狂卖20多宗地！市区的楼盘，要“下饺子”了！

土拍冲刺年底KPI的哨声已经吹响。

11月30日又卖了3宗宅地，即河东工大1号地，以及北辰北仓两宗宅地。

至此，天津今年已卖地56宗。

马上，12月份还有22宗涉宅用地待出让（去年全年卖地64宗）。

尤其值得关注的是，市区也在“疯狂”卖地，即将刷新历史新高。

连带市区楼盘也在“下饺子”。

去年，市区楼盘也就50多个，而今年在售和待售楼盘已达82个。

比如河东金茂泮湖满庭、格调尔雅、金地清峯上、鹏飞天一格，都是今年新入市的项目。

马上津铁格调蘭颂也要入市。

后面还有格调詹庄子、嘉德一冷城更地块……

河西楼盘更扎堆。

仅今年的“新成员”就有：保利津门天珺、绿城玉百合、金地梅江印、津铁绿城体北潮鸣、中海玖万里、中海新梅江36号地……

而且除了津铁绿城体北潮鸣，其他5个都是今年的新地。

包括周六刚开盘的金地上湾玖峯，6月30日拿地，11月29日开盘。

现在项目4500平米实景示范区已开放，部分楼栋主体已封顶。

这也是今年市区楼盘大爆发的根本原因——土地卖得多。

仅今年至今，市区已卖地18宗，约占全市今年宅地成交总宗数的32%。

而且12月份还有5宗宅地待摘牌。

包括河北2宗，以及河东、河西、南开各1宗。

也就是说，若无意外，今年市内六区将会成交23宗宅地。

将创下历年卖地新高。

同时也意味，明年市区的楼盘很可能会奔到90个。

对比强烈的是，盘越来越多，但成交量却并没有同比例增长。

去年市区新房共计签约125万平米。

而今年1-10月，市区仅成交了90万平米。

预计全年会卖100-105万平米左右。

假设按照105万平米计算，会比去年跌16%。

问题是，供增需缩，新盘一个接一个冒出来，又该怎么竞争呢？

现在市区卷产品已经卷到头了。

当下房地产已经进入自住时代，市场红利已无，需求在明显靠产品驱动。

市区是全市最先开始换代的区域。

但现在，一个很明显的现象，市区新盘越来越同质化。

架空层、会所等已成“标配”。

现在市区新产品占比已超过60%。

卷产品已经卷到极限了，很难再做出质的产品差异性来。

包括得房率也已见顶。

洋房100%已是红线，市区很难再突破。

不难预见，新产品的边际效应以后会递减。

产品卷不动，除了卷价格还能卷什么？

肉眼可见，现在天津“卷教育”越来越凶了。

很多市区楼盘无论是200万的门槛盘，还是400万的改善盘，都在打教育。

比如建投奥体誉院、建投誉河院福院、天津金茂府、格调观麟花园、中海津華玖章等，都有九年一贯制学校。

鹏飞天一格还自建了一所12年制学校，即天津一中河东学校，集小学、初中、高中于一体，目前学校已经开工。

这也是天津首个“架空层”学校。

天津一中河东学校效果图

中车中环学府配建的九年一贯制觉悟学校，教学楼主体结构已经封顶。

将引入育婴里小学及天津一中河北学校的优质教育资源，开设从小学至初中的完整教育体系。

格调隐翠轩的入学政策也落定了。

拿购房合同就能入学转学，转学不用统筹，转学也能上中营小学集团化办学汾水道小学+南开学校鹏飞学校的九年一贯制学校。（详见《南开教育大事件！政策红利，正式落定！》）

南开学校鹏飞学校实景图

可以看出，教育这条赛道也越来越卷了。

从“卖一买一”到“卖N买一”。

还有一个问题，现在一二手房的价差太大了。

虽说二手房成交最活跃就是市区，但却根本卖不上价。

几十万的老破小，比比皆是。

红桥都出来不到6000元的房子了。一套80平米两居挂牌价才48万。

而市区新房大部分都在200万以上。

原来我们说“卖一买一”，但现在基本变成了“卖N买一”。

你得买两套或三套，才能买得起一套新房。

这也会阻碍新房的置换链条。

说到底，房价的本质是供需。

两者若同步起码能维持现状，但若供增需减，则很容易引发价格战。

河西就是近在眼前的例子。

再加上，现在大环境低迷，本身“蛋糕”就小。

而且还大都集中在局部热盘中。

天津10月有签约的372个楼盘中，成交个位数的高达56%；

而卖到40套以上的仅4%。

极度的不均衡，更加剧了竞争的严酷。

现在，距离2025年过去，仅剩下最后一个月时间了。

年底冲刺要开始了。