地段越郊区，楼盘越难做

当下的上海楼市确实是割裂的

一边是各种豪宅日光的消息刷屏

总价大几千万甚至上亿的房子被哄抢，仿佛钱不是钱

另一边

当我们把视线拉到外环外，看到的却是另一番景象

据网上房地产数据

目前上海外环外新房库存超4.8万套，占到了全上海的78%

高库存背后，一方面是上海郊区新房长期供大于求，需要漫长时间来消化

而与此同时，郊区新房也变得越来越难卖

目前平均去化周期已经拉长到16个月以上，很多远郊项目普遍依赖折扣销售，大量启用分销渠道带客

甚至浦东外高桥的xx花园、惠南板块的xx湾等项目接连出现零认购的情况

越郊区，越难做

这似乎成了当下上海楼市的一个基本面

为什么会这样

不仅是因为供应量大

更深层的原因其实是：传统的“郊区逻辑”彻底失效了

过去做郊区盘很简单

只要有地铁，有规划，再把户型做得紧凑一点，总价控低一点

刚需自然会买单

那时候，客户买的是上车权，是对未来的预期，对房价上涨的笃定

但现在，预期变了，客户也变了

现在的购房者，哪怕是买在郊区，要的也不仅仅是一个睡觉的地方

他们要尺度、审美、生活，还有烟火气

他们拿着刚需的预算，却有着改善的眼光

面对这种需求和产品的错位

上海郊区楼盘的生存之道，出路在哪？

去年第一届单盘主义大会上我们曾提到过

不要试图用平庸的产品，去博取刚需的妥协

在大量的实地看盘中，我们也发现了一些很有意思的逆行者

他们在最难做的市场里，没有随波逐流

而是找到了一套全新的生存法则

这套法则的核心，不是比谁更便宜，而是

重新定义“刚需”

