最高院：债务人转让房产影响债权实现的，债权人有权撤销！

作者：周军律师.

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在债权债务关系中，债务人常以 “正常交易”“离婚分割” 等名义转让名下房产，导致自身责任财产减少，债权人债权难以实现。

那么，债务人转让房产影响债权实现的，债权人有权撤销吗？

最高人民法院案例库入选案例《严某诉某石油公司、王某甲等债权人撤销权纠纷案》中明确：

债务人在明知负有债务的情况下，通过不动产交易将房产转移登记至第三人名下，债权人以影响其债权实现为由主张撤销该房产交易行为的，人民法院应当根据该房产交易是否实际交付购房款、债务人是否缺乏偿付能力致债权无法实现等情况进行综合认定；对于债务人不能证明该不动产系合理有偿转让的，人民法院应当撤销债务人转让不动产的行为。

法院认为，

因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为；撤销权的行使范围以债权人的债权为限。具体到本案中：

第一，虽然被告王某甲、王某乙与第三人某建筑工程有限公司签订的《不动产买卖合同》约定为有偿转让，购房款为127.46万元。但基于王某甲与王某丙之间的亲属关系，王某丙作为第三人某建筑工程有限公司当时的股东、法定代表人，且转让登记至第三人某建筑工程有限公司名下的涉案房产系住宅房，被告王某甲与王某乙依法应当提供购房款已经实际交付的证据，但被告对此未提供相关证据予以证实，故不足以认定被告王某甲、王某乙与第三人某建筑工程有限公司的房屋交易行为系合理有偿转让。

第二，在（2021）鲁0682民初5465号案件判决生效后，被告并未向原告履行生效判决确定的还款义务，且经查被告某石油公司、王某甲作为被执行人存在大量执行案件，缺乏偿付能力，故被告王某甲、王某乙与第三人某建筑工程有限公司之间的房产转让行为在客观上影响到原告债权的实现，对原告的债权造成了损害。

综上，原告要求撤销被告王某甲、王某乙将涉案房产转让给第三人某建筑工程有限公司的行为符合法律规定，予以支持。

需要注意的是，撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。

周军律师提醒，债务人无偿转让、明显不合理低价转让且相对人知情的，债权人可在法定期间内通过诉讼撤销；但如果相对人善意取得的，撤销请求不予支持。建议债权人发现债务人恶意转让房产后，及时固定证据，在除斥期间内行使撤销权，复杂场景下可咨询专业律师，避免因证据不足或超过时效丧失权利。

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