北京房产律师：50年农村房屋“租赁”合同，法院为何只认20年？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王建国与王建民系兄弟，均为北京市某区村民。1993年4月18日，二人与非本村村民赵立新签订一份《出租宅基地契约》，约定将位于村内的一号房屋（北房五间、西房三间）及二号房屋（北房五间），共计十三间房屋“出租”给赵立新使用，租期50年，租金15,500元一次性付清。契约还明确，赵立新在租期内有权翻建、改建房屋。

签约后，赵立新实际占有使用该宅院，并于1993年起多次拆除原有房屋，陆续新建数十间房屋，形成商住一体格局，全家在此居住生活至今。原房屋的集体土地建设用地使用证亦由赵立新持有。

2024年12月，王氏兄弟以“租赁期限超过法定20年”为由，委托律师向赵立新发出解除通知，主张：

1. 超过2019年10月1日的租期部分无效；

2. 合同已于2024年12月4日解除；

3. 要求赵立新腾退房屋并恢复原状。

赵立新辩称：双方实为房屋买卖，因自己非本村人，当时为规避政策才写成“租赁”，且已支付合理对价、长期居住、重建房屋，应视为买卖关系成立。

另查明，赵立新在签约前曾以每月15元租金短期租用部分房屋，此次“50年15,500元”的价格与其此前租赁标准相比并无明显异常。

二、裁判结果

法院判决：

1. 确认《出租宅基地契约》中2019年10月1日至2043年4月17日的部分无效；

2. 确认该契约于2024年12月4日解除；

3. 关于腾退及返还房屋的请求，本案不予处理（因涉及众多第三方租户权益）。

（注：判决引用案号为A号民事判决书）

三、法院说理

法院认为：

1. 合同性质应以书面内容和客观行为为准。尽管赵立新主张“名为租赁、实为买卖”，但契约名称、条款均明确使用“出租”“租期”“租金”等表述，符合租赁合同基本特征，且无证据证明双方存在隐藏的买卖合意。

2. 50年租期部分无效。根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年。虽然合同签订于1993年（《合同法》尚未实施），但履行持续至《民法典》施行后，故自1999年10月1日起算的20年（即至2019年9月30日）有效，超出部分无效。

3. 租期届满后形成不定期租赁。赵立新继续使用房屋，王氏兄弟未提出异议，依法构成不定期租赁，出租方可随时解除。律师函于2024年12月4日送达，合同即日解除。

4. 翻建房屋不等于取得所有权。契约已赋予承租人改建权，翻建行为属于租赁期间的正常使用，并不能反推双方存在买卖关系。

5. 腾退问题暂不处理。因房屋现由多名第三方租户经营使用，直接判令腾退将影响他人权益，宜另行解决。

四、律师提示

1. “名为租赁、实为买卖”需充分举证：仅凭长期使用、翻建房屋、支付对价等事实，不足以推翻书面合同性质。法院更看重合同文本、交易背景及双方真实意思表示。

2. 农村宅基地不得买卖给非本村人：即使双方有买卖合意，若买方非集体经济组织成员，买卖合同仍可能被认定无效。以“长期租赁”规避法律风险的做法存在重大隐患。

3. 超20年租期部分自始无效：无论签约时间早晚，只要合同履行跨越《合同法》或《民法典》实施期，超出20年的租期一律无效。

4. 解除不定期租赁需书面通知：出租方应通过有效方式（如律师函、EMS邮寄）正式通知解除，送达之日即为合同解除日。

5. 复杂腾退问题可另案处理：若房屋涉及转租、经营、多人占用，法院可能暂不判决腾退，建议提前评估执行难度。

特别提醒：农村房屋或宅基地交易结构复杂、政策限制多，切勿轻信“长期租赁=变相买卖”。如有类似安排，务必咨询专业律师，避免钱房两失。