所以今天专门来跟大家聊聊这几个样本

它们或许能给当下的行业，带来一点不一样的思考

01

以改善的逻辑做刚需：保利虹桥和颂

在所有的产品类型里面

痛点最多的，一定非刚需莫属，尤其是刚需小三房

因为要在有限的空间里面尽可能塞下更多的功能，就注定要牺牲舒适性和体验感

这也是多数刚需产品的打造逻辑，首先考虑的是“有没有”，“好不好”是其次，甚至是可以忽略的

在这样的情况下，保利虹桥和颂做了一次大胆的尝试

你会发现它完全是在以一种改善的逻辑做刚需

最直观的就是

我们能够在这里看到很多豪宅元素的兑现

比如改变梯户比

通过对核心筒的十几次反复排布，保利在300万级的刚需盘里

做出了豪宅才有的类一梯一户

这不仅仅是尊贵感的问题，更是一个极度实用的空间账

在现场的时候感受特别深

电梯门一开，那个原本属于公摊的电梯厅，变成了业主的私家玄关

这意味着什么

你可以把鞋柜、湿雨伞、甚至孩子的婴儿车，全部放在门外

保利甚至为此设计了一套完整的收纳体系

容量达到2400L，相当于55个登机箱

小户型收纳空间不足的问题在这里完全不存在

不仅如此，它甚至把豪宅标配的270°转角窗也搬了过来

在刚需户型里，卧室通常是被压缩得最厉害的地方

但保利通过转角窗的设计，同时还专门选用大面积的高通透性玻璃

让小卧室也能拥有超大的采光面和景观视野

瞬间消解了空间的压抑感

这种超配的思路，在解决空间不够用的同时，还考虑到了空间利用率低的问题

很明显能感觉到保利在榨干每一寸可用面积，没有放过任何一个角落

所以当我们走进室内，完全看不到传统小三房的那种紧凑和局促感

肉眼可见的都是高效利用空间之后带来的空间体感的提升

一个南北通透的LDKB一体化空间，确保拥有优质的采光和通风

从厨房看向阳台的视角是这样的

整个室内动线呈现出极高的完整性，给人一种轻松并且游刃有余的感觉

厨房本身也是如此

从以往小户型常见的一字型格局进化成完整的U字型格局，能够容得下多人同时操作

空间更大的同时也带来更充足的收纳空间

当然高效利用空间并不是一味地做功能的加法

当空间实在有限的时候

保利还做到了品质和功能的平衡

比如卫生间

既然大家都觉得小户型一个卫生间不够用，那是不是一定要想方设法再增加一个

保利的答案是否定的

增加一个完整的卫生间势必严重压缩卧室空间，反而会得不偿失降低居住品质

增加0.5个就刚刚好

因为早上洗漱是急需解决的硬需求

而洗浴大多在睡前进行，分时段使用几乎不会有什么影响

所以我们会看到91㎡户型巧妙地做了1.5卫设计，主卫并没有设置洗浴区，既有效解决了痛点，又没有牺牲品质

所以在保利眼里，什么是改善

就是实实在在能够让生活变得更好

并且这样的投入不仅仅体现在空间和功能上，还包括那些看一眼就让人觉得超配的精细化施工细节

比如客厅的弧形吊顶

专门结合阳台进行一体化设计

哪怕后期封阳台也会是完整连续的效果

这种设计语言的连续性，在整个室内几乎随处可见

这就是保利的解题思路

不被“刚需”二字束缚，而是用改善的手段，去解决刚需最痛的空间焦虑

当别人还在室内螺蛳壳里做道场时

它已经跳出盒子，用更高的标准去适配客户需求

基于这样的思路，这个项目能够在郊区杀出重围确实一点也不奇怪

02

实用主义：奉贤新城贝涟C1

如果说保利是在超配投入

那么贝好家，则是在重构精度

作为一个跨界而来的新势力，贝好家身上没有传统造房子的惯性

它看房子的视角，不像是在看建筑

更像是在看一台精密的机器

在奉贤新城的贝涟C1项目上，我看到了一种极致的实用主义

当大家都觉得空间已经被研究透的时候

贝好家却在那些平时被习惯性忽略的隐藏空间，挖掘出了超高的利用价值

比如厨房，大量的收纳需求和功能设备存在，注定了这里是整个室内最讲究效率和实用性的地方

行业普遍也都在这有限的空间里卷到了极致

只不过没有人会想到，从来都只被当作装饰的墙面，居然也还可以再进化

贝好家通过磁吸珐琅板上墙，创造性地将墙面转变为收纳空间

更美观的同时，物品随手取用、复位都很方便

搭配磁吸片使用，不沾油好打理

功能的拓展倒是其次，关键是这种思路和视角都是此前没有的

并且这种思维渗透到了每一个角落

比如门后的那10公分空间

仔细回想一下，关于这一块空间你是不是也从来没有刻意关注过

而在贝好家眼里，这一点点有限的空间也完全可以被高效利用

通过一个融入墙体的超薄收纳柜设计，在独立衣帽间之外

额外增加一大块多功能收纳区

衣物、拖鞋等常用物品都能够有序归置，并且丝毫不会影响门的开合

卫生间也同样如此

一个门后超薄柜，相当于凭空增加一个镜柜收纳空间

各种洗浴用品、化妆品完全不用担心没地方放

并且还特意考虑到使用时的场景

将常规的地吸改成门吸

就为了让你在拖地的时候少一个障碍

在放东西的时候多一份顺手

从这些就能看出贝好家的产品态度，一切都是以实用为前提

甚至是选品的思路也完全不一样，当大家都在唯品牌论的时候

