北京买房：理清思路，购房建议1729

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我有话直说，我和男友都是北京孩子，胡同串子都还没腾退呢，所以想先自己买房结婚。想法是先买在郊区，等几年地段发展起来房价涨了再换房回城里，您能推荐几个地段吗？

首付不多就100来个，月供1万多，想买300万左右的。另外我们有个想法是买豆各庄、卢沟桥或通州次渠的，这样如果家里腾退的话也买这里就能照应了，您觉得想法靠谱儿吗？

A：

1、郊区地段儿，那主要就是几个地铁沿线了，昌平沙河与南邵，北七家未来科学城，顺义后沙峪，大兴高米店和天宫院，房山长阳，门头沟上岸一带，至于通州和亦庄那就多了，多看看呗。

2、想法是否靠谱儿怎么说呢？从互相照应的角度当然都靠谱儿，但从将来准备换房的角度不算都靠谱儿。或者说首选次渠吧，另两个的板块到目前为止弱点儿，次选吧。

3、另外多说一句，您的想法可能有些理想化了，就是“买在郊区等发展起来再置换回城里”，这潜台词就是“希望郊区的发展比市区快，房价涨的更好”，是这意思吧？

只能说不太容易，北京已经过了快速扩张的年代了，郊区再想有快速发展的板块就得大投资+产业扶持，这一是花钱多，二是等的时间长。毕竟通州砸了那么多钱，房价也没几个能超出大盘的，亦庄倒是有，但也是发展了20年才见到房价的明显效果的。

所以还是放平心态吧，别太着急，小弟想超过大哥不容易的。

仅供参考。

借网友话题聊两句这“胡同串子”。现在人们都觉得是“胡同孩子”的意思，在胡同儿里疯跑瞎玩儿到处蹿。

但实际上在老北京话里，胡同串子指的是走街串巷的小商贩，游商。而且这个词是带有贬义的。比如我家长辈小时候就教训我：如果不好好学习，长大了就只能当胡同串子，辛苦受累挣不到钱还遭人白眼儿。

再一点，老北京的孩子是不能到处串的。因为宅门子弟只能在院子里玩儿，有的是地方。普通家庭的孩子在门口玩儿，去远地儿有可能被欺负，甚至可能被拍花子（人贩子）拍走。商贩的孩子在街上玩儿，但也是这一亩三分地，不可能撒开了串，当年的北京城没这么安全。

当然，现在的北京人自称胡同串子也没什么毛病，语言都是在发展的，当年的意思未必适合现在的环境了，这也叫与时俱进……

二

Q:

请问，我也是想为孩子跨区小升初而换房，从海淀到朝阳，首选朝阳外国语，这样离我们工作地近一些。预算是800-1000万，取决于是否贷款，我们不想多贷，毕竟这种经济时期不敢太过负债。

现在问题难点是：我们听说朝阳的学区房的溢价高低差距较大，但我们分不清，只能是凭房价高低来判断。目前选了以下四套房，请您帮我们选一套尽量溢价低而兼顾学校和自住的，当然也希望保值。

A：

1、朝阳学区房的溢价高低。那首先看预算，如果预算超过千万，在大多数学区都能买到溢价低的，再高点儿就能买到没溢价的了，各项都能兼顾。简单说就是总价越高，溢价越低，因为特意在朝阳买这种房当学区房的家庭不多，自然抬不高溢价。

再一种溢价高低的差距是因为学校。因为朝阳牛校基本都是9年制，其他也是小学初中都单校。那如果是小学初中都对口名校的房子，溢价自然就高了，以朝外来说跟东西海平均值差不多。但如果只是小学或初中其中一个对口名校，那溢价就低多了，甚至是没溢价。一句话就是一分钱一分货。

2、您这四套房怎么说呢，其实就是俩小区，而且都是从小学就对口朝外的，那就自然都是标准的学区房了，溢价率都不低。

之所以您认为价格有差距，是因为汇园公寓是老公寓的性质，这种房自从奥运之后的价格走势都不算强，所以相对显的价格低。

3、总之在我看来您现在选的都不太合适，毕竟您只是为了小升初而已，没必要买从小学就对口的。至于都有哪些中学才对口朝外的我没记住，问问当地中介吧，或者查查朝阳的学区网站，从那些小区中选，以千八百万来说能买到完全没溢价的，各项兼顾。

