解读，水湾1979公寓为什么便宜？最近降价原因？有没有烂尾风险吗

水湾 1979 公寓并非绝对低价，只是相比周边纯高端低密度豪宅显得亲民，其价格偏低和近期降价是产品自身、市场环境等多因素导致，且该项目完全没有烂尾风险，具体分析如下：

公寓价格偏低的原因

• 居住舒适度不足：项目容积率高达 7.5 - 7.6，建筑密度达 55%，而绿化覆盖率仅 25%-26%，远低于高端住宅的普遍绿化标准。其中公寓为四梯 17 户的设计，居住密度大，高峰时段电梯等待时间长，居住私密性和舒适度大打折扣，这使得公寓价格难以和周边低密度住宅看齐。
• 产权年限折损：项目批地时间是 2009 年 5 月，至今产权已消耗约 16 年。对于注重产权完整性的购房者来说，相比近年新出让地块的公寓项目，其剩余产权年限较短，这一因素直接拉低了公寓的价格竞争力。
• 房源类型拉低门槛：整个项目包含商品房、动迁安置房及使用权房等多种类型房源，不同房源价格差距大。而公寓主打 44 - 110㎡的小面积户型，这类小户型本身总价低，客观上拉低了公寓整体的价格水平，让其看起来比同区域大户型住宅或纯高端公寓更 “便宜”。
• 周边环境纯度不足：项目地处蛇口老城区，周边混杂着旧工厂改造的艺术空间、现存工厂和老建筑。虽然有独特的文化氛围，但缺乏纯粹的高端社区环境，难以吸引对居住环境要求严苛的高端买家，价格自然难以冲高。
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最近降价的原因

• 楼市大环境遇冷：2021 年起深圳楼市成交量和价格就呈下跌态势，2025 年 11 月该项目挂牌均价环比上月下跌 1.61%，同比去年下跌 15.88%。同时高端住宅市场整体调整，投资型买家减少，自住买家更看重性价比，市场需求结构变化使得项目不得不调整价格。而且蛇口片区新房供应量增多，市场竞争加剧，为抢占客源，项目及二手房业主只能选择降价。
• 业主急售套现：受整体经济环境影响，部分业主经营状况出现问题，急需卖房回笼资金。比如有 293 平的大户型房源出现亏本甩卖的情况，这类急售房源的大幅降价，也带动了市场对该项目整体价格的感知下调。

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无烂尾风险：项目早在 2015 年就已建成完工，目前不仅有大量二手房正常挂牌交易，2024 年还推出了一手保留单位对外销售。烂尾风险通常出现在项目建设阶段，而水湾 1979 已处于成熟的现房交易阶段，相关产权清晰，后续也无未完工的建设工程，因此完全不存在烂尾的可能。

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基础核心信息

• 开发与物业：项目由深圳市诚品地产有限公司开发，2015 年竣工、2016 年交房，物业公司为仲量联行物业管理有限公司，物业费 5.5 元 /㎡・月。
• 核心参数：项目占地面积约 2.92 万平方米，总建筑面积达 31.67 万平方米；容积率 7.5，绿化率 25%；总户数共 444 套，其中住宅 246 套、公寓 198 套，整体建筑为塔楼形态。
• 项目定位：作为国内首个艺术综合体社区，它联合艺术家徐冰、中央美院等，从规划到运营打造了独特的人居生活公共美学空间，建筑风格简约，充满艺术氛围。
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