悦随即与甲公司沟通，要求整改或退房，双方多次协商后，甲公司工作人员于 2022 年 12 月通过微信告知林悦可办理退车位手续。

2022 年 12 月 26 日，林悦按要求携带车位买卖合同原件、付款凭证、发票等材料前往甲公司售楼处，签署《解除北京市共有产权房预售合同协议》《客户退款申请书》等系列文件，甲公司工作人员收取全部原始凭证，但未当场加盖公章，也未出具收条，林悦对相关文件及沟通过程进行了拍照、录音留存。此后，甲公司相关经办人员离职，林悦迟迟未收到退款，且未实际使用该车位。经多次催促无果后，甲公司新任工作人员否认此前的退车位约定，林悦遂向法院提起诉讼。

裁判结果

一、解除原告林悦与被告甲置业公司签署的《北京市商品房预售合同》；

二、被告甲置业公司于本判决生效后七日内向原告林悦退还购买车位款 330228 元；

三、被告甲置业公司于本判决生效后七日内向原告林悦支付资金占用损失。

法院说理

法院认为，案涉《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。

关于合同解除问题，当事人协商一致可以解除合同。林悦接收车位后发现存在电缆沟瑕疵，与甲公司沟通整改无果后提出解除合同，甲公司工作人员通过微信明确同意退车位，并要求林悦提交相关材料办理手续，林悦按要求签署解约文件并交付合同原件等凭证，甲公司的上述行为应视为双方已就解除合同达成一致，林悦提交的聊天记录、录音、文件照片等证据足以佐证该事实，故对林悦要求解除合同并退还车位款的诉讼请求予以支持。甲公司以未收到解除材料、文件无公章为由否认解约事实，与查明事实不符，法院不予采信。

关于资金占用损失，甲公司收取林悦解约相关材料后，理应及时履行退款义务，其长期拖延退款的行为必然给林悦造成资金占用损失，林悦主张的损失计算标准符合法律规定，法院予以支持。但林悦主张的损失起算时点缺乏依据，结合双方办理解约手续的时间，法院确定了合理的损失起算时点。

关于违约金及贷款利息损失，庭审查明案涉车位的电缆沟瑕疵系规划设计所致，并非甲公司刻意违约造成，且该瑕疵并未导致车位完全丧失使用特性，故林悦主张的该两项诉求缺乏充分事实及法律依据，法院不予支持。