顶级豪宅，跌破开盘价了（京楼问答3）

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，本人在国贸上班，可能是长期在国贸附近活动的原因，作为CBD，这里建筑很密很高，虽然看起来很繁华，但长期身在其中，感觉比较压抑。

最近在考虑置换一套改善型的房子，中介带看了亦庄河西，这一带规划整齐，城市界面很新。最主要是整体容积率偏低，没有那么多密密麻麻的高楼，算是击中了我的需求点。

目前相中了中海京叁号院一套168平米的三房，业主报价1150万，中介说诚意买的话，1050应该可以拿下。

我和家人都挺喜欢这套房子的，现在就是对价格有点疑虑，担心买贵了，特来问问您的意见，这个价格合适吗？会不会高位接盘？谢谢！

大表哥回答：

中海京叁号院这个盘的本身品质是没问题的，在中海内部属于藏峰系产品，基本代表了当时中海最高端的产品线。

京叁号院的外立面，大面积使用了金属铝扣板和玻璃幕墙。这种外立面一看成本就低不了，和整体干挂石材的成本差不多，至于是干挂石材好看，还是这种金属扣板好看，就看个人喜好了。

可能年轻一点的人，会更喜欢这种金属扣板加大面积玻璃的组合，比较有科技感和时尚感。而年龄大一些的会更喜欢干挂石材的外立面，更显稳重低调内敛一些。

中海168平米这个户型，南北通透，三面朝南，两个卫生间也是明卫，而且客厅是横厅配大落地窗，视野采光都很好，基本没有什么明显缺点，属于谁都能一眼看中的房子。

关键就看价格。

京叁21年开盘的时候，赶上北京楼市上一轮大行情，以69999元一平米起价开盘，算上各种优惠，大概在6.8万左右。

2022年的时候，亦庄房价因为独立学区的原因，进一步往上冲了一波，京叁号院新房最高卖到过7.2万，当时由于限价，市场认为有倒挂，如果没有限价的话，大概在7.6万左右。

后来的事情，很多人都知道了，从2023年中开始，北京楼市急转直下，迅速下跌，到目前为止，北京整体房价跌了大概25%，海淀、朝阳的一些老破小，跌了百分之三四十的很多。即使最抗跌的核心板块次新房，也跌了15%左右。

亦庄由于前两年炒学区，涨价比较凶，不过这一轮泥沙俱下之下，也没能幸免。以京叁旁边的金茂府为例，这个小区二手房，在2022年底2023年初的时候，最高涨到9.6万一平米，目前回落到8万的样子，跌幅在17%左右。

我们以金茂府为参照系，金茂府最高价是9.6万一平米，京叁号院2022年最高是7.6万一平米，两者价差是2万。

目前金茂府的二手成交价在8万，那么按照2万的价差平推过来的话，京叁号院目前的价格在6万左右，是当下比较合理的市场价。注意表哥说的是此时此刻，当下的价格体系。

你看中的京叁这套房子，按照中介说的总价1050万计算，折合单价是6.25万一平米，那么是略微偏高了点，如果能谈到1000万，表哥觉得是当前市场行情下，比较合理的价位。

而且，我拿到的最近京叁的二手房成交记录，168平米这个户型，低楼层的带车位是1040万，扣除车位，房子的裸价已经来到6.01万一平米了，已经跌破开盘价。

另外，前面大表哥说到，2021到2022年，亦庄房价涨幅比北京整体涨幅高不少，主要原因是当时亦庄单独弄学籍导致的学区溢价。表哥个人认为，这里面是有学区泡沫的。

海淀老破小这一轮为什么跌这么狠？主要原因就是前些年大家炒海淀学区，由于教改原因，现在学区溢价被挤，所以跌百分之三四十的很多。

大表哥认为，亦庄目前的调整还不到位，当初学区的高溢价还没有挤完，目前亦庄的房价，里面至少还有5%左右的学区溢价。

所以，如果你不是很着急住的话，建议可以再观察观察，如果北京接下来没有大行情的话，亦庄整体会补跌5%左右。