荣登封面人物 | 租赁行业领军者：漫柏集团韩富贵

本访谈原载于《城市开发》2025年第 21期 11月上刊

《城市开发》杂志是由北京市科学技术研究院主管，北京科学技术出版社主办，中国房地产业协会指导，面向行业、面向政府、面向国家一级房地产开发企业和物业服务企业的专业期刊。

杂志于1982年创刊（国内统一连续出版物号：CN11-2373/TU，国际标准连续出版物号：ISSN 1002-3062，邮发代号：82-218），期刊为半月刊，是《中国核心期刊（遴选）数据库》、中国学术期刊（光盘版）、《中文科技期刊数据库》全文收录期刊。

杂志重点关注城市建设中的房地产开发，城市服务中的物业服务、生活服务等内容，在办刊宗旨上突出政策性、专业性、学术性和实用性，力求在服务行业、服务读者和服务社会经济方面办出特色。同时，杂志也是《中国核心期刊（遴选）数据库》收录期刊、中国学术期刊（光盘版）全文收录期刊、《中文科技期刊数据库》收录期刊。

漫柏4.0模式 人才社区运营新范式 ——访漫柏集团总裁韩富贵.pdf

漫柏4.0模式 人才社区运营新范式

——访漫柏集团总裁韩富贵

前言：在当前城市化从“增量扩张”迈向“存量运营”与内涵提升的新阶段，如何高效利用现有空间资源、为其注入新活力，已成为推动城市高质量发展的核心议题之一。在这一背景下，江苏漫柏商业集团有限公司（以下简称“漫柏集团”）摒弃了传统地产行业对稀缺土地资源的路径依赖，敏锐地抓住城市空间功能重塑的历史机遇，开创性地将目光投向那些具有潜在价值的存量资产。

漫柏集团以独特的“存量空间焕新”为支点，专注于将闲置资产这份“沉没成本”转化为服务青年发展的“温暖资本”，以构建有温度、有活力的青年成长生态社区为目标，创新打造“人才社区4.0模式”，不仅为企业在红海中开辟了蓝海，更在为城市的高质量发展注入全新动能。

漫柏集团的实践表明，其坚守的不仅是商业上的长期主义，更是一种赋能城市未来、服务人才发展的社会价值理念。通过盘活存量空间来服务增量人才，企业不仅成功开辟了差异化的蓝海市场，更在为城市提升人才吸引力、优化人口结构、促进产业创新方面贡献了独特价值，实现了企业效益与社会效益的共赢。

《城市开发》特邀漫柏集团总裁韩富贵先生，深入解读这一创新模式背后的商业逻辑、运营心得与未来战略，为行业的转型升级提供一份具有前瞻性的实践样本。

#告别内卷：

开辟闲置资产盘活新赛道

《城》：韩总，漫柏集团是如何在行业早期竞争中找准自身发展方向的？

韩富贵

我们进入这个行业已有十多年。最初市场比较粗放，大家都能赚钱。但随着行业规模扩大和规范化，其核心问题暴露出来：大部分参与者缺乏真正的资产运营和用户服务能力，竞争沦为对“好位置”的盲目追逐。就像租房时，大家优先考虑的都是位置、面积、装修及租金这几个硬指标。在竞标项目时，选址成了唯一可操控的变量，导致优质物业价格被非理性推高。最终，中标者因拿房成本过高，在透明的市场租金水平下难以营利，甚至可能被迫通过一些不规范的手段来维持利润，这也让“二房东”的形象备受争议。

我们坚信，一个健康的行业必须创造真正的价值，让社会、业主、合作伙伴、员工和租户都受益。那种以损害客户利益为代价的模式是不可持续的。因此，我们决心跳出这个恶性循环，去寻找新的出路。我们的答案是转型。与其在红海中高价争抢“完美”物业，不如将目光转向那些被市场忽视的“难题资产”——主要是政府、国企手中的闲置、低效物业。对于业主而言，这些资产无法产生收益，反而是负担。我们提出：由漫柏集团带资投入，将其改造盘活。这样，业主获得了稳定的租金收入，资产价值得到提升；我们则获得了合理的经营空间；最终还能为市场提供优质租住产品，实现了多方共赢。这个思路，奠定了我们后续发展的基石。

