多地开始试点！房子“特殊使用”的口子打开了

近日，江苏金融监管局、江苏省委金融委员会办公室等4部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》。

至此，北京、上海、天津、广州、厦门、南京、苏州7座城市，正式启动“不动产信托财产登记试点”。

多地试点给房子设信托

养老养残、指定继承、风险隔离？

【不动产信托财产登记】，就是委托人将不动产（如房产、土地）作为信托财产时，由法定登记机构对财产转移及信托内容进行登记，以明确权属、实现风险隔离的法律程序。

简而言之，“沉睡”房产能够转化为可持续的养老、养残或养孤收入，也可以锁定继承、隔离风险。

举个例子，如果你想确保将来能精准传给“指定的孩子”，可以设立一个“不动产信托”。

戏剧化来说，只要在信托设置完善的基础上，文件里约定的是“房子只能登记在合法妻生子名下”，那么不管有多少“私生子”、怎么私生的，都争不到房子。

不动产信托对于”以房养老、养娃、养孤”等也都启示了新路径。

例如，上海一位78岁的离异独居老人(无儿无女)，在今年就找信托公司把名下“一套住房”设计了一份信托方案，将住房租金作为退休金的额外补贴帮助养老；老人过世后，房产会定向传承给侄子。据解放日报报道，老人生活一直由侄子照顾。

在北京通州，据新华社报道，今年4月9日有一位老人也设立了一个不动产信托。原因是老人年纪越来越大，她的子女又患有孤独症，难以自理生活。根据信托协议，信托公司会依据约定打理该老人的房产(根据信托指令房子出租或出售)，老人和指定子女可以享受收益。

即使老人过世，依据信托约定，信托公司也会根据条款，让其指定子女得到应有的权益保障。

当然，给房子设信托，还可以更多种“玩法”，只要和信托公司协商出方案，且合法合规。

普通人也能玩信托

完善环境、合法合规是重点

以前，个人信托被视为“有钱人的专利”，似乎豪门才有资格玩。并且“房产”作为比较特殊的财产，往往先包装转化为金融产品，再纳入信托方案。

但现在多地开展的“不动产信托财产登记试点”，一方面，降低了个人家庭利用信托工具的门槛——不再需要上百万，有房子你就能设信托。

另一方面，新规出台后，你拿着信托文件和申请资料，不动产登记机构是认可的，依会根据委托人和信托机构的共同申请，依法办理不动产转移登记。

这也意味着，未来，“设信托”可能会像写遗嘱、打借条、做理财……一样成为大众生活中比较常见的处理财产的一项方式，不再是富人的工具。

“一张特殊的信托证书，用好了，可以让家里的房子不仅可以住，也可以转化为“守护家人的保障单”，尤其对于老年人养老、特殊群体照护等，具有值得思考的意义。”专家周旭峰表示。

但值得一提的是，不动产信托登记目前仍处于“试点”阶段，我国的信托在立法层面的制度和法规，税务层面的调整(例如避免重复征税)等方面，还有待完善。

并且，此次试点虽然推动境内不动产信托发展，但信托不是“欺诈工具”，像恒大许家印在海外“设置信托隐藏资产”的情形，是绝对禁止的。

北京邦盛律师事务所合伙人律师柴青海指出，信托的核心原则就是“合法”，信托财产需要具有合法性、信托目的必须合法(不能违背公序良俗)、信托运作不能违法……这些都是基本原则。

在法律面前，没有“特权”。只有在维护信托正常功能的同时，防范其被用作逃债工具，才能真正发挥信托在财富传承中的价值。