底层能力之三：一即是多。︱绿城新书连载05

新书连载05

绿城十项底层能力之三

一即是多

*本文为《诗词歌赋有限公司：绿城产品哲学》上篇第二章第三节，浙江人民出版社，2025年9月第1版，¥‌98.00

文︱刘德科

在绿城初创之时，他们有一个很朴素的想法：把房子造好——因为「客户第一」，所以得把房子造好。那么，怎样才能把房子造好呢？

在绿城创立的1995年，有谁很懂房地产吗？可以讲直白点，当时绿城也不懂。那怎么办？要把一个楼盘做好，那太复杂了。那么就先把外立面做好。绿城的创始团队都是读过大学的人，那时候大学生是很珍贵的，作为读过书的文化人，他们坚信「相由心生」，把「相」给做好了，自然就会带来美好。他们的原话是这么说的：「我们始终执着地相信，美好是表里如一的；尽管事实并非总是如此，但我们始终执着地这么相信着。」

外立面做好了，就意味着建筑也必须做好啊；建筑做好了，景观、室内、街区、服务、社群等，是不是都得跟上？这差不多就是「狄德罗效应」：有人送了狄德罗一件睡袍，美得不行，他看睡袍太美了，家里的家具得换一下，地毯得换一下，最后各种东西全换了一遍。

这件「很美的睡袍」就是「一」；对绿城来讲，把外立面做漂亮也是「一」。从这个「一」，就可以在时间的长河里慢慢生长、磨炼出很多能力。这就是我们要讲的另一项绿城的底层能力，叫作「一即是多」。他们遵循的其实是很朴素的中国传统哲学：「道生一，一生二，二生三，三生万物。」

万物是彼此连接的，能力也是彼此连接的。所以，当你真正专注一件事，你练就的将不只是单一能力，诸多能力会像藤蔓一样生长出来。现在的绿城，不只是外立面好看，不只是住宅产品做得出众，他们的城市综合体、小镇、TOD、未来社区等更高维度的项目也是各具看点。

我们来看一下绿城的未来社区。按浙江省的规划〔《浙江省人民政府办公厅关于全域推进未来社区建设的指导意见》，2023年1月〕， 到2025年，全省累计创建未来社区约1500个。在这1500个未来社区中，绿城·礼贤未来社区肯定是耀眼的佼佼者。它为什么值得称道？因为它创造了更浓稠的公共性。它的规划底盘用的是「棋盘格思维」，每个格子的边长大约80米，也就是学术界主张的「窄马路、密路网、小街区」。

在整个规划总平面图的中心位置，是一个公交TOD综合体。我们往常见到的公交车首末站，基本上是露天的；绿城·礼贤未来社区则是让公交车停进楼里，公交车的人流跟旁边的商业街可以完全融合在一起，乘客不仅可以免受风吹雨淋日晒，还可以逛各种各样的商店。这个TOD综合体既是公交车首末站的上盖，同时又是一个邻里中心，包含社区图书馆、创客学院、双创空间、一站式商业……更特别的是，这里面会有社区办事大厅，可以交罚单、办签证等。我们把这样的社区办事大厅，叫作「嵌入式市政服务」。

当我们谈「未来社区」时，其实有潜台词：必须留住城市的记忆。如果把绿城·礼贤未来社区的规划图重新摊开，跟衢州古城里的那些建筑作对照，你会发现：望楼、前坊、天井、廊桥、院落、披檐等，这些传统空间全部用了新的表达方式，一一落位于全新的绿城·礼贤未来社区里。

▲绿城·礼贤未来社区实景图，衢州

步行友好的小尺度空间、公共性、公交TOD综合体、嵌入式市政服务、城市记忆……每一个都是绿城·礼贤未来社区的巨大看点。2019年，浙江省政府工作报告首次提出「未来社区」，绿城一上手，就在「南孔圣地」衢州，做出了这样的礼贤未来社区。如果你让能力相对单一的企业去做「未来社区」，他们做出来的恐怕还是那种很乏味的住宅小区，硬生生地加入一些商业空间，加入一些貌似很有科技感的设备，架设一些根本没人走的空中连廊，他们只能做一些表面的事情。他们不是不想做硬核的事情，而是能力不够。

「未来社区」对企业提出的挑战，差不多就是「一即是多」的底层能力。通过礼贤未来社区，我们可以感受到绿城的「一即是多」。未来，绿城的「多」，还会更多。

我们再讲个故事。绿城是最早开始实践代建模式的房地产企业。2020年在港交所上市的「绿城管理控股」（9979.HK），是「中国代建第一股」。绿城的代建业务是怎么生长出来的？对，一开始它是自然生长出来的，而不是战略规划出来的。

2005年，绿城接手了杭州火车东站附近的一个拆迁安置房项目的代建工作。房地产开发是高位利润，安置房代建则几乎是不赚钱的事情。最初，是社会责任感驱使绿城去做这件事。一开始，绿城没想那么多，但种子一旦埋下，它就有可能发芽。

2008年，中国房地产市场陷入周期性低谷，绿城也陷入困境。开发项目缩减，绿城的能力就过剩了。能力过剩，是裁撤团队，还是再找用武之地？在这种背景下，宋卫平开始酝酿，如何让代建成为中国房地产的一个可行模式。

2010年，绿城房地产建设管理集团有限公司正式成立，这是中国第一家轻资产模式的房地产代建公司。在此之前，绿城以公益形态介入政府的安置房代建；在此之后，绿城开始承接商业代建项目，即为各种市场主体的商品房开发项目提供全程解决方案。现在我们国家已经冒出了不少代建企业，但在2010年，成立代建公司是绿城一个极具创造性的商业构想。作为上市公司的「绿城管理」，自有数据统计以来就一直保持逾20%的市场份额，稳居行业第一。

你感受一下：绿城的超强代建能力是怎么来的？一开始是出于社会责任感，然后是在困境中酝酿出路，结果弄出了一个极具创造性的商业模式。通过绿城代建的案例，我们是不是对「一即是多」这项底层能力有了更多的感触？对，「一」是专注，「多」是生长，是水到渠成。

《诗词歌赋有限公司：绿城产品哲学》

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主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科