《城》：基于此，漫柏集团形成了怎样独特的商业模式，并取得了怎样的发展？

韩富贵

在确定服务“闲置资产”的方向后，我们逐步构建了贯穿项目全周期的“投、建、管、退”核心能力。我们发现甲方（政府、国央企）的痛点主要集中在三个方面。

一是定位之痛。很多资产闲置的根源在于最初的产品设计与市场需求错配。我们的首要任务就是提供精准的重新定位和产品规划。二是资金之痛。国企常有预算限制，难以对失败项目再次投资。我们的解决方案是“带资改造”，甲方零投入，由漫柏集团解决资金问题。三是运营之痛。缺乏专业运营服务能力，导致资产和价值随时间衰减。我们通过精细化的运营和对租户服务的重视，确保资产历久弥新，并提升租住体验。

正是凭借这套差异化打法，漫柏集团自2013年成立以来，已成长为全国领先的人才社区运营商。我们目前正以“一城一样板，一店一标杆”的战略，布局上海、北京、苏州、无锡、常州、南通、徐州、惠州等多个城市，总运营人才公寓超过2.5万间，累计服务人才10万余人次。此外，我们还拥有4处省级众创空间，综合运营管理面积（含公寓、酒店、办公、商业）超过200万m²。我们的定位，就是通过市场化的BOT（建设、运营、移交）等机制，专业、高效地帮助政府和国央企盘活低效资产，助力城市更新，共同为青年人才创造友好、高品质的租住生活社区。

#人才社区4.0：

服务产业与城市共生

《城》：“人才社区4.0模式”是漫柏集团提出的一个重要概念，请您具体谈谈，这究竟是怎样的一种模式？

韩富贵

要理解4.0，我想先简单回顾一下这个行业的演进过程。1.0时代可以称为“睡眠仓”时代。这是十多年前的普遍模式，核心是解决最基本的居住需求——提供一个睡觉的地方，除此之外的服务和配套很少。2.0时代进入了“生活配套”阶段。这时开始关注居住品质，社区里会引入早餐店、快递点等基础生活设施，让生活更方便一些。3.0时代升级到“设施服务”阶段。除了住得好，开始增加满足年轻人精神需求的设施，比如篮球场、游泳池等，注重休闲娱乐。而我们提出的4.0模式，核心是“产业赋能与城市共生”。它不再是单纯提供一个更好的居住空间，而是要深度融入城市发展，服务于产业和人才，帮助城市留住人、成就人。

那么，4.0模式具体做什么？我通过几个例子来说明。首先，是超越硬件，提供极致的“情绪价值”服务。政府和企业都希望服务好年轻人，但传统思路可能局限于提供优惠租金和漂亮环境。我们认为，现在的年轻人更看重“感受”。因此，我们从细节入手。在安家服务方面，我们提供免费的火车站、机场接驳，以及预约式的搬家协助，解决新人初来乍到的最大痛点。在无忧居住方面，我们承诺所有非人为因素导致的维修免费，彻底消除租客对押金被扣、维修费高昂的担忧。在智慧生活方面，我们提供免费的200兆独立光纤宽带，即插即用，无须申请和绑定长期合约。

其次，是打通“最后一公里”，做政务与生活的服务枢纽。例如，我们在社区内设置了政务自助服务机，可办理近80项常见业务。对于更复杂的业务，如人才补贴、创业补贴申请，我们提供代办跑腿服务，目标是让住户“一趟都不用跑”。

再次，是构建有温度的“社区文化”，而不仅仅是空间。比如“青年夜校”，我们已坚持办了三年。我们的模式是公益性的，旨在连接资源，让用户以极低的成本享受课程，运营方不以此盈利。这让年轻人的业余生活有去处、有成长、有归属感。

最后，也是4.0模式的核心——从“服务居住”转向“服务产业与就业”。在实践中我们发现，如果城市产业支撑不足，年轻人找不到好工作，社区环境再好也难以长期留住他们。因此，我们的服务进一步延伸至“就业赋能”。一是技能提升与职业匹配。我们与专业机构合作，建立了近万平方米的“成长中心”。针对“企业招不到合适的人”和“毕业生找不到工作”之间的错配问题，我们开展定向委培。企业提出明确的岗位技能要求，我们在住户和毕业生中招募学员，进行为期数月的实践技能培训，实现“毕业即就业，上岗即上手”。二是服务企业，优化营商环境。我们帮助企业代办员工入住等配套服务，甚至与企业OA系统打通，简化流程，让企业能“无忧”地将人才安置在我们社区，专注于自身发展。