贝好家反其道而行之，始终坚持“功能>品牌”的价值准则

每一个品牌的选择都以满足功能需求为第一标准

比如油烟机，专门选择最大风压能达到1450Pa、风量31.5m³/min的老板智能旗舰款，能真正有效地抵御公共烟道的压力，杜绝油烟倒灌

洗碗机直接给配到15套容量，确保真正足够一家人使用

考虑到奉贤临海气候潮湿，给到电热毛巾架满足快速烘干需求，避免细菌滋生

并且所有的装标配置公示都毫无保留，没有给自己留任何“模糊”的余地

品牌、产地、型号、质量等级等每一个详细参数都全部公开，甚至还附上了官网链接

最大程度上确保客户的知情权

当然并非所有的实用主义都能像功能参数一样被直观看见

还有很多藏在细节里的用心，都在体现着贝好家对于客户需求的深度思考

比如，特意为顶部收纳柜加装反光镜

打开柜子就能看见不同物品的位置，方便取用

包括插座的位置也专门设计

为了避免相邻户型的插座对穿影响墙体隔音

特意通过平移进行错位布局，带来更好的居住体验

这些细节，乍一看可能不显眼

但当你真正住进去，你会发现

这种颗粒度极细的体贴，才是对刚需客户最大的尊重

贝好家用实际行动表明

好房子不是堆出来的，是算出来的，是用心抠出来的

03

创造精致生活：万科理想之地

解决了空间和实用，郊区楼盘还有一个最大的软肋

生活的缺失

所有的资源，比如地铁、社区商业等等，好像都是围绕着生存，而不是生活

没有丰富多彩的场景体验、也没有让人愿意停留、闲逛的烟火气

这是很多人向往市中心的原因，也是很多郊区楼盘没办法拥有的价值

针对这个痛点，万科给出的答案是

不仅造房子，更要造生活

在万科理想之地，我看到的不是一个封闭的小区

而是一座微型的活力城市

整个社区从规划到落地的每一个维度都极其的丰富

首先就是多样化的功能配套

万科用一条十字中轴街区，把办公、商业、公共服务和居住串联在了一起

并且从规划阶段就开始思考如何能够让街区充满活力

所以在空间布局上，也专门进行打散布置

这样一来，就实现了各个点位之间的相互交叉融合

从而最大化各功能之间的互动关系

在此基础上，再结合多样化的空间场景，营造真正具备丰富体验的街区生活

整个街区规划有屋顶花园、露台、骑楼、广场等各种特色空间

确保你在街区的任何位置都可漫步可停留

并且还通过空中连廊打破路网的分割，立体串联各个功能空间

在建筑、街道、景观之间形成闭环生活动线

这不仅仅是规划上的连通，更是心理上的缝合

它没有做那种千篇一律的底商

而是通过多样化的视觉风格，营造出极强的街区氛围感

专门选用质感涂料、素混凝土、红砖等更加风格化的立面材料

打破常规街区千篇一律的风格

打造出融合轻古典、包豪斯、金属工业等多种差异化风格的街区风貌

通过这样的整体规划设计，万科把市中心的浓度和精致度，完整地复刻到了郊区

让住在这里的人，能够享受一种高质量的附近

但这还不是最关键的

因为一条街区最核心的是人，有人愿意来才能长出生活

所以在这些之前，项目还做了另外一件事：运营先行

房屋还没建好，就已经开始提前甄选品牌

去细看每一个品牌的细节和价值观、去关注体验上的价值、去承接生活细节上的情感需求

包括去寻找那些有调性的主理人品牌

营造那些让人愿意拍照打卡的场景

万科甚至在尝试一种更超前的做法

把社区底盘的运营权，交给更懂生活的主理人

让那些非地产逻辑的团队，来重塑社区的烟火气

比如把烧烤店开进社区，把市集搬到楼下

万科的洞察，给我们的启发是什么

郊区的客户，缺的不是房子

缺的是那种出门就有逛头的城市感

谁能把这种感觉造出来，谁就赢了

04

极致的审美主义：华润观宸润府

在房地产的产品逻辑里面

毫无疑问，审美是一种更高级的需求

过去我们觉得，刚需盘不需要审美

差不多就行了，反正总价在那摆着

但华润不这么认为

在浦东川沙的观宸润府，华润把海派审美做到了极致

其中最让人印象深刻的，就是奢石的运用

之前大家对奢石的理解更多的是作为局部点缀使用

反观观宸润府，是直接将奢石做为主要建材在社区大面积使用

并且最终的呈现丝毫不会让人觉得笨重、单调

反而有一种举重若轻的轻盈和精致感

这种感觉，看一眼就能懂

社区随意的一处墙面，就运用了大面连续的土耳其进口云石

无论是石材的纹路还是材质的选择

要做到这样第一眼好看并且长久耐看，仅凭堆砌元素是做不到的

背后需要结合环境、色彩、造型等提前进行统一的审美思考

所以我们会看到石材在转角、衔接位置都做了流畅的弧度处理

石材之间也结合金属构件打破单调，在灯光的映射下强化观赏性

包括项目的大门

平时不太会关注的金属灯具，也是手工打磨的弧形玉石作为背景

最容易被开发商忽略的围墙

也全部贯彻这样的设计思路

镜面水景、树影、灯光、石材在这里呈现出山水画般的美感

老实说，要把大面的石材做出如此丰富的呈现已经很考验开发商的产品功力

而华润的厉害之处还在于，在有限的室内空间

也做到了不同奢石的的审美延续

