广、沪多城政府搭台推介，西安成功另辟城市更新新玩法

前些年，在优质地段、火爆市场环境的加持下，那些地处城市核心的城中村改造项目，向来都是房企争抢的“香饽饽”。

但如今，随着民营房企深陷流动性困境、央国企越来越谨慎的态度下，风向似乎已然转变，越来越多城市政府不得不主动搭台，通过举办城市更新推介会为来寻觅合作方。

然而，西安却似乎走出了另一番截然不同的景象。

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多城密集举办城市更新推介会

上个月底，广州举办了一场城市更新发展大会暨项目推介会，这场推介会共涉及102个总投资约8077亿元的项目。

其中，43个城中村改造项目以6479亿元的投资额占据“半壁江山”，荔湾区大坦沙岛、天河区柯木塱等“巨无霸”项目赫然在列。

事实上，广州并非是个例，上海、重庆等多个城市在近期也纷纷举办了同样的招商推介会。

10月20日，上海举办了2025年城中村改造项目集中招商推介会，共推介10个区域、59个城中村改造项目，占地面积近3万亩。

10月28日，2025中国（重庆）城市更新论坛暨资源对接大会发布了220余个项目、总投资超2600亿元的城市更新“机会清单”，现场签约31个城市更新相关项目、总投资375亿元，覆盖工业遗存焕新、商业活力重塑等多个领域。

从曾经被房企主动争抢，到如今需要政府牵头推介，这一转变的背后，也折射出了当前房地产行业的深层困境：

一方面，民营房企深陷流动性危机，资金链承压下已难再有大量资金去布局这类项目当中；另一方面，央国企也在行业不确定性加剧的背景下愈发谨慎。

但对于这些超大城市而言，城中村改造又是破解空间瓶颈的关键一环。

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西安的城市更新之路

而与广州、上海、重庆等城市更新需要政府推介形成对比的是，西安似乎已经摸索出一套更适配自身的城市更新方案，但也是在多年来的持续探索中才逐步成型的。

回溯2018年，西安曾发布了“绕城高速内城中村三年清零行动”计划，明确到2020年底前完成178个城中村的拆迁改造，但时隔7年，这一目标仍未实现。

包括高新附近几个关注度非常高的吉祥村、沙井村等城中村依然没有明确的拆迁计划。

一方面，是对于资金要求极高，城中村改造不同于公开市场拍卖的土地，房企除了要安置村民外，还需要建设学校、公园、道路等众多基础设施，逐步提升区域价值后再推进住宅的开发。

另一方面，城中村三年清零行动发布的那几年，同时也是西安正推进三环外多个新区的开发建设，而相比于城中村改造“拆迁难度大、投资周期长、资金回笼慢”的特点，净土出让、拿地第二天就能动工的新区对于房企来说，显然更具吸引力。

而在“回归主城”成为这两年的市场共识下，又遇到了房地产行业进入了深度调整期，市场信心不足、房企资金紧张，因此即便主城核心地段的城中村项目，也难以吸引房企贸然入局。

仅有保利、信达等几家资金实力雄厚的央国企，成为了西安城中村改造的核心参与力量。

比如青龙寺板块的保利天瑞项目、长安区鱼包头村城中村改造项保利咏山和颂等，信达的丁白村项目信达雁熙云著、浐灞赵村项目信达辰樾府、未央岗家寨城改项目信达凤熙云著、以及还有快要入市的枣园城改项目等。

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团结片区+幸福林带”两大范本

但毕竟能参与城市更新、城中村改造的房企数量有限，仅靠少数央国企的支撑，难以覆盖西安主城多个区域的更新需求。

为了提高城中村改造的推进效率，这两年明显可以感受到西安调整了城市更新的模式，那就是不再追求“全面开花”，而是将资源先集中投向核心潜力板块。

作为西安楼市当前的顶流板块，团结片区的蜕变完全可以堪称 “教科书级”。

三五年前，这里还是城中村扎堆、建材市场杂乱、交通拥堵的城郊结合部，如今，随着配套的集中兑现，整个区域已经完成华丽转身。

2024年途径团结片区的地铁10号线开通运营，8公里长的红旗铁路公园建成开放，团结实验学校顺利开学，爱知中学也正式签约落地，龙湖未央天街开门迎客。

在教育、交通、生态、商业配套集中兑现下，彻底扭转了区域的城市面貌与价值预期，同时也直接引爆了市场关注度，大牌房企纷纷扎堆入驻。

绿城绿汀芳菲、保亿润园等项目一经入市便掀起抢房潮，开一次罄一次，其中10月率先亮相的绿汀芳菲，更是不到三个月就实现了清盘。

而另一边，曾被誉为“全球最大地下空间利用工程”的幸福林带，在历经系统性改造升级后，如今也全面迈入价值收获期。

随着地铁3、6、8号线相继开通，龙湖长乐天街正式开业，爱知中学等多所学校动工建设，片区配套不断醇熟完善，不仅吸引了传化智联西北运营中心、百度智慧中心等优质产业项目落地扎根，胡家庙粮油仓库、陕汽厂南区等核心地块，更成功吸引陕建、金茂、汇兴等实力房企争相摘地。

其中，刚刚完成首开的金茂贝好家|幸福晓棠，凭借金茂的品牌背书、优质的产品设计，叠加幸福林带的成熟配套优势，就实现了首开即罄的热销成绩，一举成为了城东片区的红盘。

从团结片区到幸福林带板块，西安用实践证明了这套可行性极高的城市更新模式，不仅为西安接下来自身的城市更新提供了高效方法，同时也为全国其他城市的更新发展提供了极具参考价值的实践路径。