所以，4.0模式的本质是，我们看似在运营资产和服务用户，但底层逻辑是服务于城市的产业发展。通过构建一个集“安居、乐活、成长、赋能”于一体的生态系统，最终实现政府资产盘活、企业用工便捷、人才安居乐业的多赢局面，这才是人才社区4.0的终极目标。

《城》：请您介绍下该模式的创新之处与核心特征。

韩富贵

我们深刻认识到，盘活资产不能只停留在物理空间的翻新，更关键的是重塑其价值，满足新一代青年的需求。我们清晰地看到，现在的年轻人更注重情绪价值，比如在社区里能否玩得开心、与邻居相处是否愉快。基于这一洞察，漫柏集团不断探索，从而打造了“人才社区4.0模式”，不再局限于提供居住空间，而是构建支持青年生活与成长的微型社会生态。

概括来说，漫柏集团“人才社区4.0模式”具有四大特征。一是资产端差异化赛道选择。主攻政府、国央企闲置资产，以“出资改造+激活价值”的合作模式，避开传统地产红海竞争，同时为资产持有方解决“资产空耗”问题。二是需求端聚焦青年情绪价值。突破老一辈“功能导向”的居住需求，重点满足新一代青年对“社交愉悦度”“社群归属感”等情绪价值的追求，打造有温度的社区氛围。三是服务端全链条支持体系。在居住服务方面，提供配套完善的人才公寓，搭配商业街区、共享空间（如图书馆、健身中心），覆盖生活基本需求；在就业服务方面，创新“公寓+产业+商业+人才服务”四位一体模式，设立独立人才服务部门与“成长中心”，联合企业定向委培，解决青年失业流失问题；在社群运营方面，建立“社区自治委员会”“爱好者联盟”，让用户参与社区管理，强化认同感与归属感。四是运营端用户主权驱动。以净推荐值（NPS）为核心运营指标，一方面，规则透明化，用户不认可的服务（即使是合作多年的友商提供）需终止，用户认可的服务可享受租金优惠；另一方面，优先解决用户实际痛点，如为偏远社区青年免租金免水电费地引入洗衣服务，并赠送洗衣券。

《城》：请您结合典型项目案例谈谈该模式的应用。

韩富贵

在具体项目中，这一模式得到了充分体现。

以漫柏集团首个超大型人才社区—常高新·漫柏未来人才社区为例，我们对原有闲置地块进行整体开发，建成了总建筑面积17.2万m²的“城中城”，不仅提供3118间人才公寓，还规划了BLOCK商业街区和无边界社区空间，融合居住、配套、生活、文娱、休闲等于一体。该社区配备2.1万m²商业体和超1万m²的公共服务区域，包含商业街区、啤酒公园、卫生服务站、共享厨房、自习室、运动场、宠物托管站等功能设施，秋白书苑、健身房、瑜伽馆、电竞室、桌游室、K歌房等休闲社交空间，以及众创空间、路演大厅、直播间等产业创新平台。漫柏自主开发了智能管理系统，配合专业团队24小时在线，提供设施维护、安保清洁、客服管理等全方位服务。

此外，该社区还建立了一支年轻化管家队伍，以营造更加贴近青年人才精神世界的社区生活。管家团队打造“1+12+N”主题活动体系，月月有活动，节节有惊喜，组建各类兴趣社群，促进用户间的社交，增强青年人对社区与城市的融入感和归属感。

再比如，在漫柏集团粤港澳大湾区首店——东江@漫柏未来人才社区，我们打造了超过1300m²的多元化共享空间，配备仲恺图书馆东江分馆、健身中心及各类社交区域，一站式满足青年社交、学习、休闲、娱乐需求，让闲置资产转变为有温度的青年家园。

