北京房产律师支招：宅基地红本被弟弟拿走20年，原主难要回！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

王大伟与王小伟系亲兄弟。1983年，在村委会主持下，父母通过分家单将位于顺义区某村的一号房屋（正房5间、厢房2间）分给次子王大伟。1992年，该宅基地登记在王大伟名下，取得《集体土地建设用地使用证》。

1997年，王小伟因子女较多、住房紧张，向王大伟提出使用一号房屋。1998年，王小伟在未取得王大伟书面同意的情况下，将原有老房全部拆除，并出资翻建新房，此后一直由其全家实际居住至今。

王大伟称：当时因父母健在，为顾全家庭和睦未强行阻止；1999年另购一处宅基地供父母养老；直至2024年退休、计划回村居住，要求王小伟返还房屋，遭拒后提起诉讼，请求确认一号房屋及宅基地归其所有。

王小伟辩称：双方已于1997年达成口头房屋买卖协议，其当场支付5000元现金，王大伟交付宅基地使用证（“红本”）。因是亲兄弟，未签书面合同。此后翻建、居住26年，王大伟从未提出异议，应视为认可买卖关系。且王大伟早已迁出本村，非农业户口，不具备宅基地使用权主体资格。

裁判结果

法院判决：驳回王大伟的全部诉讼请求。

即：一号房屋归王小伟所有，王大伟无权要求返还。

法院说理

法院认为，本案核心在于是否存在房屋买卖关系。尽管宅基地证登记在王大伟名下，但结合全案事实，王小伟的主张更具合理性：

1. 权属证书非绝对依据

农村宅基地使用证在1990年代后基本无法办理变更登记，登记状态常与实际权属脱节，不能单独作为确权依据。

2. 红本长期由王小伟持有，王大伟无法合理解释

王大伟称红本交父母保管后“丢失”，但20余年未挂失、未补办、未向村集体或政府主张权利，不合常理。

3. 翻建+长期占有构成事实处分

王小伟1998年翻建房屋并持续居住26年，若真为“借用”，王大伟作为权利人却从未主张返还、赔偿或阻止施工，明显违背生活常理。

4. 权利主张严重滞后，违背诚信原则

父亲2007年去世，母亲2020年去世，王大伟直至2024年才首次正式主张权利。法院认为，长期沉默+放任他人使用，构成对权利的默示放弃。

5. 亲兄弟间口头交易符合农村习惯

结合付款、交证、翻建、居住等行为链，口头买卖具有高度可能性，符合当时农村亲属间交易惯例。

6. 王大伟非本村农业户口，削弱权利基础

其长期在市区工作生活，户籍已迁出，不符合宅基地使用权主体资格，进一步降低其主张的正当性。

综上，法院认定：双方存在事实上的房屋买卖关系，王小伟合法取得一号房屋权益，王大伟诉求缺乏事实与法律依据。

律师提示

1. 宅基地证≠永久产权凭证：若长期被他人占有、使用、翻建，即使登记在你名下，也可能丧失权利。

2. 维权必须及时果断：发现房屋被拆、改建、强占，应立即报警、发函、找村委会调解，并保留证据。拖延超过合理期限，法院将推定你放弃权利。

3. 口头协议在农村可能有效：尤其亲属之间，法院会综合付款、交证、居住、翻建等事实判断交易是否真实存在。

4. 非农户口慎争农村房产：根据现行政策，非本集体经济组织成员（尤其是非农业户口）原则上不得享有宅基地使用权，即使曾登记在册。

5. 亲情不能替代法律程序：即使是亲兄弟，涉及房产处分也应尽量签订书面协议、保留付款凭证，避免日后“说不清”。

北京房产律师建议：

农村房产纠纷的核心是“谁实际控制、谁持续使用、谁承担义务”。如果你名下有祖宅但长期在外，请务必：

定期回村查看房屋状况；

明确向村委会和亲属声明权利归属；

若允许他人使用，应签订书面协议明确性质（借用/租赁/代管）；

一旦发现被擅自翻建或侵占，务必在1年内采取法律行动。

否则，很可能像本案一样——房证还在手，房子却判给了别人。