上海房价连涨10个月！豪宅撑起的虚假繁荣，普通购房者惨遭抛弃

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哈喽，大家好，小林哥这篇经济评论分析刚需本质、市场分化、未来方向这三个方面来看上海楼市的真相，有人抢房到天亮，有人割肉没人要！这冰火两重天的现象，背后到底是怎么回事？

刚需的“外衣”下，藏着预期的真相

一套自称“刚需首选”的房子摆面前，销售把居住优势说破了天，可要是有人跟你明说，买完五年至少亏300万，还会掏腰包吗？大概率不会，就算租房要挤老破小，就算孩子上学要迁就，也会咬着牙打消买房的念头。

这不是瞎猜，去年深圳就有这么条新闻，一对准备结婚的小夫妻，看中了龙华一套89平的房子，首付凑到只差10万，中介天天催着他们用消费贷补缺口，说“结婚买房是刚需，早买早安心”。

结果小夫妻查到小区前一年成交价跌了120万，果断放弃，转头租了同小区的房，每月房租比房贷少一半还多，很多人嘴上挂着“我是刚需”，其实这俩字更像块心理盾牌。真正决定买不买的，从来不是“要不要住”，而是“买了会不会亏”。

就像2023年上海浦东某刚需盘，开盘前宣传“张江上班族首选”，结果因为周边新拍地块价格比它低20%，原定的“日光”变成了“卖不动”，售楼处后来不得不搞“首付分期”才吸引到零星客户。

现在还能卖得动的房子，都绕不开“套利空间”这四个字，上周房产机构的统计，上海上半年卖得好的新房，要么是价格比周边二手房低15%以上，要么是自带优质学区且总价可控，那些喊着“刚需必买”却没性价比的楼盘，门口的中介比看房的人还多。

有位房产博主直播时，有网友问“预算500万，该不该买嘉定的新房”，博主没绕弯子，直接说“你先去看看同小区的二手房，挂牌半年都没卖掉的有多少”，网友去查了才发现，二手房挂牌价比新房低80万，瞬间就明白自己所谓的“刚需”，其实是被销售话术套牢了。

市场两极分化：顶豪不愁卖，刚需遇冷的秘密

上海楼市现在的分化，说出来可能没人信，一边是5000万以上的顶豪被抢着买，一边是200-300万的刚需盘无人问津，今年3月，徐汇滨江一个顶豪项目开盘，套均6800万，当天就卖了80%，售楼处的销售说，客户里有不少20岁左右的年轻人，都是家里出钱买了挂自己名下。

这不是个例，链家发布的《2024上海顶豪市场报告》里写着，今年前五个月，上海千万级以上豪宅成交量同比涨了23%，其中5000万以上的顶豪成交涨了41%，反观300万以下的刚需房源，成交量同比跌了18%，很多小区的二手房挂出去，三个月都没个正经买家询价。

顶豪好卖的原因很简单，高净值人群买房，看的不是涨跌，是资产保值，就像一位做外贸的老板说的，“手里有几千万现金，股票基金不稳定，买套市中心的顶豪，就算不涨也能自住，比把钱放银行踏实”，而且这类房子稀缺，全上海内环内的顶豪项目，一只手都能数过来。

刚需盘遇冷就更直白了，置换链条断了，以前是刚需买小房，小房业主换中房，中房业主换大房，一环扣一环。

现在呢？中房业主的房子卖不掉，没钱换大房；小房业主看着房价跌，不敢轻易下手，去年松江有个小区，业主想把80平的房子卖掉换120平的，挂了五个月降了30万才卖掉，换房计划直接搁置。

开发商也陷入了误区，有个内环内的项目，主打“2300万以内唯一四房”，销售天天说“错过就没了”，可购房者不买账，因为周边同户型的二手房，去年才卖1700万。

有位看房的先生说得实在，“不是我不想买，是开发商把我们当傻子，这个价格买进去，明年可能就亏500万”。

土拍的疯狂也把刚需逼退了，2023年上海土拍，不少板块的楼面价直接涨了30%，开发商拿地成本高了，开盘价自然降不下来，就像青浦某板块，2022年土拍楼面价3.5万/平，2023年就涨到4.8万/平，对应的新房价格从5.5万涨到7.2万，刚需根本接不住这个涨幅。

预期反转后，楼市的新方向在哪？

房价预期的改变，是现在楼市最核心的变量，三年前，浦东某热点板块的89平房子，600万不到，有对小夫妻凑首付差20万，敢借消费贷买房，每月还2万多贷款也不慌，那时候大家都觉得“房价只会涨”，咬咬牙就能赚。

现在完全不一样了，2024年央行统计数据显示，上海购房者的杠杆率降到了近五年最低，80%的购房者会选择首付比例在50%以上，有位房产中介说，现在带客户看房，客户问得最多的不是“会不会涨”，而是“要是跌了，我能不能扛住”。

这种变化在车位市场上更明显，以前市区老小区车位比低，一个车位卖100万都有人抢，还要托关系，现在不少新小区车位比达到1.8，车位价格降到60万都没人要，有位业主说得实在，“能租到何必买？反正以后车位也不会紧张，买了纯属浪费钱”。

投资客的离场也让市场回归理性，2021年的时候，虹桥、唐镇这些板块，投资客占比能到40%，现在呢？唐镇某融创楼盘，今年上半年有70多套法拍房，都是当年投资客高位买入，现在现金流断了不得不卖，成交价比买入价低了20%还多。

不过大家也不用太悲观，市场正在往健康的方向走，今年5月，上海出台了“支持合理住房需求”的政策，首套房利率降到了3.25%，公积金贷款额度也提高了，松江有个刚需盘，借着政策东风，推出“人才购房补贴”，上个月成交量涨了30%，都是真正的自住客户。

还有个现象值得关注，改善型需求正在慢慢释放，那些地段好、户型优、物业好的次新房，成交量开始回暖。

比如闵行莘庄的一个小区，120平的大三房，因为小区环境好、离地铁近，今年二季度成交了12套，比一季度涨了40%，买家都是为了孩子上学或者换大房的自住家庭。

楼市的本质，从来都是“住有所居”，以前的涨价狂欢，让很多人忘了买房是为了生活，不是为了投机，现在的冷静期，反而让市场回归初心——真正的好房子，是能满足居住需求、让人住得安心的房子，真正的购房决策，是基于自身能力的理性选择。