#社区运营新逻辑：

提升效率，回归温度

《城》：互联网技术对传统行业的赋能非常明显，特别是在房地产租赁板块。我们注意到漫柏集团也高度重视数字化应用，请您介绍一下这方面的实践和成效。

韩富贵

关于数字化，在其基础效率提升的层面，比如全流程无纸化办公——从签约、看房到报修、缴费全部在线完成，已成为我们的运营标配，我就不再赘述。这些系统核心解决的是工作效率问题。但我想强调的是，在我们看来，技术与人的关系需要明确界定：机器应该用于提升效率，而人应该回归到传递温度，这正是我们数字化应用的核心逻辑。因此，漫柏集团的运营驱动理念与传统地产行业有根本区别。传统模式更关注投资回报率（ROI）等硬性财务指标，而我们的核心驱动力是NPS。我们通过系统收集用户对我们员工、房间、维修、活动乃至周边商家的多维评价，让用户喜好成为衡量一切的标准。

这套以NPS为核心的数字化反馈机制，直接决定了我们的资源分配和商业决策。比如，对社区商家实行“用户评分定价”，社区内的商户租金不是固定的，而是浮动的。评分高的商家，我们能给予减租甚至免租的支持；对于用户呼声高但盈利困难的必要业态（如宠物服务），我们不仅免租金，还会提供补贴。反之，用户评价差的商家，合约到期后我们将不再续约。这种机制让我们的社区运营变得非常简单透明：不需要与管理者搞关系，唯一的生存法则就是赢得用户的喜爱。

我再举一个具体的例子，我们某个社区需要引入洗衣服务。但由于项目位置和年轻客群的消费习惯，传统洗衣模式在这里难以生存——年轻人送洗频率低，主要集中在冬季洗羽绒服和洗鞋。我们接触了数十家洗衣品牌，都因测算后不盈利而拒绝。为了解决这个真实的用户需求，我们通过数字化系统确认了其必要性和高期待值后，决定采取创新合作模式。我们免除该洗衣店的全部租金、水电及物业费，并负责装修，邀请品牌方“零成本”入驻。旺季的盈利归品牌方所有，而淡季的运营成本由我们通过购买洗衣券补贴用户的方式来承担。这正是我们数字化应用的缩影：系统不仅用于提升内部效率，更重要的是精准识别用户需求，并驱动我们以非常规的、人性化的方式去满足它，最终构建一个真正由用户喜好驱动的活力社区。

《城》：所谓“得民心者得天下”，这应是漫柏集团运营社区的独到之处。

韩富贵

没错。我们始终认为，人与机器的区别在于人有温度，应该去做温暖人心的事。因此，我们没有紧盯短期投资回报率，而是构建了以NPS为核心的运营体系，打造“用户主权”社区。在社区规则上，用户不认可的服务，即使是合作多年的友商提供也会终止；用户认可的服务，我们还会给予租金优惠，用透明规则替代人情干扰。

同时，我们将服务延伸到人才就业与发展领域。针对青年因失业流失的问题，在徐州淮海科技城等项目推出“公寓+产业+商业+人才服务”四位一体模式，设立独立人才服务部门，“未来人才成长中心”与企业合作开展定向委培，从解决居住问题升级到保障就业与发展，帮助人才在城市落地生根。正如前面提到的，在社群运营上，我们成立“社区自治委员会”和“爱好者联盟”，让用户参与社区管理，增强青年对社区的认同感和对城市的归属感。

#坚守长期主义

持续探索行业新路径

《城》：回顾漫柏集团的发展历程，您认为企业能够在行业中脱颖而出的关键是什么？未来在人才社区运营领域还有哪些规划？

韩富贵

刘备曾说“每与操反”，这一战略智慧对我们有很大启发。在行业追求速成与规模时，我们选择“慢”下来，坚守商业伦理，深耕用户价值，秉持长期主义。不盲目跟风内卷，而是聚焦闲置资产盘活与青年需求，这是我们能够立足行业的关键。

未来，我们会继续深化“人才社区4.0模式”，进一步挖掘青年在居住、就业、社交等方面的潜在需求，优化社区服务与生态构建。同时，我们也希望将自身的实践经验分享给行业，带动更多企业关注闲置资产价值与青年发展，共同探索中国人才社区运营的新范式，为城市发展与青年成长贡献更多力量。

访谈发起：URI城市租住、《城市开发》杂志社

撰文:《城市开发》马晓信

内容审核:漫柏集团、URI研究中心

内容复核:木兮

运营编辑:树懒