比房价上涨更可怕！上海高层楼房沦落到没人要，将面临三大挑战？

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哈喽，大家好，小林哥这篇经济评论分析住房问题一直是人们关注的焦点，对于中产家庭来说，选择租房还是买房更是一个让人纠结的问题，租房具有灵活性高、负担轻等优点，而买房则可以带来安全感、长期稳定的居住环境以及可能的投资回报，那么普通人到底该怎么选？

中产家庭的房产选择：被两个因素牵着走

不同年龄层对房产的看法差得挺多，要是把目光放在中国中产家庭身上，会发现他们做买房决定时，主要被两个因素推着走。

先说第一个因素，和市场预期有关，不管是觉得房子不行，还是看好房子，本质上都是一种市场说法，但资产价格从来都是比着看的，股票、债券、房产这三样，是中国普通家庭做资产配置时绕不开的题。

2017、2018年之前，中国普通家庭里房产占的比重一直在涨，直到2021、2022年，央行《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，普通中国家庭资产负债表里，房产占比已经到了70%，这个数放全球都算很高的，房产占太多，其他资产的空间就被挤没了。

再说第二个因素，就是债券类资产，像咱们存的定期存款，或者买的银行理财产品，其实都算固定收益类产品，以前不少家庭会把钱放这里，但近两年来，这类资产收益一直在降，比如2023年某国有银行固收类理财平均收益只有2.8%，比2021年低了1.2个百分点。

收益一降，吸引力就弱了，越来越多家庭开始把手里的权益资产，换成含权量更高的产品，比如固收+、指数基金，还有一些私募产品，这轮资产调整里，房产的性价比越来越低，慢慢就从“必须买”变成了“可选项”。

购房心态变了：从“抢着买”到“再等等”

这种“房产变选项”的趋势，在年轻人身上更明显，某房产平台2024年做的调查里提到，35%的95后都推迟了购房计划，不少从业者接触购房者时会发现，有些原本铁了心要买房的人，后来突然就放弃了，不再提置业的事。

为啥会这样？核心是大家对学区房的看法变了，现在市场上有个共识，就是学区价值以后会越来越低，就像2024年上海徐汇区、闵行区深化“多校划片”政策，单校划片的比例降到了40%，原来房子绑定的上学优势，慢慢就没那么明显了。

而且现在各地都在推更好的房子，三代宅、四代宅已经很常见，有些城市还提六代宅，房子得房率更高，品质也更好，购房者心里都有数，晚半年买房，就能拿到更优质的房子，自然就想“再等等”。

现在房产市场出现了这样的情况，只要多数人觉得房子要贬值，房源就难卖，最后可能真的就跌了，2014、2015年那会，有位购房者因为结婚必须买房，刚好赶上房价暴涨。

上海统计局数据显示，2015年上海二手房均价同比涨了28%，他当时买的第一套老破小，总价190多万，后来房价涨起来，某天看到小区广告牌上，同户型已经卖到350多万，夫妻俩都吓了一跳。

房子和股票不一样，没有每天的价格提醒，也没有实时报价板，没法知道今天跌了40万还是涨了60万，所以大多数人对房价变化都是后知后觉，普通人平时忙着上班，很少关注房价，突然看到价格差这么多，冲击力肯定大。

要是当时没结婚、没买房，面对350多万的房价，刚工作没几年的人根本扛不住，100多万的差额，得攒好多年才能补上。

95后购房画像与市场新趋势：回归居住本质

对普通家庭来说，买房常和两个人生节点绑在一起：结婚和生孩子，一旦要生孩子，就会面临两个问题：愿不愿意让孩子出生在出租房？愿不愿意让孩子读普通小学？

要是这两个问题没解决好，有些家庭就会想着买房，可要是没调研清楚，高位接盘就麻烦了。

链家2024年《上海95后购房白皮书》里提到，95后购房者主要分两类，第一类对上海房产有执念，没法接受长期租房，觉得哪怕房子小一点、旧一点，只要是自己的，就有归属感，从投资角度看可能不算好选择，但能带来心理踏实感，这种需求也能理解。

第二类是因为家庭变化不得不买房，上海某企业有位98后员工，近两年来先结婚后生了女儿，一直住在老旧的动迁房里，实在住不下了，就想在附近买套新房，看中了张江科学城某小区。

不过有人建议他过两年再买，因为那片未来会有不少房源解禁，贝壳2024年三季度成交数据显示，这个小区2021年单价最高到11万，现在只有7.2万，跌了不少，晚买一年，确实能少奋斗三四年，这不是随口说的，是根据市场趋势算出来的。

2023年那会，不少人买房时会建议优先选新房，就像杭州2023年出台新房价格备案机制，新房均价比同区域二手房低15%，买新房不仅比二手房稳妥，多数还能保本，当时上海二手房价格很高，比如古美板块2021年峰值16万/平，2024年已经降到12万/平，不少区域跌3万-4万都很常见。

当然也有人买二手房，但不少买了二手房的人，后来都不太愿意关注房价，他们觉得短期内换不了房，也没能力买更好的，干脆就“眼不见为净”，别人提房价话题都想避开。

要是预算实在有限，也有不同的建议，易居研究院2024年《上海购房门槛报告》提到，在上海想买套地铁10公里内、板块还不错的房子，预算至少要600万，要是预算低于这个数，只能选远郊的房子，不仅通勤时间长，周边没产业，以后想卖也难。

这种情况下，不如选市区的老破小，虽然住得可能不那么舒服，但位置好、交通方便，人生就几十年，没人想未来5-10年每天花2-3小时通勤，58同城2024年调查显示，70%买了远郊房的人，半年内就想换房，住起来太影响生活质量了。

过去几年高位接盘的人，不少成交案例让人费解，这些高位买的房子，现在大多挂在网上卖不出去，最后只能自己为当初的判断买单，他们当时可能有压力，或者看错了市场，但结果就是得承担后果。

还有个变化是2023年不少人买房时“往上够”，尤其买新房时，觉得限价政策下能赚一笔，甚至想赚几百万，那时候大家对收入预期比较乐观，贷款都往多了贷，对未来现金流估计得太好。

但现在不一样了，大家更倾向“往下省”，贷款会更谨慎，买房需求也降级了：原来想买四房的，现在可能选三房；原来想买大三房的，现在可能选小三房，这种变化背后，其实是房产的金融属性在减弱，慢慢回归到居住本身。

这说明市场越来越理性，大家买房不再只盯着增值，更看重居住需求，未来随着市场更成熟，购房者能更清楚自己要什么，找到适合自己的房子，把日子过得更踏实，这才是房产市场该有的样子。