仅供参考。

借网友这话题说两句，这家是从海淀换到朝阳，估计很多家长都不太理解。但这在现实中不算少，为什么？因为不适应海淀呗，至少是不适应那所学校的竞争氛围，受不了+看不到希望才索性去朝阳的。既避免在海淀小升初派入渣校，也躲开水深火热的环境。

当然，并不是说朝阳就轻松，其实要想得到好成绩，在哪个区哪所学校都得卷。但是海淀和朝阳的卷法不太一样，朝阳是学校的要求多，家长们就没必要自己打探消息+太过分的补课了。而海淀的虎妈们战斗力太强，各种消息也满天飞，弄的家长们更加焦虑，孩子也就更受罪。

估计这家就是这种情况，所以索性来朝阳了，图的是能用房子选好学校，至少是概率高。然后图的就是家长不再被各种信息和补课形式折腾了，省下心来安心陪伴孩子吧……

三

Q:

请问，我是准备结婚买房，女友家在北京有两套房，一套西城的她父母住，另一套朝阳公园的在她名下，所以我只能是婚前买房，想和现有两套做个差异化。预算是首付150万左右，月供在1万左右，请问您建议买在哪里？哪种类型的？

A：

1、这问题有点儿怪，买房怎么做差异化呢？

2、您女友父母西城的估计是普宅性质的学区房，朝阳公园的哪种性质的？老公寓，商住公寓，还是普宅？大概率是普宅，那您再买还能有什么差异化啊？公寓一般不建议，无论哪种形式的，其他的我总不能建议买商铺吧？

而且这预算能买350万左右的，别墅不太够，小产权的不保险。那其他的还有什么？实在不行考虑远郊的度假房吧，但我对这种房不熟，让中介查查有什么楼盘？

我想到个密云古北口司马台长城的，龙湖长城源著。这里的小户型很多人买来积分落户用，但300多万就是自住为主的大户型了，不少人买来当避暑度假用。其他的我一时想不到。

3、总之您这要求我帮不上什么忙，也不太理解您的想法。您问问别人吧。

仅供参考。

四

Q:

请问：我想置换房子，从海淀区北下关皂君庙14号院三层一个80平方米的大两居置换到西三环或世纪城，变成一个三居室，您觉得现在是个好时机么？

我皂君庙的房子18年高价买的，现在亏了200万，您说皂君庙这边的房子明年春天会再涨起来么？我的房子是 97 年的。我还再等几年置换呢，亏了200万，不少银子，又担心房价还会跌。

A：

1、您这是学区房之间的置换，那其实没必要太关注行情，更多的看学区质量+学区溢价率更重要。这就相当于在同等档次的饭馆里吃饭，商家利润都是差不多的，只看具体的口味和菜品的性价比了。

最好一房一议，每套房的溢价都不一样。用不上学位了就买溢价低的，既提高性价比也能降低风险。另外总价高的也相对溢价低，比如世纪城的，大户型溢价都不算高。

2、明年春天涨起来，够呛，反正今年是最惨的一年。只能说理论上大多数年份都有小阳春，孩子上学的家长们有可能突击购房。但我认为不会有明显上涨，除非有特别利好的政策，但就算有政策也大概率没那么快。

3、14号院97年的，那就是那几栋板楼是吧？80平的户型算合适的，如果换房不增加太多预算的话就等等呗，至少不吃亏。

但我认为大盘是不至于再有多大跌幅的，现在北京的平均租金收益率已经超过同期银行利率了。楼市历史上这种情况就三次，每次都是房价低谷。不过学区房的溢价部分不好说，跟学区质量、政策和户型面积都有关系。

常规建议是如果现有的房子溢价高+用不上学位了，那就趁着高峰期还没完全过去的时候换成溢价低的，提高居住的性价比，也降低保值的风险。

仅供参考。

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