博裕投资“扫货”高端商场和物业公司

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（来源：中国地产基金百人会）

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作者 | 第一财经 马一凡

以40亿美元拿下星巴克中国控股权的博裕投资又一次站到了市场的聚光灯下。

除了收购星巴克中国股权，这家仅成立14年的另类资产管理公司，还是中国规模第一大物业企业万物云的第二大股东，同时也是管理面积超2亿平方米的金科服务的控股股东，并且博裕正在寻求私有化金科服务。

在房地产领域，博裕投资偏好运营型、服务型的资产，涉足高端商业、物业管理、物流仓储、数据中心等多个板块，实践其“逆周期控股、顺周期退出”的PE打法。

一笔耗时四年的收购

不久前，金科服务（09666.HK）发布公告称，其控股股东及要约人博裕投资提出经修订的无条件强制性现金要约，拟收购公司全部要约股份，并建议撤销上市地位。若相关退市决议获通过且条件达成，金科服务将从香港联交所除牌，成为博裕投资旗下的私人公司，其5年港股上市历程或将宣告终止。

金科服务是一家物业管理服务公司，原本属于渝系房企金科股份旗下，自2021年引入博裕投资作为战略投资者后，博裕一步步“吃下”金科服务，目前已经是其第一大股东。

截至目前，金科服务全国管理面积超过2亿平方米。2024年该公司营收超过45亿元，但是归母净利润亏损接近6亿元。

根据房地产研究机构克而瑞发布的中国物业服务企业在管规模榜单，截至2024年末，金科服务的管理规模在全国物企中排名第15。

在此次要约收购前，博裕投资已经累计耗资53.82亿港元拿下了金科服务的控股权。接下来，如果继续要约收购并最终完成退市，博裕可能还需付出约23亿港元。

早在2021年下半年，当房企普遍“钱紧”的时候，博裕出现了，其旗下投资主体BROAD GONGGA INVESTMENT PTE.LTD.以每股26港币的价格，将金科服务1.436亿股H股全流通股份收入囊中，这部分股份约占金科服务总股本的22%，这笔交易中，博裕一共耗资37.34亿港币。

据金科股份2021年年报披露，在这场交易后，金科服务非商场类开发项目的90%以上管理面积都要交付给博裕旗下BROAD GONGGA公司管理；2022至2025年期间，转让方每年向BROAD GONGGA交付项目的饱和收入分别不低于人民币4.5亿元。

2022年11月，博裕投资再次发起部分要约收购，以每股12港元的价格收购了金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元。交易完成后，博裕投资持有金科服务34.63%的股权。

此后，金科股份向博裕投资借款1.568亿美元，并将手中的金科服务股份进行了质押，后来金科股份债务违约，金科服务的股份在2025年3月被法院强制拍卖。这一次，依然是博裕投资出手，以6.67亿元的价格（约合7.18亿港元）竞得金科服务1.08亿股。至此，博裕投资以53.82亿港元拿下了金科服务55.91%股权。

不过，当前金科服务上市平台的市值仅剩约46.7亿港元，而博裕投资的资金投入累计或将达到77亿港元。

地产上下游版图

回顾过去几年，出手素来阔绰的博裕投资在房地产及其上下游领域早有布局，还特别青睐房地产“后端”行业，如物业管理、商业地产等。

目前全国在管规模最大的物业服务企业——万物云，其第二大股东正是博裕投资。

2017年万科在财报中披露，万科物业平台万物云引入博裕投资和58集团两家战略投资者，博裕投资以其管理的基金RadiantSunbeam Limited认购25%股权，耗资约15亿元，成为万物云的第二大股东。

到2021年年底，就在万物云上市前夕，博裕转让了约7%的万物云持股，套现69.86亿元。目前博裕手中仍有1.82亿股万物云持股，按目前的股价算约合市值39亿元。当年入股万物云对博裕来说是一笔极其划算的生意。

今年，博裕投资还入局高端商场领域，收购了北京SKP公司股权。今年4月，北京市市场监督管理局公示了博裕五期基金收购北京华联（SKP）百货有限公司股权案；5月，北京市监局批准了该收购案。交易后，博裕五期美元基金关联方通过财务投资间接取得北京SKP公司42%-45%的股权。

公开资料显示，博裕五期基金为博裕投资旗下第五期美元私募股权基金，成立于2021年，募资目标为60亿美元，主要投资于科技、医疗和消费等领域。而北京SKP则主要在中国境内从事百货零售业务，是知名奢侈品百货连锁，在全国拓展了4个项目，其中北京SKP商场年销售额超过200亿元，有“全球店王”的称号。

更早之前，博裕投资还多次涉足家装、长租公寓等房地产上下游领域。比如2018年博裕曾与众多投资机构一起参与居然之家的130亿元融资；2019年曾领投华住集团旗下的城家公寓A轮融资，总额近3亿美元。

近年来，博裕更聚焦于不动产投资中的新经济板块，如物流仓储、数据中心等。2024年，博裕投资与高瓴资本等投资者一起以5.87亿美元的价格收购了万国数据（GDS Holdings）海外数据中心44%的股权。

在博裕投资官网中，其业务线明确包括了“不动产与新基建”，但其基本不涉足开发商类的地产项目，更侧重于投资运营型、服务型的资产。

“植根中国、放眼全球的另类资产管理公司”——这是博裕投资给自己的标签。

其官方资料显示，博裕投资创立于2011年，到现在也仅有14年历史，已经构建了涵盖私募股权投资、上市公司战略配置、物流仓储与数据中心投资、创业投资、新能源产业平台的多元化投资矩阵，聚焦科技创新、消费零售以及医疗健康三大领域。

中国企业资本联盟副理事长、中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，博裕投资近期加码地产“后端”，既有被动自救的动因，也隐含主动布局的考量。

柏文喜分析称，“把亏损上市平台私有化，既能避免股价持续失血、节省合规成本，又方便后续重整，为下一轮资本故事留出估值空间。无论是金科服务2.19亿平方米的管理面积，还是SKP每年的零售销售额，都能产生稳定的即期现金流，符合PE对资产的偏好。”

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