京基御景峯是公寓还是住宅，为什么便宜？档次和口碑和质量怎么样

京基御景峯并非单一业态，而是涵盖住宅与公寓的综合性项目，其价格相对偏低受产权、产品等多重因素影响，整体定位中高端改善型社区，口碑和质量有亮点但也存在局部争议，具体如下：

物业类型：京基项目包含 70 年产权住宅和 40 年产权公寓两种业态。其中 1、2、3、6、7 栋为 70 年产权住宅，4、5 栋为 40 年产权公寓，同时项目还涵盖办公、商业等多元业态，属于大型商住综合体，能兼顾居住、商务等多种需求。

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价格相对便宜的原因

• 公寓拉低整体价格感知：40 年产权的公寓是价格偏低的关键因素。这类公寓水电费按商业标准收取，生活成本高于住宅，且二手交易税费高、产权剩余年限短，投资和居住的性价比感知不如 70 年住宅，因此定价本身低于同项目住宅，也拉低了市场对整个项目的价格印象。
• 开发商有资金回笼需求：京基集团曾面临一定资金压力，比如 2024 年其 19.3 亿元定增计划被证监会否决，旗下部分旧改项目还出现拖欠过渡费等问题。为缓解资金压力、加快资金回笼，该项目推出过特价房等优惠，部分公寓特价单价 3.5 万 /㎡起，显得整体价格更具性价比。
• 项目存在局部短板：项目容积率达 7.74，居住密度较高；1 - 3 栋楼间距仅约 40 米，低楼层采光差，冬季日照时长不足 2 小时；且临近留仙大道和地铁 5 号线，部分楼栋受噪音干扰明显。这些短板让其价格难以达到深圳湾等顶级豪宅水平，相较于同区域无明显短板的项目也缺乏定价优势。

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档次定位：项目属于南山西丽片区的中高端改善型社区。2025 年 8 月其均价约 9.5 万 - 11 万元 /㎡，总价区间 1200 万 - 2500 万元，低于深圳湾、华侨城等 15 万 +/㎡的顶级豪宅区，但高于西丽片区内的刚需楼盘。其目标客群主要是南山科技园、后海金融区的中高层管理者，以及部分深圳湾、华侨城外溢的二次置业家庭，主打居住品质和地段价值。

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口碑评价

• 正面口碑突出：超 80% 业主认可其装修标准，对德国高仪卫浴、日本大金中央空调等配置满意度高；90% 业主称赞对口的南山外国语集团科华学校，该校 2024 年中考平均分位居南山前 10%，教育资源优质。此外，项目无缝接驳地铁 5 号线长岭陂站，自带约 3.7 万㎡旗舰商业，周边还有塘朗城等商圈，交通和购物的便捷性也收获大量好评。
• 负面反馈集中：35% 的低楼层业主反映冬季日照短，室内偏暗；30% 的业主吐槽临近主干道，夜间噪音达 50 - 55 分贝，即便加装了双层隔音玻璃，效果也未达预期；还有 20% 的业主提到晚高峰车位占用率达 85%，车位配比 1:1.2 难以满足需求，需停至周边停车场。另外，项目包含回迁房、保障房等，居住圈层较复杂，也让部分追求纯粹居住氛围的购房者不满。

建筑质量：整体质量有品牌保障且亮点较多。作为京基打造的中高端项目，其采用高品质建筑材料和先进工艺，外立面设计大气，结构稳定性强，收获不少业主认可。户型上主打 116 - 215㎡三至五房，得房率约 78 - 82%，空间尺度充足，比如 155㎡四房的主卧面积达 25㎡，适合大家庭居住。同时项目聘请香港贝尔高林团队打造 3 万㎡中央园林，绿化和居住环境的营造也体现了较高的品质标准，不过仅存在低楼层采光、隔音等规划层面的问题，并非建筑主体质量缺陷。

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