网签涨23%！广州二手行情翘尾，海珠拿下MVP

临近年底，没想到广州二手行情“翘尾”了。

据房地产中介协会数据，11月广州二手网签9191套，环比增长近23%，热度赶超金九银十。

再来看个总数，今年前11个月广州二手已累计网签99312套，年内破10万大关几乎是板上钉钉。

而广州各区，MVP当属海珠，二手网签量占比超过13%，红盘成交价站上10万+/平...

｜海珠航拍

|广州楼市发布 摄

壹

海珠二手，可以用两个关键词来概括：盘子大，且有价有市。

数据显示，今年11月，广州11区二手网签套数全面飘红，但仔细看火爆程度又不同。

中心区唯一成交破1000套的区域，只有海珠。

海珠不仅以1172套超过了东大仓增城的1081套，还以近20%的环比涨幅超过了番禺，是“量+势”综合最猛的那一个。

｜图源：房地产中介协会

再把时间线拉长来看，今年前11个月，海珠二手持续高位跑量，平均每月去化1176套，累计达到了12940套。

而这个数据，占了全市同期超过13%的份额，可见整个海珠二手市场非常活跃。

当然，一二手市场部分客群是互通的，尤其今年新规产品优势明显，二手是不是就卖不过新房？

楼市君也拉了中指院海珠新房每月网签数据来对比，可以看到，海珠二手依然占大头。

｜广州楼市发布 制图

什么原因？

一方面，海珠二手挂牌量多达16313套，交易基数庞大。

放在全市来看，海珠挂牌量16313套，已经排进了前三，作为广州老三区之一，很多二手业主都有急切的换房需求。

交易基数大+交投旺盛，成交量自然也不低。这就跟很多大盘常年位居成交榜前列是一个道理。

｜广州楼市发布 制图

另一方面，海珠卖一买一能覆盖新房价格的较少，部分置换需求仍流入二手。

楼市君筛选了下，海珠在售二手房中，80平以内的房源多达9300套，占比57%，120平以内占比77%。

假设按照目前海珠二手成交均价2.93万/平计算，80平总价是234万左右，120平总价351万左右。

而海珠小户型目前总价基本在350万以上，这也意味着多数卖旧买新，价格很难完全覆盖，部分置换需求流入二手市场。

｜广州楼市发布 制图

比如光大花园、翠城花园、保利花园等，就有不少业主在同小区置换。

以光大花园为例，项目五期组团中，户型跨度小到70平小两房，大到184平四房，提供小换大、旧换新的条件。

加上小区生活氛围浓厚，旁边就是凯德乐峰广场和太古仓，不少业主换房都没离开小区，这也推高了二手的市场份额。

贰

具体到板块，像东晓南、前进路、逸景路等，形成多个流量中心。

并且海珠二手“单盘热度”在全市都非常突出，今年11月广州十大活跃楼盘中，海珠就占了4席。

像金碧花园、逸景翠园、光大花园，都是出了名的二手标杆了。

｜广州楼市发布 制图

从整体来看，目前海珠二手主要有“两股势力”在拱火，量和价都有支撑。

1、传统热门二手稳定输出：有盘年销107套，最快3天成交。

据贝壳数据，近一年海珠去化前10榜中，最低门槛是60套，前进路最高年销107套。

这些单价2-3万/平的传统热门二手，就像海珠二手的10驾马车，给海珠二手市场带来“量”的优势。

｜广州楼市发布 制图

以成交量最高的前进路为例，这里主要以老破小房源为主。

29平总价41万，35平总价76万，70平总价158万... 性价比很高。

｜图源：贝壳找房

低总价门槛，吸引了不少海珠“首置客”安家，甚至有房源最快3天成交。

这也从侧面反映，在海珠多个大型商业落地、新中轴旧改强势发展下，更多年轻人看好海珠，并果断在此安家。

｜图源：贝壳找房

2、次新网红新势力价格坚挺：整体挂牌5万+，有盘成交10万+/平。

除了传统热门二手，两年前交付的新盘也陆续进入二手市场，成为“新势力”。

中海观澜府、观云府和观澔府三大标杆、琶洲南TOD以及时代大家，目前挂牌单价都在5万+/平以上，琶洲南TOD整体挂牌10万+。

｜广州楼市发布 制图

不止挂牌，这些红盘的成交价也实实在在拉高了海珠二手的天花板。

比如此前，琶洲南TOD一套约315.82平南北对流低楼层，卖出了3500万总价，单价11.08万/平。

近期，中介证实项目又一套140平二手以总价1430万成交，折合单价10.2万/平，10万+成交基本已成共识。

｜图源：聊天截图

还有一线江景的中海观澜府，前不久也被曝出一套约160平二手，实际成交总价1268万，单价约7.9万/平，比海珠部分新房价格高。

｜图源：聊天截图

总体而言，海珠二手量价齐飙，同区置换伴随着更多买家涌入，有价有市。

究其根本，是海珠的经济大盘越做越大，利好不断兑现，旧改炙手可热的市场信心的体现。

接下来，大家还想看哪个区的二手，欢迎评论区留言~