比如卫生间

几乎完全是被不同的奢石包裹，但肉眼可见整体的审美融合度又极高

地面采用定制的绿色仿古砖

两侧墙面，则是仿汉白玉高级岩板质感

深色的洗手台专门选用意大利进口普拉达绿天然大理石，与墙面形成跳色的同时又与地砖的色泽交相辉映

整个厨房墙面也是满铺的奢板，并且特意与橱柜颜色进行搭配，确保风格一致

连门牌号也是玉石点缀的专属定制款

整个社区从外到内，华润精心挑选了9种不同肌理的珍贵奢石

从而构建出一个种类丰富又完整连续的奢石骨架

并且这还只是基础，为了最终呈现出一个完整、和谐的审美体系

观宸润府还做了另外一件事：海派融合

目的就是为了消除大量石材带来的厚重感

调和出更加适配生活的精致审美腔调

所以我们会在社区看到类似老洋房窗格图案的金属格栅

墙面、地面也通过海派拼花、金属勾勒营造整体空间氛围

经典的海派拱形元素结合石材，让社区花廊也能独具艺术感

在产品高度同质化的今天，颜值是最能够被直观看见的竞争力

当客户看多了千篇一律的堆砌审美之后

突然看到这样一个精致、贵气、有腔调的项目

那种视觉上的冲击力，是可以直接转化为购买欲的

05

重构年轻人的生活空间：联发时光新澍

最后想跟大家分享一个非常小众，但极具启发性的案例

联发

因为在房地产的鄙视链里，年轻人往往是被忽视的

市场默认年轻人不懂房子

所以用营销包装去忽悠，用样板间去掩盖尺度

但联发时光新澍，选择了一条最难的路

围绕着年轻人做量身定制

这是行业内从来没有人做过的选择

也正是基于这样目标明确的战略思考

联发时光新澍真正做到了为年轻人重构室内空间

于是我们看到，大量意想不到的改变发生了

第一步就是高效集成功能空间

比如厨房

对于年轻人来说，厨房不需要太大，但该有的功能必须得有

如何在有限的空间内满足更多功能需求

联发的答案就是压缩功能空间，提升使用效率

单看这个岛台就很不简单

你会发现这不只是作为岛台功能而单独存在

面向玄关一侧通过挖空形成了一个凹槽，增加一个入户玄关收纳

解决小户型收纳空间不足的问题

面向餐厅一侧又集成一个排插，满足餐厅用电的场景需求

再往上

抬高视角你会发现，岛台和移门居然也通过集成打造成一个完整的功能体，集约空间的同时既没有损失功能，使用也会更加方便

这一个小小的改变直接一举多得，极大地提升了厨房的功能性和空间效率

台面的大单槽水槽也是同样的思路

首先增加了一个高压洗杯器，喜欢喝咖啡的年轻人再也不用担心杯子洗不干净

最大的亮点其实隐藏在下方

以往水槽下方因为下水管道的原因经常只能放杂物，沦为被浪费的空间

联发决定为年轻人重做一次

首先选择大单槽，更好用的同时确保下方空间足够大

再通过下水统一整理归边，剩余空间正好集成一个净洗中心

完美解决空间浪费的痛点

这也是这里为什么被称为效率厨房的原因

而之所以要如此极致地压缩功能空间，是因为联发希望将更多情绪空间留给年轻人

为了实现这个目的，联发时光新澍还在刻意地放大空间

最直观的就是客厅

因为它发现，现在的年轻人根本不需要传统的客厅

反正一年也接待不了几个客人

这里应该成为最适配年轻人自己的生活空间

所以联发提出了留白我厅

116㎡户型客厅面宽被放大到4.8米

从而多出来一个X空间和墙面收纳空间

并且同时还去掉了电视墙，去掉了固定的沙发位，满足年轻人的个性化需求

卧室也通过独立阳台、飘窗进一步拓展尺度

所以我们看到这里的每一个卧室都可以作为一个完整的卧室使用，而不会因为空间太小只能做书房

细看户型图我们还能发现惊喜

通过将承重墙归边，客餐厅和南向次卧之间的承重墙全部消失

让固定的户型结构在这里彻底成为过去式

卧室数量、大小完全可以自由决定

充分满足年轻家庭未来的成长性

不得不佩服联发独特的战略眼光

相比无休止的同质化内卷

在大而全的市场里，做一个小而精的专家

也是一条不错的出路

06

看完这几个案例，不知道你有没有一种感觉

这些项目，好像都不太像传统的郊区盘

它们虽然身处郊区，但思维方式早已跳出了郊区的局限

这恰恰就是当下市场的生存之道

保利用改善逻辑做产品，贝好家用实用思维抠细节

万科用造城手笔做配套，华润用豪宅标准做审美

联发用定制理念造空间

通过在细分赛道上做最大化投入，从而塑造自己的差异化标签

并且我们也看到，这些项目也因为这样的差异化标签收获了不错的市场反馈

万科理想之地四开四罄

华润观宸润府首开成为浦东新区成交金额、面积、套数TOP1

2025年保利虹桥和颂·西岸成为10月上海300-600万级网签套数、面积、金额TOP1

所以，机会其实从来没有消失

当你真正愿意围绕客户去做投入的时候，就会发现

再小的细分赛道都可以是富矿

哪怕是在大家都不看好的郊区，面对最拥挤的市场

也依然有人在努力解决问题，并且找到了解题方式

这种信心

这种执行力

或许比给出这样的方案本身更重要

以上为正文，来自李拜六

这是真叫卢俊公众号的第6323篇原创文章